8 กรกฎาคม 2020
- WWW.SETTRADE.COM -  SET  1,362.14  -11.08  -0.81%         Value  61,306.24  Mil.Baht         SET50  898.15  -9.75  -1.07%         Value  30,118.33  Mil.Baht         SET100  1,991.75  -20.58  -1.02%         Value  40,385.43  Mil.Baht         sSET  607.25  -1.54  -0.25%         Value  3,378.26  Mil.Baht         SETCLMV  930.49  -6.09  -0.65%         Value  19,206.98  Mil.Baht         SETHD  923.82  -7.48  -0.80%         Value  13,002.01  Mil.Baht         SETTHSI  832.50  -8.21  -0.98%         Value  30,412.22  Mil.Baht         SETWB  909.91  -6.77  -0.74%         Value  10,807.85  Mil.Baht         mai  304.12  +1.25  +0.41%         Value  1,570.02  Mil.Baht             AGRO  430.42  -1.75  -0.40%       AGRI  233.69  -7.91  -3.27%       FOOD  12,186.79  -21.52  -0.18%           CONSUMP  89.41  -0.58  -0.64%       FASHION  525.21  -2.36  -0.45%       HOME  22.64  +0.30  +1.34%       PERSON  238.51  -2.35  -0.98%           FINCIAL  124.06  +0.52  +0.42%       BANK  288.51  +2.77  +0.97%       FIN  3,701.24  -21.34  -0.57%       INSUR  10,746.64  -100.20  -0.92%           INDUS  88.97  -1.48  -1.64%       AUTO  346.71  -1.03  -0.30%       IMM  45.24  -0.71  -1.55%       PAPER  3,319.49  +140.65  +4.42%       PETRO  809.87  -17.44  -2.11%       PKG  3,588.15  -35.02  -0.97%       STEEL  20.75  -0.04  -0.19%           PROPCON  104.89  -0.25  -0.24%       CONMAT  9,427.89  +28.99  +0.31%       PROP  198.35  -1.46  -0.73%       PF&REIT  197.30  -0.50  -0.25%       CONS  63.67  +0.14  +0.22%           RESOURC  196.47  -3.61  -1.80%       ENERG  22,409.58  -411.68  -1.80%       MINE  4.78  -  -           SERVICE  436.36  -5.06  -1.15%       COMM  36,380.68  -269.51  -0.74%       HELTH  4,839.79  -3.14  -0.06%       MEDIA  43.30  -0.07  -0.16%       PROF  154.37  -4.25  -2.68%       TOURISM  389.68  -4.13  -1.05%       TRANS  325.53  -7.82  -2.35%           TECH  148.74  +0.26  +0.18%       ETRON  1,299.70  +1.90  +0.15%       ICT  143.32  +0.26  +0.18%       TFEX       SET50 Index Futures       S50N20  900.0  -4.8  28        S50Q20  897.9  -5.3  6        S50U20  891.1  -9.0  148,139        S50Z20  889.1  -8.9  11,407        S50H21  885.7  -8.7  1,675        S50M21  881.3  -8.2  493      Sector Index Futures       BANKU20  -  -  -        COMMU20  -  -  -        ENERGU20  -  -  -        FOODU20  -  -  -        ICTU20  -  -  -      Single Stock Futures       AAVU20  2.04  -0.04  2,616        ADVANCU20  189.00  +3.40  248        AEONTSU20  -  -  -        AMATAU20  16.06  +0.20  939        AOTU20  57.50  -1.56  1,654        APU20  6.00  -0.10  509        BAU20  -  -  -        BANPUU20  6.18  -0.03  344        BAYU20  -  -  -        BBLU20  108.60  +1.61  397        BCHU20  -  -  300        BCPU20  -  -  -        BCPGU20  -  -  200        BDMSU20  22.69  +0.29  3        BEAUTYU20  1.70  +0.07  3,788        BECU20  4.86  -0.16  55        BEMU20  9.44  -0.06  514        BGRIMU20  55.10  -0.20  102        BHU20  117.55  -3.95  70        BJCU20  39.98  +0.93  22        BLAU20  15.80  +0.05  30        BLANDU20  1.04  +0.01  8        BTSU20X  11.30  -0.05  105        CBGU20  109.20  +3.93  335        CENTELU20  23.00  +0.99  228        CHGU20  -  -  500        CKU20  19.90  +0.50  1,114        CKPU20  4.76  +0.07  2,097        COM7U20X  30.15  +0.50  714        CPALLU20  67.16  -0.34  157        CPFU20  31.90  -  636        CPNU20  50.76  -1.99  49        DELTAU20  -  -  -        DTACU20  39.30  +0.29  129        EAU20  45.50  -2.30  3,663        EGCOU20  257.00  -2.06  26        EPGU20  -  -  -        ERWU20  -  -  500        ESSOU20  7.60  -0.27  4,013        GFPTU20  -  -  100        GLOBALU20X  -  -  230        GPSCU20  76.60  +0.10  432        GULFU20X  38.45  +0.25  183        GUNKULU20  2.76  -  2,015        HANAU20  29.85  +0.37  616        HMPROU20  -  -  400        ICHIU20  -  -  -        INTUCHU20  56.55  +1.00  1,623        IRPCU20  2.84  +0.01  3,124        ITDU20  1.19  +0.02  32        IVLU20  27.99  -0.65  423        JASU20  3.62  -0.03  109        KBANKU20  92.20  +1.20  573        KCEU20  23.00  +0.50  1,825        KKPU20  41.50  +1.18  122        KTBU20  10.32  +0.02  39        KTCU20  30.24  -0.01  1,013        LHU20  7.55  -0.10  212        LPNU20  4.85  +0.22  33        MAJORU20  -  -  400        MEGAU20  -  -  -        MINTU20X  20.32  -0.28  155        MTCU20  53.00  +1.79  205        ORIU20  5.70  +0.01  13        PLANBU20  6.19  -0.14  1,001        PRMU20  -  -  1,000        PSHU20  -  -  -        PSLU20  5.65  -0.09  15        PTGU20  17.30  +0.05  354        PTTU20  39.48  -0.42  2,959        PTTEPU20  90.99  -2.26  284        PTTGCU20  47.25  -1.50  144        QHU20  -  -  -        RATCHU20  63.75  -0.03  125        ROBINSU20X  -  -  -        RSU20  -  -  700        SU20  -  -  -        SAMARTU20  -  -  1,000        SAWADU20  50.50  -2.00  294        SCBU20X  73.48  +1.27  578        SCCU20  371.01  -2.09  65        SGPU20  -  -  -        SIRIU20  0.78  -  28        SPALIU20  -  -  -        SPCGU20  -  -  -        SPRCU20  6.70  -0.30  6,030        STAU20  28.50  -1.17  3,959        STECU20  15.85  +0.15  604        STPIU20  -  -  -        SUPERU20  0.98  -0.01  13,084        TASCOU20  25.30  -  307        TCAPU20X  -  -  -        THAIU20  3.81  +0.01  21        THANIU20  -  -  -        THCOMU20  4.74  -0.06  67        TISCOU20  70.55  -0.39  202        TKNU20  11.00  +0.38  1,501        TMBU20  1.08  +0.02  28        TOPU20  44.59  -2.06  779        TPIPLU20  1.21  +0.02  10        TRUEU20  3.60  +0.02  2,054        TTAU20  3.31  -  5        TTCLU20  -  -  -        TTWU20  13.00  -0.08  121        TUU20  13.40  +0.35  850        TVOU20  -  -  -        UNIQU20  5.44  +0.15  10        VGIU20  -  -  -        VNGU20  3.74  +0.02  30        WHAU20  3.29  +0.03  4,638      GF10 Futures       GF10Q20  26,710  +320  6,370        GF10V20  26,770  +310  2,476        GF10Z20  26,830  +320  1,459      GF50 Futures       GFQ20  26,740  +340  114        GFV20  26,720  +260  60        GFZ20  26,850  +350  30      Gold Online Futures       GOU20  1,802.50  +22.90  18,347      GOLD-D       GDU20  -  -  -      USD Futures       USDN20  31.29  -  14        USDQ20  31.26  -0.03  174        USDU20  31.24  -0.03  9,706        USDZ20  31.24  -0.03  928      BB3 Futures       BB3U20  -  -  -        BB3Z20  -  -  -      TGB5 Futures       TGB5U20  -  -  -        TGB5Z20  -  -  -      RSS3 Futures       RSS3N20  -  -  -        RSS3Q20  -  -  -        RSS3U20  -  -  -        RSS3V20  -  -  -        RSS3X20  -  -  -        RSS3Z20  -  -  -        RSS3F21  -  -  -      RSS3D Futures       RSS3DN20  -  -  -        RSS3DQ20  46.65  +1.10  2        RSS3DU20  -  -  -        RSS3DV20  -  -  -        RSS3DX20  46.75  +1.50  2        RSS3DZ20  46.65  +1.15  2        RSS3DF21  46.90  +1.40  2      Index Options       Most Active Call Volume       S50U20C950  18.4  -3.5  221        S50U20C925  29.0  -2.9  149        S50U20C900  40.4  -4.4  141        S50U20C1000  7.0  -2.0  104        S50U20C975  12.4  -2.6  87      Most Active Put Volume       S50U20P775  15.5  +1.8  347        S50U20P900  48.0  +3.1  293        S50U20P875  37.8  +1.5  226        S50U20P800  19.7  +1.3  222        S50U20P825  24.0  +1.0  209          

ตลาดคอนโดรัดเข็มขัด  ซื้อ-ขายที่ดินซบเซา

30 Jun 2020 15:30 น.

อ่าน 600 ครั้ง


ผ่ามุมคิด

ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์หดตัวแรงจากโควิดพ่นพิษความเชื่อมั่นและความมั่นคงของรายได้ ได้สร้างความกังวลให้กับกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ต่อเนื่อง โดยเฉพาะในแง่การลงทุนใดๆ ที่ไม่มั่นใจว่าจะก่อให้เกิดรายได้หมุนเวียนใหม่ สะท้อนจากการประกาศปรับลดจำนวนเปิดโครงการใหม่ ประเมินทั้งปีคงหายไปไม่ตํ่ากว่า 30% จากแผนเดิม หนักสุดคือกลุ่มโครงการคอนโดมิเนียม คาดการเปิดตัวลดลงตํ่าๆ 70% พักฐานความร้อนแรงของดีมานด์เทียม และซัพพลายส่วนเกินในตลาด ขณะดัชนีชี้วัดภาพอนาคตของอสังหาฯ ปีหน้า คือ จำนวนที่ดินใหม่ในมือดีเวลลอปเปอร์ ซึ่งพบการซื้อ-ขาย ซบเซาไม่ต่างกัน โดยนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ระบุ ปัจจัยสำคัญ คือ ราคาที่ดินที่ยังพุ่งแรง สวนทางความต้องการผู้ซื้อยุคโควิด ที่เล็งหาความคุ้มค่าด้านราคาเป็นหลัก มากกว่าการอิงแอบกับทำเลและมูลค่าเหมือนในอดีต​ ท่ามกลางความคล่องตัวน้อยลงของบางบริษัทที่มีภาระหนี้สูง 

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม

อย่างไรก็ตาม มองเป็นจังหวะดี​ ช้อนซื้อที่ดินเก็บได้​ หากอยู่ในระดับราคาที่เหมาะสม​ เพื่อรองรับการเปิดตัวโครงการใหม่หลังตลาดฟื้นตัว​ ชิงโอกาสทำราคาดีเหนือคู่แข่ง

 

คอนโดพักฐาน

แม้สถานการณ์ตลาดอสังหาฯโดยรวมกลับมามีสัญญาณเป็นบวกมากขึ้น จากจำนวนลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการต่างๆ กลับมาถล่มทลายอยู่ในสัดส่วนใกล้เคียงช่วงปกติตั้งแต่ช่วงปลายเดือนเมษายน​ ขณะยอดขายแนวราบคึกคักเติบโตสูง จากการเปลี่ยนใจฉับพลันรับวิถีใหม่ (New Normal) ประกอบกับปัจจัยเรื่องอัตราดอกเบี้ย และความต้องการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินในช่วงเดือน พ.ค. ที่มีการผ่อนคลายมากขึ้นสำหรับกลุ่มลูกค้าที่ประกอบอาชีพได้รับผลกระทบจากวิกฤติโควิด แต่อย่างไรก็ตาม​มองว่า โครงการเปิดใหม่ และ อยู่ในสถานะก่อสร้างใกล้เสร็จสมบูรณ์ หากไม่ตอบโจทย์กับความต้องการผู้ซื้อ​ ก็ยังน่าเป็นห่วงอยู่มาก เช่นเดียวกับ ความกังวลของผู้ประกอบการ พับแผนเลื่อนเปิดโครงการใหม่ คงซึมยาวไปอย่างน้อย 2 ปี ส่งผลให้ภาพรวมจำนวนซัพพลายใหม่จะหายไปจากตลาดประมาณ30% (อ้างอิงจากแผนธุรกิจที่ประกาศ ณ ต้นปี ของ 10 ดีเวลลอปเปอร์) เพราะส่วนใหญ่ไม่ต้องการเสี่ยง รัดเข็มขัด และใช้เป็นจังหวะระบายสต็อกแทน

“เป็นปีพักฐานสำหรับตลาดคอนโดฯ แน่นอน ซัพพลายลงไป 70% คอนโดฯเปิดใหม่น้อยลง หรือ เปิดก็อาจขายได้ไม่ดี มองคงอยู่ในภาวะแบบนี้ 2 ปี ก่อนดีขึ้นในปี 2565 อย่างไรก็ตาม มองอีกแง่ จะช่วยให้ราคาตลาดกลับสู่จุดสมดุลที่เหมาะสมได้”

ผู้ประกอบการรัดเข็มขัด

ทั้งนี้ ยังพบประเด็นที่น่าสนใจ คือ บริษัทขนาดใหญ่หลายรายกลับได้รับผลกระทบจากโควิดค่อนข้างชัดเจน จากอัตราส่วนหนี้สินต่อภาระดอกเบี้ยที่มีเกิน 100% ก่อให้เกิดความกังวลเรื่องค่าใช้จ่ายภายใน และที่ต้องจ่ายให้กับซัพพลายเออร์ หรือ ผู้รับเหมาต่างๆ ซึ่งกลายเป็นว่า เริ่มลดการลงทุน ไม่มีสภาพคล่องเพียงพอในการลงทุนใหม่ โดยเฉพาะการซื้อที่ดินเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการ พบตั้งแต่ต้นปี ดีเวลลอปเปอร์ซื้อที่ดินรวมกันนับมือได้ บางส่วนประกาศจำนวนเปิดโครงการใหม่ แต่ยังไม่มีที่ดินครบตามจำนวน ซึ่งจะส่งผลถึงแผนเปิดโครงการต่างๆในปีหน้าด้วย เป็นส่วนหนึ่งให้ตลาดคอนโดฯพักฐานต่อ ท่ามกลางราคาที่ดินต่างๆ ไม่ได้หดตัวลง​ ซ้ำเติมภาวะอยู่ยาก

“ปีนี้ที่ยังเห็นมีโครงการเปิดใหม่อยู่บ้าง เป็นเพราะมีที่ดินติดมือกันมา บางค่ายไม่รู้จะทำอะไร แต่ปีหน้ายังมองไม่เห็นภาพ​ เพราะไม่เห็นการซื้อใหม่เกิดขึ้น อีกประการน่าฉงน​ โควิดทำให้คนล้มละลายมากกว่าคนเสียชีวิตด้วยซ้ำ​ แต่ราคาที่ดินดันไม่ได้ลดลงเลย​ สวนทางภาวะเศรษฐกิจอยู่มาก”





งบซื้อที่ดิน 8 พันล้าน

อย่างไรก็ตาม นายไตรเตชะ กล่าวว่า เนื่องด้วยบริษัทไม่มีปัญหาด้านสภาพคล่อง อัตราส่วนหนี้สินอยู่ในระดับต่ำกว่า 70% จึงไม่มีความกังวลในการลงทุนใหม่ สะท้อนจากการกล้าเปิดตัวโครงการใหม่ (ศุภาลัย ลอฟท์ สาทร - ราชพฤกษ์ มูลค่า 1.4 พันล้านบาท) สวนภาวะตลาด และได้รับผลตอบรับดีเกินคาด จากการนำที่ดินซึ่งซื้อมาในต้นทุนต่ำ 1.4 แสน/ตร.ว.​ (ปัจจุบันราคามากกว่า​ 2.7 แสนบาท/ตร.ว.) มาพัฒนา​ จนสามารถทำราคาขายได้ต่ำกว่าท้องตลาด 30% เฉลี่ย​ 5-6​ หมื่นบาท/ตร.ม​. เท่านั้น​ ซึ่งเป็นราคาถอยหลังไป​ 8​ ปี​ ต่างจากโครงการในละแวกเดียวกัน​ ขายในราคามากกว่า​ 1​ แสนบาท/ตร.ม.​ ทั้งนี้​ มาจากการเล็งเห็นโอกาสการเติบโตของพื้นที่ดังกล่าวในช่วงก่อนหน้า​ ซึ่งบริษัทจะใช้กลยุทธ์เดียวกันนี้​ ในการพัฒนาโครงการ อื่นๆ ในอนาคตด้วย​ หลังเชื่อตลาดคอนโดฯ ยังมีโอกาส​หลังผ่านพ้นช่วงพักฐาน​ 2 ปี​ ฉะนั้น​ การเก็บที่ดินไว้รองรับการพัฒนา อาจสร้างโอกาสการขายและส่งผลดีต่อการแข่งขันในอนาคต​ โดยทั้งปีตั้งงบประมาณซื้อที่ดินไว้ทั้งสิ้น​ 8​ พันล้านบาท​ หากมีโอกาสก็ตั้งใจเดินหน้าซื้อให้ครบ​



“บริษัททำตัวเองให้คลีน ให้ร่างกายฟิต​ เพื่อรอโอกาสเช่นนี้​ คล้ายการเก็บตัวรอแข่งโอลิมปิก​ แข่งเมื่อไหร่ก็พร้อม​ ที่ดินก็จำเป็น​ งบ​ 8 พันล้านบาท เราอยากซื้อให้ครบ​ แต่ต้องดูถึงระดับราคาที่เหมาะสมพอใจด้วย​ ขณะปัจจุบันมีที่ดินในมือแล้ว​ 10​ แปลง​ รองรับการพัฒนาได้ถึงปี 2565”

ทั้งนี้​ แม้ราคาที่ดินโดยรวมยังมีราคาสูง​ แต่พบบางแปลงก็มีราคาลดลงบ้าง​ ฉะนั้น​ บริษัทจะเฝ้าติดตาม​ หากเจอบางแปลงมีราคาที่เหมาะสม​ ก็มีกำลังพร้อมจะซื้อเก็บได้ทันที  

 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศราฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,587 วันที่ 28 มิถุนายน - 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2563


ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @thansettakij