ลงทุน พร็อพเพอร์ตี ต่อยอดธุรกิจประกัน
คอลัมน์ผ่ามุมคิด
จากบริษัทให้บริการด้านประกันชีวิตระดับแถวหน้าของตลาด “เมืองไทย ประกันชีวิต” ขยายมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกับบริษัทชั้นนำรายอื่นๆ ที่มองเห็นโอกาสและผลตอบแทนจากธุรกิจดังกล่าว เริ่มด้วยการเปิดตัวซิกตี้ซิกส์ ทาวเวอร์ (66 Tower) The Living Workplace Solution โครงการอาคารสำนักงานให้เช่าเกรดเอ ใกล้ซอยสุขุมวิท 66 มูลค่าโครงการ 3,800 ล้านบาท มีพื้นที่ให้เช่ากว่า 30,000 ตร.ม. โดยมีบริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด หรือ CBRE เป็นตัวแทนในการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงาน คาดว่าอาคารแห่งนี้จะเสร็จสมบูรณ์ประมาณไตรมาส 2 ของปี 2564
“ปัจจุบันเมืองไทยประกันชีวิต มีสินทรัพย์ลงทุน 5 แสนล้านบาท ส่วนใหญ่ลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ รีท (REIT) และตราสารที่ให้รายได้คงที่ (FixIncome) ส่วนการลงทุนในอสังหาฯ เป็นการพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่า ปัจจุบันลงทุนเพียง 1% ของสินทรัพย์ลงทุน แต่ตามกฎหมาย คปภ.สามารถลงทุนได้ 15% ของสินทรัพย์” นายสาระ ลํ่าซำ กรรมการผู้จัดการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เมืองไทยประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) หรือ MTL เผยถึงที่มาของความสนใจในธุรกิจอสังหาฯ โดยมีทีมดำเนินงานด้านพร็อพเพอร์ตีต่างหาก
“ถือว่าเรายังมีช่องว่างในการลงทุนอีกมาก ซึ่งใช้เงินทุนของบริษัท ไม่ต้องใช้เงินกู้ โดยพื้นฐานสามารถลงทุนได้ปีละ 2 โครงการ อาจจะเป็นการซื้อโครงการมาบริหาร หรือลงทุนพัฒนาเองตั้งแต่เริ่มซื้อที่ดิน เพราะมีทีมดำเนินงานด้านพร็อพเพอร์ตีต่างหาก”
สาระ ลํ่าซำ
เพื่อไม่ให้ผู้บริโภคเกิดความสับสน โครงการอาคารสำนักงานให้เช่าที่ลงทุน จะไม่ใช้ชื่อเมืองไทยประกันชีวิต เกรงผู้บริโภคจะเข้าใจว่าเป็นสำนักงานของบริษัทประกัน จึงตั้งชื่อ ที่ไม่เกี่ยวกับเมืองไทยประกันชีวิต ช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือและเสริมความแข็งแกร่งให้กับบริษัท อย่างเช่น โครงการภัทรคอมเพล็กซ์ ซึ่งลงทุนเมื่อ 9 ปีก่อน มูลค่าโครงการเกือบ 2,000 ล้านบาท มีพื้นที่ให้เช่า 35,000 ตร.ม. ปัจจุบันอัตราการเช่าพื้นที่สูง 89-95% มีพื้นที่ว่างเพียง 10% ค่าเช่าก็สามารถปรับราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 3-5% ในส่วนของโครงการใหม่ “ซิกตี้ซิกส์ ทาวเวอร์” ราคาค่าเช่า 850 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน และยังมี Co-Working Space ด้วย
นอกจากอาคารสำนักงานให้เช่าแล้ว ยังสนใจการลงทุนอสังหาฯรูปแบบอื่น เช่น บริการบ้านพักคนชรา(Nursing Home to Aging) ซึ่งเป็นเทรนด์ที่น่าสนใจ เรามีอีกทีมที่ศึกษาอยู่ แล้วจะ เชื่อมโยงกับทีมที่ดูด้านพร็อพเพอร์ตี ซึ่งบริการด้านนี้มีความยากในแง่การบริหารจัดการผู้สูงอายุ รูปแบบ Nursing Home ซึ่งเป็นทักษะเฉพาะทาง ดังนั้นการลงทุนเราอาจเป็นดีเวลอปเปอร์ให้ แต่อาจจะดึงใครมาร่วมทุนหรือบริหารจัดการ โดยมีทีมงานศึกษาข้อมูลด้านนี้โดยเฉพาะ และนำผลวิจัยมาถกกับทีมพร็อพเพอร์ตีอีกครั้งซึ่งในสถานการณ์เช่นนี้จะเน้นโครงการจับกลุ่มลูกค้าระดับกลาง
“มีหลายมิติที่จะต้องศึกษาอย่างลึกซึ้งอีกครั้งว่าเราจะทำลึกขนาดไหน ในแง่ของค่าบริการต่อเดือนยังตอบไม่ได้ เพราะมีความแย้งอยู่ในตัว เคยทำวิจัยพบว่าผู้บริโภคมีความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้า ซึ่งเดินทางสะดวก แต่ราคาที่พักอาศัยแนวนี้จะมีราคาแพง อย่างไรก็ตาม ลูกค้าไม่อยากจ่ายแพง ค่อนข้างย้อนแย้งกัน”
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มองไว้จะเป็นกลุ่มคนทำงาน เพราะต่อไปสังคมไทยจะไม่เป็นครอบครัวใหญ่ และจะเป็นคนโสดมาก นิยมอาศัยอยู่กับคุณพ่อหรือคุณแม่
“การลงทุนในอสังหา ริมทรัพย์ของเมืองไทยประกันชีวิต มองการคืนทุนในระยะยาว สอดคล้องกับลักษณะของความคุ้มครองบริษัทประกัน ซึ่งเน้นป้องกัน (Protection) คือระยะยาว จึงต้องเหมาะกับสินค้าที่เรานำเสนอออกไปทั้งที่ผ่านมาและอนาคต”
กรรมการผู้จัดการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เมืองไทยประกันชีวิต ยํ้าว่าการลงทุนในอสังหาฯ ขึ้นอยู่กับโอกาสและที่ดิน ซึ่งข้อจำกัดของเราคือการจัดหาที่ดิน คปภ.ไม่ให้สะสมแลนด์แบงก์
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,521 วันที่ 10-13 พฤศจิกายน 2562
