ตลาดหดตัว โอกาสกินมาร์เก็ตแชร์เพิ่ม
ผ่ามุมคิด
ปี 2562 ภาพรวมตลาดอสังหา ริมทรัพย์แตกต่างจากปี 2561 ราวหน้ามือเป็นหลังมือ การขายฝืดเคือง กระทบต่อเนื่องถึงการเปิดขายโครงการใหม่ๆ ลดลง จนรัฐบาลต้องยื่นมือเข้ามาช่วย เข็นมาตรการกระตุ้นตั้งแต่ปลายปีนี้ยันตลอดทั้งปี 2563
“บรรยากาศในตลาดอสังหาฯช่วงนี้ดีขึ้นบ้าง หลังมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯของกระทรวงการคลัง รวมกับอัตราดอกเบี้ยตํ่าของธนาคารอาคาร สงเคราะห์ แต่ยังดีไม่สุด เพราะวงเงินสินเชื่อของ ธอส. วงเงิน 5 หมื่นล้านบาท ไม่มากนัก ลำพังให้กับลูกค้าที่ซื้อไปแล้วก็เกือบจะหมด แต่จะมีธนาคารพาณิชย์ทั้งหลายอาจจะมีดอกเบี้ยตํ่ามาสู้เช่นกัน อย่างไรก็ตาม ยังมีปัญหาคือ ลดค่าธรรมเนียมการโอน ที่ให้ยาวทั้งปี ลูกค้าไม่รีบตัดสินใจซื้อ แต่มีก็เป็นเรื่องที่ดี”
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)แสดงความเห็นพร้อมกล่าวต่อไปว่า ตลาดแนวราบไม่น่าเป็นห่วง ทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมดีเวลอปเปอร์ต้องใช้เวลาปรับตัวพอสมควร เนื่องจากมีภาวะซัพพลายมากไปในบางทำเล และช่วง 1-2 ปีนี้ ตลาดคอนโดฯ อาจจะไม่ร้อนแรงเหมือนก่อน
“ปัจจุบันไม่ใช่ภาวะของคอนโดฯ เก็งกำไร ซึ่งก่อนหน้านั้นตลาดมีปัจจัยของคอนโดฯเก็งกำไรมาเป็นแรงหนุนในการขาย จะเห็นได้จากอัตราการขายช่วงเปิดตัวช่วงนี้ค่อนข้างลดลง ผู้ซื้อเก็งกำไรหายไป ข้อดีคือการซื้อที่อยู่อาศัยเองยังมีอยู่พอสมควร และมีอยู่ต่อเนื่อง”
ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม
กระแสเรียกร้องของผู้ประกอบการที่ต้องการให้เลื่อนบังคับใช้มาตรการ LTV นั้น โดยส่วนตัวมองว่าเป็นมาตรการที่ไม่เลว เพียงแต่ว่ามาในช่วงจังหวะที่ตลาดอสังหาฯ เริ่มอ่อนตัวลง จึงกลายเป็นตัวเร่งให้ตลาดอ่อนตัวอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯ
“ผมไม่ได้คิดว่ามาตรการ LTV เลวร้ายมากนัก แต่อาจจะออกมาในช่วงที่ผิดเวลานิดหนึ่ง และรายละเอียดต่างๆ ที่ต้องมาแก้ภายหลัง สะท้อนให้เห็นว่ายังไม่สมบูรณ์ตั้งแต่ครั้งแรกที่ออกประกาศ จึงมีภาวะด้านลบพอสมควร”
แนวโน้มตลาดอสังหาฯในปีหน้า เปรียบเทียบกับปีนี้ซึ่งค่อนข้างหนักอยู่แล้ว ประเมินว่าสถานการณ์จะใกล้เคียงกับปี 2562 เป็นภาพที่เราเห็นได้ ไม่ได้ต่างไปมากนัก
การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ๆ ของดีเวลอปเปอร์ แต่ละบริษัทคงต่างกันโดยสิ้นเชิง ศุภาลัยคงใกล้เคียงเดิม เนื่องจากภาระหนี้ กำลังทรัพย์เหมือนเดิม โดยภาระหนี้ของบริษัทค่อนข้างตํ่า และดอกเบี้ยก็ตํ่ามาก มองว่าอาจเป็นโอกาสในการที่บริษัทจะขยับขยายกินมาร์เก็ตแชร์เพิ่มเติมได้ ในมุมที่บางดีเวลอปเปอร์อาจมีปัญหาเพิ่มเติมจากที่เห็นอยู่
“ปัจจุบันราคาที่ดิน ไม่เพิ่มขึ้นมากนัก บางที่แทบจะไม่เพิ่มขึ้น ถ้ามองมุมนั้นก็มีโอกาส ภาวะอัตราดอกเบี้ยทั้งของดีเวลอปเปอร์ และลูกค้าก็ยังตํ่าอยู่ มีมุมบวกอยู่ ขณะนี้ถือเป็นตลาดของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงเท่านั้น ไม่ใช่ภาวะที่จะเก็งกำไร กระทั่งปล่อยเช่าก็อาจจะยากขึ้นบ้าง ฉะนั้นดีเวลอปเปอร์ต้องปรับตัวให้ถูก น่าสนใจทีเดียว ผมไม่เคยเจอภาวะอย่างนี้”
ทั้งนี้ต้นทุนทางการเงินของศุภาลัยอยู่ที่ 2.4% เท่านั้น ถือว่าตํ่ามาก และตํ่าสุดตลอดกาล ดังนั้นถึงแม้ภาพรวมตลาดจะไม่ดี แต่อัตราดอกเบี้ยเราตํ่าสุดตลอดกาล ขณะที่ดีเวลอปเปอร์รายอื่นที่คล้ายเราอาจจะไป 5% หรือ 6% ก็ได้
กรรมการผู้จัดการของศุภาลัยยํ้าว่า “ปีหน้าจะเป็นปีที่ลำบากของผู้ประกอบการ ผมชอบปีแบบนี้ ทำให้ดีเวลอปเปอร์ได้คิดและทำในสิ่งที่ถูกต้อง ทำให้คนที่ออกนอกลู่นอกทางต้องกลับมาคิด และทำในสิ่งที่ควรจะทำ บังเอิญว่าศุภาลัยมีสถานะที่ไม่ว่าอย่างไรก็ไม่มีปัญหา”
ในปี 2562 บริษัทเปิดโครงการใหม่ไม่ครบตามแผน คือ 34 โครงการ แบ่งเป็นแนวราบ 28 โครงการ และคอนโดฯ 6 โครงการ จะเลื่อนจากปลายปีนี้ไปเปิดตัวต้นปีหน้า มีคอนโดฯ 1 โครงการ และแนวราบ 3-4 โครงการ
“ไม่ได้แปลว่าอะไรมากมาย แค่มองว่าปลายปีลูกค้าไม่อยู่ในมู้ดของการซื้อ ฉะนั้น ดันไปต้นปีหน้า เราก็ลงทุนเปิดต้นปีหน้าอยู่ดี เลื่อนไปเพียง 1-2 เดือน”
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,523 วันที่ 17-20 พฤศจิกายน 2562
