‘คอนโด’เข็นไม่ขึ้น Q1เปิดใหม่วูบ49%
ตลาดคอนโดฯ ยังซึมยาว ผู้ประกอบการปรับแผนเปิดขายใหม่ ไตรมาส 1 ปี 2563 คาดมีแค่ 13 โครงการ ลดจากปีก่อนเกือบ 50% กังวลซัพพลายท่วม แม้คลายเกณฑ์แอลทีวี ส่วนใหญ่เดินหน้าลุยระบายสต๊อกต่อเนื่อง
เกือบ 1 ปีที่ตลาดอสังหาริม ทรัพย์หดตัว เนื่องจากกำลังซื้อชะลอตัวหลังธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศมาตรการมูลค่าต่อสินเชื่อบ้าน หรือ LTV เพื่อควบคุมการปล่อยสินเชื่อบ้านของธนาคารพาณิชย์ให้มีคุณภาพ และลดการเก็งกำไร ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ประกอบกับสถานการณ์เศรษฐกิจชะลอตัว ก่อให้เกิดผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมอย่างมาก จากปี 2561 ซึ่งมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เปิดขายมากกว่า 6.6 หมื่นยูนิต แต่ปี 2562 ลดเหลือ 44,662 ยูนิต ลดลง 33% และคาดว่ายังคงชะลอตัวต่อเนื่อง เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจขาดปัจจัยบวกหนุน
อย่างไรก็ตาม แม้ ธปท.ประกาศผ่อนคลายกฎเกณฑ์ LTV ในสัญญาที่ 2 ก็ตาม แต่ผู้ประกอบการมองว่ายังไม่สามารถกระชากกำลังซื้ออสังหาฯฟื้นคืนมาได้มากนัก โดยรองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยฯ นายภัทรชัย ทวีวงศ์ กล่าวว่า ช่วงไตรมาสแรกปี 2563 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงชะลอตัวการเปิดขายในส่วนของโครงการใหม่ลงเป็นจำนวนมาก เน้นนำโครงการเก่าที่เหลือขายในส่วนที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จมาลดราคา ซึ่งผู้ประกอบการบางรายมีการลดราคามากกว่า 30% เพื่อเป็นการระบายสต๊อกคงค้างก่อน และบางรายมีการปรับรูปแบบโครงการใหม่ด้วยการลดราคาลงจากที่ขายไปในช่วงก่อนหน้า ปรับลดสเปกโครงการลง เพื่อให้โครงการสามารถแข่งขันได้ในภาวะที่ตลาดยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง
ดังนั้น ไตรมาส 1 ปีนี้ คาดการณ์จะมีคอนโดมิเนียม
เปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครเพียงแค่ 13 โครงการ 4,561 ยูนิต เท่านั้น มูลค่าการลงทุนอยู่ที่ 16,900 ล้านบาท ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า (ไตรมาส 4 ปี 2562) ถึง 10,228 ยูนิต หรือคิดเป็น 69.2% และลดลงจากไตรมาส 1 ปี 2562 ที่เปิดขาย 8,953 ยูนิต ปรับลดลงประมาณ 4,392 ยูนิต หรือคิดเป็น 49.1% ทั้งนี้ มูลค่าการลงทุนอาจลดลงกว่า 28,530 ล้านบาทเมื่อเทียบกับในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า
ด้านนายณัฐวุฒิ มัธยมจันทร์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการพัฒนาธุรกิจพักอาศัย บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวยอมรับว่า มาตรการแอลทีวีถือเป็นกับดักใหญ่ ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯชะลอตัว ส่วนการที่ ธปท.ยอมผ่อนหลักเกณฑ์แอลทีวีลง เป็นการช่วยกระตุ้นตลาด ณ ขณะนี้ได้ระดับหนึ่ง
“วันนี้มาตรการต่างๆ จะทำให้บรรยากาศตลาดดีขึ้น ในกลุ่มราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท เพราะผู้ซื้อกู้ได้ง่ายขึ้น ขณะเดียวกันนักลงทุนกลุ่มหลังที่ 2, 3 คลายความกังวลลง และวางแผนการลงทุนต่อได้ อย่างไรก็ตาม คงปลดล็อกสภาพตลาดได้เพียงบางส่วนเท่านั้น เพราะเห็นว่า ตัวที่จะช่วยได้ดีที่สุด คือ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน , ค่าจดจำนอง และลดภาษีธุรกิจเฉพาะ ที่ควรสนับสนุนทั้งตลาด”
ขณะที่แผนการดำเนินธุรกิจของบริษัทในปีนี้ เบื้องต้นมีการเตรียมที่ดินและงบลงทุน สำหรับกลุ่มคอนโดมิเนียมโครงการใหม่แล้ว รวม 2 โครงการ แต่แผนทั้งหมดยังไม่สามารถสรุปได้ เนื่องจากขอศึกษาจังหวะ ความเหมาะสม เวลา และโอกาสของตลาดอีกครั้ง เพราะส่วนหนึ่งกังวลถึงแนวโน้มซัพพลายของตลาดคอนโดฯ ที่พร้อมจะเปิดใหม่เป็นจำนวนมาก หลังจากสภาพตลาดปีที่แล้ว ทำให้ดีเวลอปเปอร์ต่างมีการชะลอเปิดโครงการเหล่านั้นร่วมๆ 40 โครงการ ซึ่งก็มีความเป็นไปได้ที่จะกลับมาบุกกันอีกครั้ง หากตลาดอยู่ในสภาพพร้อมแล้ว
นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เคดับบลิว ไทยแลนด์ฯ บริษัทตัวแทนขายและที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ กล่าวว่ารัฐบาลควรจะแก้ไขอุปสรรรที่มีผลต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ การแก้ไขค่าเงินบาทอย่างจริงจัง และล่าสุดถึงแม้ได้ปรับเกณฑ์มาตรการกำกับควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย อาจมีผลให้บรรยากาศพอดูดีขึ้นบ้าง แต่ไม่ถึงขั้นจะเซอร์ไพรส์มากนัก เนื่องจากเป็นการปรับลดบางมาตรการ LTV ลง แทนที่จะประกาศยกเลิกเกณฑ์ดังกล่าว
“การผ่อนมาตรการ LTV เหมือนธปท.ยังแทงกั๊กอยู่ ไม่ลงให้สุดๆ ตอนนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์น่าเป็นห่วง เปรียบไปก็เหมือนคนป่วยหนัก ต่างจากช่วงเดือนเมษายน 2562 ที่เริ่มเป็นแค่เริ่มป่วย สิ่งสำคัญตอนนี้ หากนโยบายไม่ชัดเจน ผู้ที่ปฏิบัติ หมายถึง ธนาคารพาณิชย์ ก็ไม่กล้า ทำให้กู้ไม่ผ่านตามเกณฑ์อยู่ดี”
หน้า 1 ฐานเศรษฐกิจ ฉบับ 3543 วันที่ 26-29 มกราคม 2563