บ้านเกิน3ล้าน  ตบราคา  รับมาตรการรัฐบาล

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสีสันขึ้นอีกครั้ง เมื่อ พล.อ.อนุพงษ์ เผ่าจินดา รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย (มท.1) ลงนามในประกาศกระทรวงมหาดไทย บังคับใช้ มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน จาก 2% และจดจำนอง 1% ให้เหลือเพียง 0.01% สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน3 ล้านบาท ตั้งแต่วันที่ 2 พฤศจิกายน 2562 - 24 ธันวาคม 2563 รวมระยะเวลา 1 ปีเศษ เพื่อพยุงอุตสาหกรรมนี้ให้เกิดการฟื้นตัว เนื่องจากพบว่าไตรมาส 2 และไตรมาส 3 ของปีนี้ตลาดอสังหาฯติดลบกว่า 20% จากผลพวงมาตรการ LTV (สัดส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าบ้าน) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

แม้ผู้ประกอบการมองว่า มาตรการดังกล่าวอาจช่วยกระตุ้นกำลังซื้อให้กลับมาไม่มากนัก เนื่องจากยังมีกฎ LTV คํ้าอยู่ แต่ก็ดีกว่ารัฐไม่ช่วยอะไรเลย อย่างน้อยรัฐช่วยออกค่าใช้จ่ายค่าโอนและจดจำนองแทน
ผู้ประกอบการ ซึ่งตลอดเวลาที่ผ่านมาแทบทุกค่ายต่างใช้แคมเปญฟรีค่าโอนและจดจำนองมาตลอด

นอกจากนี้การเปิดโอกาสให้คนซื้อบ้านได้รับค่าลดหย่อนจากค่าโอน-จดจำนอง นาน ถึง 1 ปี อาจเกิดผลเสีย ทำให้ตลาดยิ่งชะลอตัว เพราะการตัดสินใจซื้อและโอนอาจจะกระจุกตัวช่วงโค้งสุดท้าย ในมุมกลับการเลือกซื้อบ้านต้องอาศัยเวลาในการตัดสินใจ ดังนั้น 1 ปี ไม่นานเกินไป และเชื่อว่าผู้ประกอบการแต่ละค่ายจะอาศัยช่วงเวลานี้ ออกแคมเปญจูงใจดึงลูกค้า หากโครงการไหนใกล้ปิดการขาย เหลือจำนวนหน่วยไม่มาก หน่วยที่ทิ้งดาวน์ไม่ยอมโอน เชื่อว่าจะมีการทุบราคาระดับที่สูงเกิน 3 ล้านบาท ให้ลงมาเหลือ 3 ล้านบาทเพื่อให้อยู่ในข่ายมาตรการกระตุ้น

นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่าตลาดอสังหาฯปีนี้ค่อนข้างแย่ จากปัจจัยภายนอก อาทิ ภาวะเศรษฐกิจไม่ดี, กำลังซื้อไม่มี และมาตรการ LTV ที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯอย่างหนัก แต่หลังจากรัฐออกมาตรการกระตุ้น ปลายปีนี้ถึงปีหน้าจะเห็นการแข่งขันราคาสูง

 “ในความเห็นส่วนตัวไม่อยากให้เป็นเช่นนั้น เคยบอกกับผู้ประกอบการว่าถ้าไม่จำเป็นอย่าเล่นสงครามราคา เพราะจะกระทบเป็นวงจร แม้แต่บริษัทที่ใช้กลยุทธ์ราคาสุดท้ายก็จะได้รับผลด้วยเช่นกัน จากลูกค้าเก่าที่ซื้อสินค้าอาจจะไม่พอใจ”

มาตรการกระตุ้นครั้งนี้ ตลาดที่ได้รับอานิสงส์คือระดับราคา 1.5-3 ล้านบาท ซึ่งจะช่วยตลาดในภาพรวมได้ประมาณ 40% หากว่าขยายไปถึงระดับ 5 ล้านบาท ก็จะช่วยตลาดในภาพรวมได้ถึง 60%

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ระบุว่า บ้านและคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในตลาด กทม.และปริมณฑล เฉลี่ย 50,000-60,000 หน่วย คิดเป็น 51% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ที่เกิดขึ้นแต่ละปีเฉลี่ยกว่า 1 แสนหน่วย

อย่างไรก็ตาม โค้งสุดท้ายเหลือเพียง 1-2 เดือน คาดว่าผู้ประกอบการต่างนำมาตรการนี้เป็นจุดขาย จัดแคมเปญกระตุ้นกำลังซื้อ สำหรับราคาบ้านที่เกิน 3 ล้านบาทไม่มาก หรือราคาคาบเกี่ยวอาจต้องปรับราคาลงเพื่อปิดการขาย

ด้านนายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท - แวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่ารัฐบาลเร่งการใช้มาตรการดังกล่าวเร็วขึ้น เนื่องจากอสังหาฯได้รับผลกระทบจากกฎแบงก์ชาติ กำลังซื้อหดตัว หาก เลื่อนออกไปบังคับใช้ต้นปี 2563 เชื่อว่าผู้ประกอบการจะไม่รอรัฐ โดยใช้วิธีออกค่าโอน-จดจำนองแทนผู้ซื้อเหมือนปกติ

อย่างไรก็ตาม การที่รัฐกำหนดยืดระยะเวลา ลดหย่อนค่าโอน-จดจำนอง นาน 1 ปี เพราะอสังหาฯ ซมพิษไข้มานานต้องการการฟื้นตัวจึงต้องใช้เวลาประเมินว่าอาจจะต่ออายุมาตรการลดหย่อนนี้ ปีต่อปี 
หากเห็นว่าการซื้อขายเริ่มดีขึ้น นายปิยะสะท้อน ว่าอสังหาฯ เป็นแกนหลักในการขับเคลื่อนประเทศ หากไม่รีบเข้ามาพยุง อาจจะกระทบต่อเศรษฐกิจในภาพรวมทั้งหมดได้

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ระบุว่า มาตรการนี้จะช่วยกระตุ้นตลาด ประเมินว่านับจากนี้การแข่งขันรุนแรงเพราะทุกค่ายต่างต้องการระบายของ

กระตุ้นอสังหาฯก่อนซึมยาว      

มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์วันที่ 22 ตุลาคม 2562 นับเป็นครั้งที่ 2 ที่รัฐบาลพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ได้ยื่นมือเข้ามาช่วยกอบกู้ตลาดในห้วงวิกฤติ

ครั้งแรกยุครัฐบาล คสช.โดยกระทรวงการคลังเสนอมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัย 2% และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ 1% ให้เหลือ 0.01% และมาตรการทางภาษี สำหรับผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก เพื่อเป็นการซื้ออยู่อาศัยจริงในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท สามารถนำวงเงิน 20% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย มาหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นระยะเวลา 5 ปี ทั้งนี้มีผลตั้งแต่วันที่ 19 ตุลาคม 2558 - 31 ธันวาคม 2559

เพื่อช่วยบรรเทาภาระรายจ่ายของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง และช่วยบรรเทาผลกระทบในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลังจากเผชิญกีฬาสีการเมืองมานานปี

ผ่านมา 5 ปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาวิกฤติอีกครั้ง ช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2562 ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยติดลบกว่า 20% จากปัจจัยรุมเร้ารอบด้านทั้งภาวะเศรษฐกิจภายในและนอกประเทศ ร่วมด้วยมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย -LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ทำให้เครื่องยนต์สร้างการเติบโตเศรษฐกิจของประเทศแผ่วลงจนเกือบดับสนิท

ที่สุดต้องโด๊ปนํ้าเกลือช่วยกระตุ้น แต่มุ่งกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจริงแล้วรัฐบาลวางแผนเอาไว้จะประกาศมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯในช่วงปีใหม่ หรือวันที่  1 มกราคม 2563 แต่ผู้ประกอบการเกรงว่าหากทิ้งช่องว่างหลัง ครม.มีมติรับทราบมาตรการแล้ว แต่ประกาศใช้ล่าช้าไปปีใหม่ อาจกระทบตลาดค่อนข้างหนัก ผู้ซื้อจะชะลอการตัดสินใจออกไป จึงเลื่อนให้เร็วขึ้น เป็นวันที่ 2 พฤศจิกายน 2562

มาในช่วงจังหวะที่ดี ปกติไตรมาสที่ 4 ไตรมาสสุดท้ายของปีตลาดอสังหาฯค่อนข้างซื้อขายคึกคัก หลังผู้ประกอบการรับทราบข่าวดี แต่ละค่ายต่างนำโครงการจัดโปรโมชันกันอย่างสนุก ไม่ว่าจะเป็น บมจ.แสนสิริ ขน 17 โครงการราคาถูกออกขาย บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ นำ 10 โครงการคอนโดฯพร้อมอยู่ จัดแคมเปญใหญ่แห่งปี “ANANDA BIG DEALS” ดีลดี รอไม่ได้ ราคาสุดพิเศษ เริ่ม 1.59 - 6.79 ล้านบาท ตั้งแต่วันนี้ - 31 ธันวาคม 2562 เช่นเดียวกับ ค่ายพฤกษา ที่ให้ราคาพิเศษทุกโครงการ บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ กระชากใจด้วย

แคมเปญสุดว้าว “ถูกที่ ถูกเวลา ในราคาที่ถูกกว่า”

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,520 วันที่ 7-9 พฤศจิกายน 2562