ภาษีที่ดินฯ ภาระหนักเจ้าของอาคารสำนักงานเก่า

ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย รายงานผลวิจัยภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ไตรมาส 4 ปี 2562 การดูดซับสุทธิยังมีแนวโน้มเป็นบวก แม้ว่าจะอยู่ในระดับต่ำก็ตาม และดูเหมือนว่าตลาดอาคารสำนักงานกำลังขยายจนถึงจุดสูงสุดแล้ว แต่ก็ยังคงมีโอกาสที่ยังเติบโตได้อยู่

อย่างไรก็ตามการชะลอตัวทางเศรษฐกิจในปัจจุบันมีแนวโน้มที่จะยืดไปถึงปี 2563 และอาจส่งผลกระทบต่อแผนการในอนาคตทั้งเจ้าของอาคารสำนักงานรวมถึงผู้เช่า โดยมีความเป็นไปได้ที่นักพัฒนาฯ จะชะลอการส่งมอบโครงการและคาดหวังอุปสงค์ในปีถัดไป ราคาค่าเช่าคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องแต่อาจอยู่ในอัตราที่ช้าลงเพราะผู้เช่ามีอำนาจต่อรองมากขึ้นจากตัวเลือกของพื้นที่อาคารสำนักงานในตลาด

ทั้งนี้ ไตรมาส 4 ปี 2562 คาดจะมีอาคาร 5 แห่งที่จะสร้างแล้วเสร็จ ซึ่งเพิ่มพื้นที่สำนักงานเข้ามาในตลาดจำนวน 127,404 ตร.ม. โดยมีอาคาร 4 แห่งตั้งอยู่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ อย่างไรก็ตามการชะลอตัวทางเศรษฐกิจและความต้องการที่ลดลงอาจกระตุ้นให้นักพัฒนาฯ บางรายชะลอการเปิดโครงการออกไป

นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า ของไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ระบุว่า จากไตรมาส 4 ปี 2562 - ปี 2566 ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯคาดว่าจะเติบโตเป็น 1,171,829 ตร.ม. หรือเฉลี่ยอยู่ที่ 275,724   ตร.ม. ต่อปี (ซึ่งคำนวนจากส่วนที่เพิ่มเข้ามาในตลาดเท่านั้น ไม่ได้คำนวนการย้ายออก) และในช่วงสิ้นปี 2566 ปริมาณอุปทานรวมของอาคารสำนักงานคาดจะมีมากถึง 6 ล้านตร.ม.

อัตราการเช่าในไตรมาส 3 ปี 2562 ปรับลดลงเล็กน้อย ซึ่งการครอบครองลดลงเหลือเพียง 51,485 ตร.ม. จากเดิม 68,987 ตร.ม.ในไตรมาสก่อน โดยลดลง 8% ต่อไตรมาสและส่งผลต่อการครอบครองเฉลี่ยลงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยรายไตรมาสใน 10 ปี ซึ่งอยู่ที่ 64,406 ตร.ม. นับเป็นครั้งแรกตั้งแต่ปี 2556 ของการครอบครองในไตรมาส 3 ที่มีพื้นที่ลดลงต่ำกว่า 40,000 ตร.ม. การครอบครองพื้นที่ใหม่และอาคารสำนักงานตกแต่งใหม่คิดเป็นเพียง 41% ของพื้นที่ทั้งหมดในไตรมาสนี้ ซึ่งลดลง 10% ไตรมาสต่อไตรมาส

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผู้เช่าเลือกที่จะเช่าอาคารที่มีคุณภาพสูง โดยอาคารสำนักงานใหม่และอาคารสำนักงานที่ตกแต่งใหม่เหล่านี้มักจะอยู่ในเกณฑ์มาตรฐานและมักจะดึงดูดความต้องการได้อย่างดี อย่างไรก็ตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอาจส่งผลให้ผู้เช่าในปัจจุบันและผู้เช่าในอนาคตบางรายรอดูสถานการณ์ในการย้ายสำนักงานหรือแผนการขยายสาขา

ทั้งนี้ ย่านศูนย์กลางธุรกิจ มีอัตราการครอบครองพื้นที่บนถนนวิทยุเพิ่มขึ้นสูงมากที่สุด ซึ่งเพิ่มขึ้น 0.4% ไตรมาสต่อไตรมาส คิดเป็น 0.9% ปีต่อปี โดยรวมอยู่ที่ 91.8% ในทางกลับกันอัตราการครอบครองพื้นที่ในเขตสีลม-สาทรลดลงไป 0.5% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 1.65% ปีต่อปี โดยรวมอยู่ที่ 92.6% สำหรับเขตนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ อัตราการครอบครองพื้นที่ในเขตบางนาปรับสูงขึ้นมากที่สุด โดยเพิ่มขึ้น 1.2% โดยรวมอยู่ที่ 85.5%

ด้านราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 1.2% อยู่ที่ 789 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวต่อภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน การเพิ่มเข้ามาของอุปทานใหม่ที่ตั้งราคาอยู่ในระดับเกรด A เป็นปัจจัยที่เอื้อต่อการเพิ่มขึ้นของระดับค่าเช่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 5.0% ต่อปี โดยในไตรมาส 3 ราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด B มีการปรับเพิ่มขึ้น 0.9% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 5.4% ปีต่อปี อยู่ที่ 819 บาท ในขณะเดียวกัน ราคาค่าเช่าของอาคารสำนักงานเกรด A นั้นลดลงในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา แม้จะมีการเพิ่มขึ้น 8.8% ปีต่อปี แต่ราคาค่าเช่าปรับลดลงเหลือ 1,129 บาท ซึ่งลดลงติดต่อกันเป็นไตรมาสที่สอง

 “การเติบโตของราคาค่าเช่าพื้นที่สำนักงานยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้เช่าควรปรับกลยุทธ์หรือแผนการเช่าอาคารสำนักงาน เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไป ซึ่งครั้งหนึ่งกรุงเทพฯเคยเป็นหนึ่งในตลาดอาคารสำนักงานที่มีราคาต่ำที่สุดในโลก แต่ตอนนี้ค่าเช่าของอาคารเกรดเอในกรุงเทพฯ กลับเทียบเท่ากับค่าเช่าสำนักงานในเมืองอย่างมาดริด และชิคาโก”

สำหรับการปรับปรุงภาษีอสังหาริมทรัพย์ใหม่ และเริ่มต้นบังคับใช้ในปี 2563 คาดว่าจะมีย้ายพื้นที่ในอาคารเก่าเป็นจำนวนมาก ส่วนอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ ภาษีใหม่นี้จะปรับอัตราภาษีส่วนเพิ่มจาก 0.3% ไปถึงจุดสูงสุด 1.2% ตามราคาประเมินของรัฐบาล  ซึ่งจะแทนที่ภาษีครัวเรือนและภาษีที่ดินในปัจจุบันที่เรียกเก็บ 12.5% จากราคาประเมินเช่ารายปี ภาษีใหม่นี้จะกลายเป็นภาระหนักแก่อาคารเกรดไม่สูงนักหรืออาคารที่มีผู้เช่าน้อยในพื้นที่ย่านไพร์ม แต่อาจเป็นแรงจูงใจให้เจ้าของอาคารสำนักงานเหล่านี้ดำเนินการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานของอาคาร