ภาษีที่ดินฯดับแรงซื้อลงทุนคอนโด

กรุงเทพมหานครและหน่วยงานส่วนปกครองท้องถิ่น ส่งหนังสือแจ้งเตือนเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ให้ยืนยันการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบครองภายในระยะเวลา 15 วัน ทั้งนี้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 จะมีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2563 แม้อัตราภาษีที่จัดเก็บจะไม่สูงนัก แต่ก็สร้างความกังวลกับเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทั้งบริษัทพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและเจ้าของที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะเจ้าของบ้านพักอาศัยนั้นจากเดิมไม่เคยมีภาระภาษีเกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างมาก่อน

ยิ่งเจ้าของที่มีบ้านพักอาศัยมากกว่า 1 หลัง หรือผู้ซื้อห้องชุดเพื่อการปล่อยเช่า ก็จะต้องมีภาระภาษี แต่วงเงินก็ไม่แพงจนเกินไป อย่างไรก็ตาม มีผลในเชิงจิตวิทยา ผลตอบแทนที่ได้รับจากการปล่อยเช่าลดลง ยิ่งในสถานการณ์เศรษฐกิจไม่ดี และคู่แข่งมีค่อนข้างมาก การผลักภาระให้ผู้เช่าก็เป็นเรื่องยากลำบาก นอกจากว่าจะเป็นห้องพักอาศัยที่อยู่ในทำเลแหล่งงาน

ตลาดคอนโดฯเหนื่อย

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาษีที่ดินฯ จะกระทบกับเจ้าของที่ดิน ปล่อยที่ดินออกมาในราคาไม่แพง ทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการไม่สูง จนผู้ประกอบการสามารถส่งต่อที่อยู่อาศัยในราคาที่ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงได้ ในส่วนผู้ประกอบการหากถือครองสต๊อกที่รอการขายนานเกินระยะที่ได้รับยกเว้น ดีเวลอปเปอร์ก็มีภาระภาษี ซึ่งเป็นอัตราที่ไม่สูงนัก

สำหรับผู้ซื้อลงทุนถือว่าได้รับผลกระทบหนัก แต่อัตราที่ถูกเก็บก็ไม่มาก หากเทียบกับผลตอบแทนที่ได้รับอยู่ ปัจจุบันกลุ่มซื้อลงทุนส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียม มีประมาณ 15-20% ของตลาดคอนโดมิเนียม

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า กลุ่มซื้อลงทุนค่อนข้างมีบทบาทในตลาดคอนโดมิเนียม หากมีปัจจัยภาษีที่ดินฯเข้ามาเพิ่ม นอกเหนือจากปัญหาเศรษฐกิจไม่ดี อาจจะทำให้ลูกค้ากลุ่มนี้ลดน้อยลงไป ถือว่ายิ่งซํ็าเติมตลาดคอนโดมิเนียมที่มีสต๊อกในตลาดจำนวนมาก ภาวะการขายจะอืดยิ่งขึ้น

เปิดใหม่ไม่เกิน4.3หมื่นยูนิต

ผู้ประกอบการเตรียมแผนรับมือ 2 จุดใหญ่คือ แผนเปิดตัวโครงการใหม่จะไม่เน้นจำนวน แต่จะมุ่งทำเลที่ความมั่นใจว่ามีกำลังซื้อ ที่สำคัญการออกแบบราคาต้องสอดคล้องกับความต้องการในตลาด อีกจุดคือ นำโครงการเก่ามาปรับขาย ที่ผ่านมามีห้องชุดหลุดดาวน์หรือกู้ไม่ผ่านค่อนข้างสูง เจ้าของโครงการต้องนำกลับมาขายใหม่มีจำนวนไม่น้อย ดังนั้นประเมินว่าจำนวนห้องชุดเปิดขายใหม่มีไม่เกิน 43,000 ยูนิต เพราะปัจจัยลบมาก และเศรษฐกิจไม่ฟื้น

นอกจากบ้านและคอนโดมิเนียมแล้ว ที่ดินเปล่าก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน ฉะนั้นเจ้าของที่ดินถ้าขายได้ก็จะรีบขาย

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ภาษีที่ดินฯจะมีผลต่อผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีที่ดินรอการพัฒนาในมือจำนวนมาก ยิ่งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ช่วง 1-2 ปีนี้หลายบริษัทเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่จากแผนที่ประกาศ ถ้าจะพัฒนาก็เลือกแปลงที่มีศักยภาพมากที่สุดขึ้นมา ส่วนแปลงที่มีศักยภาพน้อยกว่าก็เก็บไว้ หากภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้อก็เก็บไว้นานจนต้องมีภาระภาษีที่ดิน ซึ่งที่สุดก็จะผลักต่อให้กับผู้บริโภค

อีกจุดที่จะสร้างภาระให้กับผู้ประกอบการก็คือ สต๊อกคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จรอขาย ยิ่งรายที่มีในมือจำนวนมากถ้าค้างนานเกินระยะเวลาที่กฎหมายผ่อนผันให้ คือระยะ 3 ปี นับจากวันที่จดทะเบียนอาคารชุด ก็จะมีภาระภาษีสิ่งปลูกสร้าง โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายกลางค่อนข้างเหนื่อย

ผู้ซื้อลงทุนคอนโดมิเนียมปล่อยเช่ารายหนึ่ง กล่าวว่า ผู้ซื้อลงทุนจะเจอภาระ 3 ด้านคือ 1.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2.ผ่อนค่างวดกับแบงก์ และ 3.ชำระค่าส่วนกลาง ซึ่งภาระนี้ที่ผ่านมา เจ้าของบางรายผลักให้ผู้เช่ารับผิดชอบ ด้วยการบวกลงในค่าเช่าเรียบร้อย หรือให้ผู้เช่าชำระตรงกับนิติบุคคล

“ในสถานการณ์เศรษฐกิจไม่ดี กระทบการปล่อยเช่าด้วย อีกทั้งในตลาดมีคู่แข่งค่อนข้างมาก ไม่สามารถกำหนดราคาค่าเช่าได้ตามต้องการ บางรายยอมขาดทุน ขอเพียงมีผู้เช่าเพื่อหารายได้บางส่วนมาผ่อนค่างวด ดังนั้นผลตอบแทนที่ได้ค่อนข้างตํ่ากว่า จากปกติอยู่ที่ 4-5% เมื่อมีปัจจัยลบภาษีที่ดินฯเพิ่มเข้ามา ก็อาจชะลอการซื้อลงทุน”

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,530 วันที่ 12-14 ธันวาคม 2562