ทำเลทองกลางกรุง 5 พันไร่ ลุยไฟภาษีที่ดิน

มีคนจำนวนมากออกมาระบุว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่บังคับใช้ในขณะนี้อยู่ในข่ายอุ้มเศรษฐีแลนด์ลอร์ดใหญ่ เพราะเปิดช่องให้นำที่ดินสะสมไม่ทำประโยชน์ ทำเกษตร อย่างพืชผักสวนครัวขุดบ่อเลี้ยงปลา จัดตั้งในรูปบริษัท ฯลฯ หากดำเนินการทันวันที่ 1 มกราคม 2563 แม้ที่ดินแปลงนั้นจะเป็นทำเลทองฝังเพชรตั้งอยู่กลางใจเมืองศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) ของกรุงเทพมหานครก็ตาม แต่การตีความแค่ปลูกต้นไม้ เพื่อการเกษตรเพียง 15 ต้นต่อไร่ ถือว่าได้ทำประโยชน์ ไม่ต้องเสียภาษี อัตราที่รกร้าง 0.3% หรือล้านละ 3,000 บาท (จัดเก็บ 0.3% ในทุก 3 ปี หากไม่มีการดำเนินการใดๆ) เท่ากับรายได้จากที่ดินรกร้างแทบจะไม่ตกถึงมือท้องถิ่น กฎหมายไม่สามารถกดดันให้แลนด์ลอร์ดคลายที่ดิน และไม่กระจายถึงมือเกษตรกรตัวจริงตามที่ได้ตั้งเจตนารมณ์ไว้

จากการสำรวจที่ดินซึ่งเป็นที่รกร้างว่างเปล่ากทม.เคยสำรวจพบมีมากถึงกว่า 5,000 ไร่ มีทั้งโครงการบ้านจัดสรรร้าง ถูกสถาบันการเงินยึด เมื่อรวมที่ดินทั่วประเทศ ยังไม่นำออกมาพัฒนา มีมากถึง 7.4 ล้านไร่ ตามที่กรมพัฒนาที่ดิน เคยสำรวจ ระหว่างปี 2549-2550 ส่งผลให้เกิดความสูญเสียทางเศรษฐกิจอย่างมาก

แหล่งข่าวจากกทม. ระบุว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างสำรวจที่ดินรกร้างในเขตกทม. ทั้ง 50 เขต พื้นที่ 15,000 ตารางเมตร พบว่ายังมีที่ดินทิ้งร้างไม่ทำประโยชน์กระจายอยู่ทั่วไป มีทั้งพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน แนวรถไฟฟ้า ซึ่งส่วนใหญ่มีการถมดินไม่มีการปลูกสร้างอาคาร ล่าสุดได้ขีดแนวไว้ เพื่อนำไปหารือขอบเขตในทางปฏิบัติว่าที่ดินลักษณะดังกล่าวอยู่ในข่ายทิ้งร้างหรือไม่ อย่างไรก็ตาม หากตรวจสอบพบว่ามีใบอนุญาตก่อสร้างอาคารแล้ว ก็เข้าใจได้ว่าอยู่ในกระบวนการก่อสร้าง แต่ถ้ายังไม่มีใบอนุญาต ต้องเข้าข่ายที่ดินรกร้าง

ไล่ตั้งแต่ที่ดินแยกเพลินจิต ติดสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสเพลินจิต แปลงพหลโยธิน ส่วนที่ดินแปลงใดนำไปใช้ประโยชน์ด้วยการปลูกต้นไม้ สวนสาธารณะ เช่น สวนชูวิทย์ ให้ประชาชนทั่วไปใช้ประโยชน์ ก็ถือว่าไม่ใช่ที่รกร้าง เช่นเดียวกับสวนมะนาวบนที่ดินรัชดาฯ พบว่ามี 2 แปลง ได้ปลูกสวนมะนาวเกือบเต็มพื้นที่ เชื่อได้ว่าที่ดินแปลงนั้นได้ทำประโยชน์อยู่ในข่ายที่ดินประเภทเกษตรกรรมหากเนื้อที่ไม่เกิน 50 ไร่ไม่ต้องเสียภาษี

“แม้ที่ดินจะอยู่ในเมือง ไม่ถือว่าใช้ที่ดินผิดประเภทตามผังเมืองรวมกทม. ตอนนี้เท่าเห็นที่ดินแปลงใหญ่ใกล้สวนลุมฯ วันแบงค็อก ภาพถ่ายดาวเทียม ระบุชัดเป็นพื้นที่โล่ง ไม่มีการก่อสร้าง ซึ่งประเภทนี้อยู่ในข่ายรกร้างหรืออยู่ระหว่างดำเนินการ และหากพัฒนาเชิงพาณิชย์บนที่ดินรัฐจะได้รับยกเว้นหรือไม่”

แหล่งข่าวจาก การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทยยืนยันว่า ที่ดินรัชดาฯ ทั้ง 2 แปลง บริเวณสถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ สายสีส้มตะวันออก ที่ได้ทำสวนมะนาวกลางเมือง จากการตรวจสอบเป็นของ บริษัทแหลมทองค้าสัตว์ฯ ส่วนอีกแปลงไม่แน่ใจว่าปลูกมะนาวด้วยหรือไม่

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทโมเดิร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนท์ฯสะท้อนว่าอนาคตจะเห็นพื้นที่สีเขียวทั่วทั้งกทม. เพราะแปลงไหนพัฒนาไม่ทัน ยังไม่สามารถขายได้ก็จะนำไปปลูกต้นไม้ ทำนา ทำสวนก่อน เพื่อลดทอนการเสียภาษี เห็นชัดเจนที่ดินแปลงรัชดาฯ นำร่องทำการเกษตรในเมือง ซึ่งเป็นความพึงพอใจของเจ้าของที่ดิน เพราะกฎหมายเปิดช่อง จากเดิมไม่พัฒนา เสียล้านละ 3,000 บาท หรือ 0.3% ตามราคาประเมินรัฐ แต่ต่อไปเสียในอัตราเกษตร  0.01% แต่ถ้าถือครองมูลค่าไม่ถึง 50 ล้านบาท ไม่ต้องเสีย ขณะราคาที่ดิน รัชดาฯ-พระราม 9 ตารางวาละกว่า 1 ล้านบาท ผังเมืองกทม.ใหม่กำหนดให้เป็นพื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม และพื้นที่สีนํ้าตาล ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก พัฒนาห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้า คอนโด มิเนียม อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล มูลค่านับหมื่นล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ท้องถิ่นจะมีรายได้ลดน้อยลงเพราะภาษีที่ดินยกเว้นหมด และคนรวยอยู่ในข่ายที่ได้รับยกเว้นมากที่สุด แต่คนที่ได้รับผลกระทบกลับเป็นคนมีที่อยู่อาศัยเพื่อลงทุน ที่สำคัญที่ดินเพื่อการเกษตร หากถือครองที่ดินแต่ละแปลงไม่ถึง 50 ล้านบาท กระจายในหลายท้องที่ที่ไม่อยู่ในตำบล อำเภอเดียวกันก็ไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน

แปลงโฉมที่รกร้าง

ฟอกปอดคนกทม.        

ช่วงที่กฎหมายภาษีที่ดินยังไม่พร้อมที่จะจัดเก็บ จึงเป็นห้วงเวลาของแลนด์ลอร์ดกระจายการถือครองที่ดินในรูปแบบต่างๆ ทั้งปลูกกล้วย มะพร้าว ทำนา ให้เกษตรกรเช่า และเมื่อถึงเวลาจัดเก็บจริง วันที่ 1 มกราคม 2563 แทบไม่มีเจ้าของที่ดินรายใดเสียภาษีรกร้างหากมองในแง่ดีคือทุกพื้นที่จะกลายเป็นปอด ชะลอซัพพลาย ทุกๆ การลงทุน แต่หากมองข้อด้อยแล้ว คนรวยรอดจากการเสียภาษีจากการเปิดช่อง

ทั้งนี้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แบ่งแยกเป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่า กับที่ดินประเภทเกษตรกรรม ทั้งนี้ที่ดินเกษตรกรรม แบ่งออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่ 1. ที่ดินใช้สำหรับปลูกพืช 2. เลี้ยงสัตว์ 3. การเพาะเลี้ยงสัตว์นํ้า หรือทำการประมง แต่ละประเภทจะจัดทำเป็นบัญชีแนบท้าย ประเภทรกร้างว่างเปล่า คิดตามมูลค่าที่ดิน ได้แก่ มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.3% มูลค่าเกิน 50-200 ล้านบาท 0.4% มูลค่าเกิน 200-1,000 ล้านบาท 0.5% มูลค่าเกิน 1,000-5,000 ล้านบาท 0.6% และเกิน 5,000 ล้านบาทขึ้นไป 0.7% และเสียเพิ่ม 0.3% ทุก 3 ปี แต่รวมแล้วไม่เกิน 3%

ขณะ กระทรวงการคลัง กระทรวงมหาดไทย ตลอดจนกระทรวงเกษตรฯ ได้ข้อยุติตามข้ออ้างอิง ระเบียบคณะกรรมการนโยบายและแผนพัฒนาการเกษตรและสหกรณ์ ที่ว่าการทำการเกษตร การปลูกพืช เลี้ยงสัตว์ เพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ การทำนาเกลือสมุทร การปลูกหม่อนเลี้ยงไหม การเพาะเลี้ยงแมลงเศรษฐกิจ หรือทำการเกษตรอื่นๆ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการบริโภค หรือจำหน่าย หรือใช้งานในฟาร์ม อย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายอย่างรวมกัน

ซึ่ง กระทรวงการคลัง พร้อมนำเกณฑ์ดังกล่าวมาปรับให้สอดคล้องกับภาษีที่ดินสำหรับเกณฑ์ที่จะกำหนดขึ้นนี้จะแล้วเสร็จและประกาศใช้ทันระยะเวลาที่ขยายให้ท้องถิ่นรับชำระภาษี ได้แก่ 1. การทำนาหรือทำไร่อย่างใดอย่างหนึ่งหรือรวมกันบนเนื้อที่ตั้งแต่ 1 ไร่ขึ้นไป 2. การปลูกผัก หรือการปลูกไม้ดอกไม้ประดับ เพาะเห็ด ปลูกพืชอาหารสัตว์ อย่างใดอย่างหนึ่งหรือรวมกัน เนื้อที่ตั้งแต่ 1 งานขึ้นไป 3. ปลูกไม้ผล หรือไม้ยืนต้น หรือการปลูกสวนป่า ปลูกป่าเศรษฐกิจแบบสวนเฉพาะอย่างใดอย่างหนึ่งหรือรวมกัน บนเนื้อที่ตั้งแต่ 1 ไร่ และมีจำนวนต้นตั้งแต่ 15 ต้นขึ้นไป 4.การปลูกไม้ผล หรือไม้ยืนต้นแบบสวนผสม อย่างใดอย่างหนึ่งหรือรวมกัน บนเนื้อที่ตั้งแต่ 1 ไร่ และมีจำนวนต้น 15 ต้นขึ้นไป

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,537 วันที่ 5-8  มกราคม 2563