จรัญฯ-บางพลัด ทำเลแรงฉุดใจ อนันดา เขย่าราคาตํ่าแสน/ตร.ม.
คอลัมน์พร็อพเพอร์ตีโฟกัส
ถนนจรัญสนิทวงศ์ตลอดเส้นทางตั้งอยู่บนแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงิน ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ เป็นอีกสายหนึ่งที่จะเปิดทดลองเดินรถภายในปลายปีนี้ ระหว่างนี้ บมจ.ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ (BEM) กำลังเร่งรัดทดสอบระบบอุปกรณ์ต่างๆ เพื่อพร้อมให้บริการประชาชน ก่อนเปิดบริการอย่างเป็นทางการในไตรมาสแรกของปี 2563 เมื่อนั้นรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงินจะวิ่งเป็นวงกลม
จากความคืบหน้าของรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงิน ส่งผลให้ดีเวลอปเปอร์หลายรายเห็นโอกาสในการเพิ่มการลงทุนและพัฒนาโครงการบนทำเลย่านนี้ ล่าสุดช่วงต้นเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดบุ๊กกิ้งออนไลน์ โครงการไอดีโอ จรัญฯ 70-ริเวอร์วิว ในราคาเริ่มต้น 62,000 บาทต่อตร.ม. หรือยูนิตละ 1.59 ล้านบาท ปรากฏผลตอบรับค่อนข้างสูง เนื่องจากราคาขายตํ่ากว่าราคาตลาด 30%
เป็นการปลุกตลาดคอนโดมิเนียมบนถนนจรัญสนิทวงศ์กลับมามีสีสันอีกครั้ง หลังเงียบไปพักใหญ่จากพิษ LTV ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่าอัตราการขายได้ในแต่ละเดือนของแต่โครงการพบว่าอัตราการขายค่อนข้างตํ่า บางโครงการสามารถขายได้แค่เพียงเดือนละ 1-2 ยูนิตเท่านั้น และพบว่าหลายโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังมีหน่วยเหลือขายในปัจจุบัน นำโครงการมาปรับลดราคาลงกว่า 20% เพื่อเป็นการระบายสต๊อกคงค้างในส่วนนั้น
ปัจจุบันจำนวนคอนโดมิเนียมที่เหลือขายในตลาดย่านนี้มีอยู่เกือบ 3,000 ยูนิต ด้วยอัตราการขายเฉลี่ยต่อเดือนที่ค่อนข้างขายได้ช้า อาจจะเป็นปัจจัยเสี่ยงต่อซัพพลายใหม่ที่จะเข้ามาในตลาดในอนาคต ซึ่งประเมินว่าเฉพาะปี 2562 นี้จะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บนถนนจรัญสนิทวงศ์กว่า 2,000 ยูนิต ซึ่งอาจจะส่งผลให้อัตราการดูดซับรวมของคอนโดมิเนียมย่านนี้ ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ 3.5% ก็อาจจะตํ่าลงอีกในปีนี้
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส ยํ้าว่าราคาขายสำหรับโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวบนทำเลย่านนี้ ควรตั้งอยู่บนระดับราคาที่ผู้ซื้อสามารถดูดซับได้ง่าย ไม่ปรับราคาจนสูงเกินไปจนกำลังซื้อไม่สามารถเข้าถึงได้ เน้นพัฒนาในทำเลที่เหมาะแก่การอยู่อาศัยจริงๆ พัฒนารูปแบบโครงการรวมถึงพื้นที่ส่วนกลางให้เหมาะสมกับกำลังซื้อ
หากระดับราคาตั้งอยู่บนราคาที่เหมาะสม รูปแบบโครงการน่าสนใจ ตั้งอยู่บนทำเลที่เหมาะแก่การอยู่อาศัย อาจจะเพิ่มความสนใจให้โครงการได้รับความสนใจจากกำลังซื้อมากขึ้น
สำหรับย่านจรัญฯ จัดเป็นชุมชนดั้งเดิมที่แวดล้อมไปด้วยโรงพยาบาลชั้นนำเช่น โรงพยาบาลยันฮี แม้กระทั่ง โรงพยาบาลศิริราชที่สามารถเดินทางได้อย่างรวดเร็ว และยังมีห้างสรรพสินค้า อีกทั้งยังเป็นทำเลที่เดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก ดังนั้นกลุ่มลูกค้าหลักของย่านจรัญฯ จึงมีทั้งกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อการปล่อยเช่า ให้กับนักศึกษาของ ม.ศิลปากร, ธรรมศาสตร์ และมรภ.สวนดุสิตและสวนสุนันทา รวมทั้งกลุ่มบุคลากรทางการแพทย์ ที่ซื้อไว้เก็งกำไรระยะสั้นและระยะยาว
นอกจากนี้ยังมีกลุ่มคนที่เคยอาศัยในพื้นที่ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่สะดวกสบาย และพื้นที่ส่วนกลางที่ดีขึ้น โดยที่ผลตอบแทนของย่านนี้จะอยู่ที่ประมาณ 5-7% ซึ่งถือว่าน่าสนใจเป็นอย่างมาก
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,521 วันที่ 10-13 พฤศจิกายน 2562
