ปี 2563 อย่าถลำลึก จนตกเหว
ผ่ามุมคิด
ตลอดทั้งปี 2562 นับเป็นปีแห่งการลุ้นระทึกสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยไทย นับตั้งแต่ปัญหาเรื่องกำลังซื้อทั้งจากคนไทยและคนต่างชาติชะลอตัวหนัก จากภาวะเศรษฐกิจโลก จนถึงมาตรการควบคุมสินเชื่อ ความรุนแรงของหนี้ครัวเรือนที่ไต่ระดับสูง ส่งผลผู้ประกอบการวางแผนพลิกกลยุทธ์ เพื่อดึงดีมานด์สร้างยอดขายให้อยู่รอด ขณะที่ปี 2563 แนวโน้มยังแตกเป็น 2 ทิศทาง ไม่ทรงตัว ก็ฟื้นดีขึ้น อย่างไรก็ตาม อสังหาฯรุ่นเก๋า อย่างนายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ศุภาลัย ระบุผ่าน “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ไม่ว่าดีหรือแย่ ปี 2563 ยังเป็นอีก 1 ปี ที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังต่อ อย่าถลําลึกจนตกเหว พร้อมเผยกลยุทธ์หลักบริษัท ยึดกลุ่มแนวราบที่มีความถนัดเป็นแนวรบ ทิ้งทวนท้ายปี ผุดโปรเจ็กต์ใหม่บนผืนป่า “ป่าสัก สระบุรี” บุกดีมานด์ กลุ่มคนก้าวสู่สังคมผู้สูงวัย
มองภาพปีหน้า
บางคนระบุว่า ปีหน้าอาจจะแย่กว่าปีนี้ แต่ส่วนตัวมองว่าทิศทางน่าจะดีขึ้นกว่าปี 2562 แน่นอน เนื่องจากเศรษฐกิจในประเทศจะกระเตื้องขึ้น จากการลงทุนของรัฐผ่านงบประมาณประจำปีใหม่ หลังจากมีการอั้นมานาน ขณะที่ตลาดอสังหาฯเอง ยังมีมาตรการส่งเสริมที่อยู่อาศัยโดยตรงของรัฐ หลายมาตรการ ช่วยกระตุ้นฝั่งดีมานด์ ส่วนสถานการณ์เศรษฐกิจโลกโดยอ้างอิงจากรายงานของ “บล.เครดิต สวิสฯ” พบโดยรวมยังมีโอกาสเติบโตประมาณ 2.5% ไม่มีสัญญาณเลวร้าย อยากให้มองภาพเป็นบวก แม้แต่เรื่องปัจจัยการเมืองในไทยเอง ที่หลายคนมองว่าอาจจะรุนแรงขึ้น เปรียบการมองในแง่ร้าย ทำให้กำลังใจเสียและกระทบต่อแผนการทำธุรกิจได้
ระมัดระวังต่อ
ถึงอย่างไรก็ตาม อยากให้ผู้ประกอบการระมัดระวังในการทำธุรกิจต่ออีก 1 ปี เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยยังอาจทรงตัว โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ ที่กำลังซื้อต่างชาติยังไม่กลับมา ขณะที่เศรษฐกิจแม้ไม่มีแนวโน้มเลวร้าย แต่คงยังไม่กลับมาพุ่งแรง ฉะนั้นการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะบนที่ดินที่มีต้นทุนแพง ถือเป็นความยากและเสี่ยง เพราะดอกเบี้ยสูงและจำเป็นต้องตั้งราคาขายแพงเพื่อให้คุ้มค่า อาจขายได้ช้ากว่าโครงการอื่นๆ ท่ามกลางการแข่งขันที่น่าจะสูง ส่งผลให้เกิดภาพการแข่งขันในหลายด้านอย่างดุเดือด ทั้งเรื่องราคา การทำโปรดักต์ คุณภาพ การบริการหลังการขาย และแบรนด์
“เป็นปีที่ดีเวลอปเปอร์ ต้องทำด้วยความระมัดระวัง ใครถลำลึก ผิดทาง อาจตกเหวได้ ใช้ปี 2562 ที่เกิดหลายเหตุการณ์เป็นบทเรียน เช่น ขนาดโครงการใหญ่เกินไป ราคาสูงเกินไป สุดท้ายต้องมาปรับลด รีโปรดักต์ การวางแผนต้องเกิดขึ้นเดือนต่อเดือน”
ยึดแนวราบเป็นแนวรบ
นายประทีป ยังระบุว่า สำหรับกลยุทธ์ในการทำตลาดปีหน้านั้น บริษัทยังจะเดินหน้าแผนแบบระมัดระวังความเสี่ยง โดยจะให้ความสำคัญไปยังโครงการแนวราบเป็นหลัก กลุ่มบ้านจัดสรร ในทำเลใหม่ๆ ในกทม.-ปริมณฑล และจังหวัดใหม่ๆ เน้นเซ็กเมนต์ราคาปานกลาง-สูง หรือตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไป ภายใต้โปรดักต์ที่เป็นที่ต้องการของลูกค้าจริงๆ ขณะที่กลุ่มโครงการคอนโดมิเนียม มีแผนเปิดใหม่เช่นกันแต่ไม่มาก เนื่องจากเป็นตลาดที่ยังมีความเสี่ยง โดยหากเปิดจะต้องเจาะไปยังทำเลที่พบมีดีมานด์จริงๆ ในเซ็กเมนต์ระดับปานกลาง เป็นต้น
“ภายนอกคาดการณ์ไม่ได้ แต่เฉพาะบริษัทอสังหาฯเอง ต้องพยายามหาวิธีให้เดินต่อไปได้ กลุ่มแนวราบมีข้อดี บางโครงการขายได้ช้า บางโครงการขายได้เร็ว ก็ปรับสมดุลกันไป หากขายได้ 10 หลัง ก็สร้างเพิ่มทีละ 10 หลัง ไม่มีความเสี่ยง เหมือนคอนโดฯที่ต้องสร้างเสร็จทั้งตึก”
ปลุกป่าสักผุดเวลเนส
ทั้งนี้ เทรนด์การพัฒนาอสังหาฯที่สนใจ คือการจับกำลังซื้อกลุ่มคนวัย 50 ปีขึ้นไป ที่กำลังเข้าสู่สังคมของผู้สูงอายุเนื่องจากเล็งเห็นว่า ปัจจุบันมีมากถึง 20% ของประชากรทั้งประเทศ ล่าสุดจึงนำที่ดินแปลงสวย ใกล้โค้งแม่นํ้าป่าสัก ใน อ.แก่งคอย จ.สระบุรี ซึ่งเป็นที่ตั้งเดียวกับโรงแรม-รีสอร์ต “ศุภาลัย ป่าสัก” จำนวน 25 ไร่ ใน 180 ไร่ มาพัฒนาเป็นโครงการ “ศุภวัฒนาลัย” บ้านพักอาศัยของผู้สูงวัย จำนวน 144 หลัง แบบบ้านสไตล์โมเดิร์น ในราคาเช่าซื้อ 1.3-1.5 ล้านบาท โครงการออกแบบฟังก์ชัน รองรับไลฟ์สไตล์และความปลอดภัยของผู้สูงอายุโดยตรง พร้อมศูนย์เซอร์วิสเซ็นเตอร์ กรณีเจ็บป่วยฉุกเฉิน คาดจะได้รับการตอบรับที่ดีจากทั้งกลุ่มลูกค้าเก่าและใหม่ เพราะเปรียบเป็นโครงการแรกของไทยในแง่ขนาดโปรเจ็กต์ที่ใหญ่ที่สุด และราคาดีที่สุดในกลุ่ม “ที่อยู่อาศัยของผู้สูงอายุ” ขณะเดียวกันในอนาคตทำเลยังได้แรงเสริมจากโครงสร้างพื้นฐานใหม่ของรัฐ
“เป็นเจ้าแรก ที่เวลานี้สามารถทำแนวราบในระดับราคาล้านบาทต้นๆได้ โครงการจับกลุ่มลูกค้าโซนเหนือของ กทม. ตั้งแต่ดอนเมือง-รังสิต ขึ้นมา แม้แต่ต่างชาติก็อยู่อาศัยได้เพราะเป็นสัญญาเช่า ขณะอนาคตรถไฟความเร็วสูง จะช่วยให้การเดินทางเข้า-ออก กทม. เร็วขึ้นไม่ถึงชั่วโมง สร้างความคึกคักให้ตลอดเส้นทาง รวมถึงโซนป่าสักด้วย”
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,534 วันที่ 26-28 ธันวาคม 2562
