‘ต้องฟัง’ ‘อนันต์’พูด  อสังหาฯปีหนู สู้อย่างไร?

ผ่ามุมคิด

นายอนันต์ อัศวโภคิน เจ้าพ่ออสังหาริมทรัพย์ดัง ฐานะที่ปรึกษากิตติมศักดิ์ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ดึงสติผู้ประกอบการเผชิญปัจจัยเสี่ยงต่อเนื่องปี 2562 ชี้สภาพตลาดยังไม่นิ่ง คล้าย “คนถูกแทง เลือดกำลังไหลออก” ขอประมาณตน อย่าฝืนภาวะตลาดบางกลุ่ม เพราะยิ่งดิ้นจะยิ่งเจ็บ อย่างไรก็ตาม สภาพไม่เลวร้ายเช่นปี 2540 เพราะปัจจัยบวกยังพอมี ความต้องการยังเกิด แนะหาช่องให้เจอ พร้อมเร่งปรับปรุงประสิทธิภาพภายในให้แข็งแรง โดยเฉพาะสภาพคล่องทางการเงิน ลดได้ต้องลด ยํ้าวิสัยทัศน์ผู้นำคือ เรื่องสำคัญ ใจต้องมาก่อน

อสังหาฯขาลง?

หากให้เปรียบความเลวร้ายของภาวะตลาดอสังหาฯปี 2562 ต่อเนื่องปี 2563 จากประสบการณ์ ยืนยันว่า ไม่ได้แย่ หรือคล้ายกับสภาพปี 2540 ที่ชอบหยิบยกมาระบุกัน แต่ยอมรับว่าตั้งแต่ต้นปี มีปัจจัยลบที่คาดว่าจะกระทบตลาดอยู่มาก ทั้งสถานการณ์ความขัดแย้งภายนอก แนวโน้มการเมืองภายใน ภาวะหนี้ครัวเรือน หรือแม้แต่ปัญหาภัยแล้งที่คาดจะรุนแรง ต่างเป็นผลทางจิตวิทยาที่อาจส่งผลให้ผู้ซื้อสะดุดตกใจ ขวัญเสีย รีรอ และหยุดซื้อได้ ซึ่งถือเป็นปัจจัยภายนอกเหนือการควบคุม ทั้งนี้ภาวะที่รัฐบาลเตรียมขึ้นและจัดเก็บภาษีใหม่ทุกด้าน เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ มองเปรียบเป็นการทำให้ตลาดถดถอยไปอีก ผู้ประกอบการต้องช่วยเหลือตัวเอง และไม่อยากให้รอมาตรการกระตุ้นใดๆ ของรัฐ เหตุอาจไม่ทันกาล เพราะยาที่ให้มันช้าเกินไป

คาด 2 ปีตลาดดีขึ้น

อย่างไรก็ตาม ตลาดยังพอมีปัจจัยบวกอยู่บ้าง เช่น อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับตํ่ามาก แบงก์ให้เงินกู้ดอกเบี้ยเพียง 3% ในช่วง 3 ปี แรก, มาตรการรัฐ, ราคาที่ดินที่มีแนวโน้มลดลง และไม่ขยับในบางทำเล ถือเป็นโอกาสของผู้พัฒนาในการซื้อตุนไว้ ขณะเดียวกันพบราคาค่าก่อสร้างแทบไม่มีการปรับขึ้นเช่นกัน ทั้งหมดถือเป็นตัวช่วยเสริมในภาวะเช่นนี้ ด้านผู้ซื้อแม้แนวโน้มเศรษฐกิจชะลอตัว สภาพคล่องของคนน้อยลง และสัดส่วนหนี้ครัวเรือนยังสูง แต่พบความต้องการด้านที่อยู่อาศัยยังมีตลอดเวลา เสี่ยงเพียงตลาดคอนโดฯ หนักสุดคือ กลุ่มบนมีแนวโน้มชะลอ แต่ตลาดแนวราบ หรือระดับราคาปานกลาง เชื่อยังไปได้ ส่วนตลาดล่าง สภาพไม่ได้แย่มาก

“ตลาดยังมีโอกาส อยู่ที่โลเกชัน คนที่ทำมานาน จะรู้ว่าควรทำอะไรต่อ ไม่ควรทำอะไร ช่วงนี้เองเป็นโอกาสของผู้ซื้อ เลือกได้ในราคาไม่แพง เพราะมีโปรโมชัน ลดราคาบ้าง คาดอีก 2 ปีจะดีขึ้น จากซัพพลายใหม่ที่เข้ามาน้อยลง”

อนันต์ อัศวโภคิน

อย่าฝืนตลาด

นายอนันต์ กล่าวต่อว่า ข้อสำคัญในการทำธุรกิจท่ามกลางสภาวะตลาดเช่นนี้ ข้อสำคัญ คืออย่าผลีผลาม ดูคนอื่น และผลักดันตัวเองจนเกินควร ขณะที่สภาพการเงินไม่พร้อม เนื่องจากพบในช่วงที่ผ่านมามีผู้ประกอบการหลายรายไม่ประมาณตน และพยายามมากเกินไป แต่เมื่อการขายไม่เกิดขึ้นเร็วเท่าสต๊อกที่เตรียมไว้ ก็เกิดภาวะชะงักได้ ขณะเดียวกันช่วงเวลานี้ไม่ใช่จังหวะของมือใหม่ที่จะเข้ามาในตลาด เพราะแบงก์คงปล่อยกู้ให้ไม่ง่าย ไม่ว่าจะพัฒนาบ้านหรือคอนโดฯ ขณะที่เรื่องสภาพคล่องสำคัญมาก ถ้าค่าใช้จ่ายเกิน 15% ถือว่าอยู่ยาก ต้องหาทางปรับลด ถ้าลดรายจ่ายได้ ก็จะทำให้กำไรไม่ตก แม้ยอดขายไม่เพิ่มก็ตาม

“อย่าไปฝืนตลาดที่ไม่ดี แม้ว่าจะมีโปรโมชันก็ช่วยไม่ได้ เพราะตลาดกำลังเจอคลื่นลูกใหญ่ จะดิ้นรนยังไงก็สู้ไม่ไหว ต้องใช้โอกาสนี้กลับมาเตรียมตัวองค์กร และระบบภายในให้แข็งแรงขึ้นดีกว่า”

ภายในควบคุมได้

โดยสิ่งสำคัญสุด คือ 1. กลับมามองจุดอ่อน จุดแข็งของบริษัท 2. คือการปรับราคาขายให้เหมาะกับสภาพผู้ซื้อ อย่าเน้นที่ปริมาณ และสุดท้าย กระบวนการเรียนรู้ ต้องเกิดขึ้นในยุคนี้ ต้องรู้จักยอมรับกับความผิดพลาด เรียนรู้จากประสบการณ์ที่เกิดขึ้น ประกอบกับทีมงานมืออาชีพ จะช่วยให้ธุรกิจขับเคลื่อนไปได้ โดยวิสัยทัศน์ และขวัญกำลังใจของผู้นำเป็นเรื่องสำคัญมาก ถ้าตกใจทุกอย่างก็จบ “ถ้าย้อนได้ ก็ยังอยากให้วิกฤติปี 2540 เกิดขึ้น เช่นเดียวกับภาวะที่เป็นขณะนี้ เพราะเป็นประสบการณ์ที่ดี ทำให้ดีเวลอปเปอร์ไม่ประมาท และเก่งขึ้นเยอะจากบทเรียนที่เจอ”

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,539 วันที่ 12-15 มกราคม 2563