มาตรการรัฐ ปลดล็อกสต๊อกบ้าน ลดวูบ 50%
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซบเซาอย่างต่อเนื่อง นับตั้งแต่ ต้นปี 2562 เป็นต้นมา จากสภาวะเศรษฐกิจโลก สงครามการค้าระหว่างจีน-สหรัฐฯ อีกทั้งยังถูกซ้ำเติมด้วย มาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อ หรือ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) แม้ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา ผู้ประกอบการต่างเรียกร้องให้ธปท. ชะลอการใช้มาตรการดังกล่าวออกไป แต่ในทางปฏิบัติรัฐไม่สามารถละเลยได้ กระทรวงการคลัง จึงออกมาตรการ กระตุ้นกำลังซื้อ ล่าสุดโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” เพื่อเป็นของขวัญปีใหม่ ผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ให้ผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 1 แสนบาทต่อเดือน ที่ต้องการซื้อบ้านใหม่ พร้อมโอน ได้รับสิทธิคืนทันทีเงินดาวน์ 50,000 บาท จำนวนไม่เกิน 1 แสนราย ล่าสุดได้ผ่านความเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี(ครม.) เมื่อวันที่ 26 พฤศจิกายน 2562 และล่าสุด ได้เปิดลงทะเบียน เมื่อวันที่ 11 ธันวาคม 2562 ที่ผ่านมา สร้างความคึกคักไม่น้อยให้กับผู้ซื้อบ้าน
ขณะก่อนหน้านี้ไม่นาน กระทรวงการคลัง ได้ออกมาตรการ ให้ธอส. ปล่อยกู้ดอกเบี้ยตํ่า 2.50% วงเงิน 50,000 ล้านบาท ควบคู่กับ กระทรวงมหาดไทย โดยกรมที่ดิน ลดค่าธรรมเนียมการโอน จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนอง จาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยใหม่พร้อมโอน ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีผลบังคับใช้นับจากนี้จนถึง วันที่ 24 ธันวาคม 2563
กลายเป็นนาทีทองของคนกำลังมองหาบ้าน ในราคาถูก และเสียค่าใช้จ่ายค่อนข้างตํ่า ซึ่งก่อนหน้านี้ ช่วงกลางปี 2562 กระทรวงการคลังได้ออกมาตรการกระตุ้นผู้มีรายได้น้อย ให้ธอส. ปล่อยกู้ซื้อบ้านราคาตํ่า 1 ล้านบาท ทั้งทรัพย์แบงก์ บ้านมือ 2 บ้านใหม่ ในอัตรา ดอกเบี้ยตํ่า และให้กระทรวงมหาดไทยลดค่าโอน และจดจำนองเหลือรายการละ 0.01%
นอกจากนี้ธนาคารออมสินยังออกสินเชื่อดอกเบี้ยตํ่า 2.90% วงเงิน 25,000 ล้านบาท สำหรับที่อยู่อาศัยเกิน 3 ล้านบาท ล่าสุดออกแคมเปญเร้าใจ ดอกเบี้ยตํ่า 0.01% หรือ เดือนละ 10 บาท สร้างสีสันในช่วงโค้งท้ายปี
ทั้งนี้ ประเมินว่า มาตรการที่รัฐบาลออกมากระตุ้นกำลังซื้อที่อยู่อาศัยนอกจากจะช่วยปลดล็อกสต๊อกตลาดอสังหาฯ ลงได้แล้ว ยังช่วยให้จีดีพีของประเทศขยับสูงขึ้นได้
อย่างไรก็ตาม เมื่อรัฐออกชุดพลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการต้องให้ความร่วมมือ ไม่ เพิ่ม ซัพพลายเติมลงไปในตลาด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ กล่าวในวงเสวนา “จุดพลุอสังหาฯ พาไทยติดปีก” งานสัมมนา Go Thailand : ปลุกกำลังซื้อ ฟื้นพลังเศรษฐกิจ จุดพลุอสังหาฯ พาไทยติดปีก จัดโดยหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ณ ห้องบอลรูม โรงแรมอนันตรา สยาม กรุงเทพฯ ว่า ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2563 ว่า คาดสถานการณ์ยังไม่สดใส เพราะกำลังซื้อภายในประเทศ อาจยังได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว จึงแนะให้ผู้ประกอบการระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ และสต๊อกคงเหลือ โดยอย่าคาดหวังเพียงยอดขาย ที่มีรายได้เข้ามาเพียงเงินดาวน์เท่านั้น ขณะที่ฐานทางการเงินไม่แข็งแกร่ง อาจทำให้บริษัทได้รับผลกระทบได้ เนื่องจากอาจเสี่ยงต่อการที่ลูกค้าไม่มาโอนกรรมสิทธิ์ได้ รวมไปถึงจากปัญหาเรื่องร้องเรียน ที่มักเกิดจากกลุ่มผู้ซื้อเก็งกำไร ที่พยายามหาข้ออ้างหลีกเลี่ยงการโอน กรณีไม่สามารถนำห้องชุดที่ซื้อมา ขายต่อได้
“ดีเวลอปเปอร์ อย่าทำเกินตัว ต้องหันมาปรับลดต้นทุน แต่เสริมคุณภาพของโปรดักต์เข้าไปแทน เปรียบเป็นการรีดไขมันตัวเอง ขณะเดียวกัน การหันไปจับมือกับแบงก์ คุยกับคู่ค้า ที่ช่วยให้เจ็บตัวน้อยลง เพื่อหลีกเลี่ยงการปั้นลูกค้าที่เป็นปัญหาของแบงก์”
พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์
อย่างไรก็ตาม มองว่าเริ่มต้นปี 2563 น่าจะมีตัวเลขจำนวนเหลือขายในตลาดลดลง 6.7% เหลือ 1.39 แสนหน่วย จากปัจจัยที่รัฐบาลกระตุ้นตลาดผ่านมาตรการต่างๆ เช่น โครงการบ้านดีมีดาวน์ ซึ่งน่าจะช่วยดูดซับซัพพลายคงค้างในตลาดออกไปได้จำนวนมากหากมาตรการบรรลุเป้าหมาย ผู้มีสิทธิ ครบ 1 แสนราย เนื่องจากเป็นมาตรการที่ผู้บริโภคค่อนข้างตอบรับมากกว่ามาตรการอื่นๆ ที่ออกมาก่อนหน้านี้ พบโครงการบ้านเดี่ยวราคาแพงหลายโครงการ ถูกจองและขายออกไปได้ดี สะท้อนถึงผู้ซื้อและผู้ขายตอบสนองกับมาตรการดังกล่าวคาดว่าจะช่วยระบายสต๊อกที่มีอยู่กว่า 50% หาก ผู้กู้ทั้ง1แสนรายผ่านเกณฑ์สินเชื่อทั้งหมด
ทั้งนี้ ยังกังวลเรื่องต้นทุนของผู้ประกอบการที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จากหลายปัจจัย เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ราคาประเมินที่ดินใหม่ฉบับใหม่ โดยจะยังมีผลต่อความเปลี่ยนแปลงของตลาดด้วย เนื่องจากคาดที่จะมีที่ดินเปล่าถูกขายเพื่อหนีภาษีเข้ามาในตลาดมากขึ้น แต่คงไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินลดลง โดยเฉพาะไพรม์แอเรีย ติดรถไฟฟ้า ที่มีความต้องการสูง
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,531 วันที่ 15-18 ธันวาคม 2562
