มาตรการกระตุ้น‘ปลุกเสือหลับออกจากถํ้า’
คอลัมน์ ผ่ามุมคิด
แม้โดยส่วนตัว นายภวรัญชน์ อุดมศิริ กรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาโครงการทาวน์โฮมและนีโอโฮม บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์จะเห็นด้วยกับมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยตามกฎเกณฑ์ใหม่ (แอลทีวี) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่เริ่มบังคับใช้ไปเมื่อวันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมาเพราะช่วยให้ตลาดมีเสถียรภาพมั่นคงในระยะยาว เนื่องจากทำให้กลุ่มผู้ซื้อเก็งกำไรลดลงป้องกันปัญหาฟองสบู่แตกเกิดขึ้นซํ้ารอยปี 2540 อย่างไรก็ตาม มาตรการดังกล่าว จะมีผลต่อกลุ่มผู้ซื้อบางส่วน 20% เท่านั้น ซึ่งหมายรวมกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 และกลุ่มบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป แต่ขณะนี้ ยอมรับว่า เริ่มส่งผลต่อภาพรวมยอดขายของตลาดในช่วงไตรมาส 2 แล้วเช่นกัน พบทำให้ลูกค้าตัวจริงซื้อบ้านได้ยากขึ้นจากเกณฑ์วางดาวน์ที่ปรับขึ้นจาก 5-10% เป็น 20-30%
ส่วนกรณีรัฐบาลประกาศเตรียมออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจรอบใหม่ สั่งกระทรวงการคลัง ศึกษามาตรการทาง ภาษี เพื่อช่วยภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผ่านการกระตุ้นฝั่งผู้ซื้อ นายภวรัญชน์ มองว่าอาจเป็นรูปแบบการลดดอกเบี้ยบ้าน หรือลดหย่อนค่าใช้จ่ายผ่อนบ้าน รวมถึงลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองนั้น ถือเป็นเรื่องดีถูกจังหวะ เพราะเป็นส่วนที่ฟากฝั่งผู้พัฒนาต้องการเสนอให้รัฐบาลพิจารณาเช่นกัน เพราะเชื่อว่าจะช่วยลดแรงกระแทกของตลาด จากผลกระทบของแอลทีวีได้ เป็นการกระตุ้นกำลังซื้อกลุ่มที่มีศักยภาพ แต่ไม่มีแรงจูงใจในการซื้ออสังหาฯ หรือเรียกว่า “กลุ่มเสือหลับอยู่” เป็นกลุ่มคนที่มีเงิน แต่นำไปฝากแบงก์ หรือเล่นหุ้น หากรัฐออกมาตรการระยะสั้น ลดดอกเบี้ยเงินกู้ให้ถูกลง ลดภาษีการโอนและลดค่าจดจำนองลงนั้น จะเป็นการกระตุ้นให้กลุ่มลูกค้าตัวจริง แต่ยังไม่ตัดสินใจซื้อหรือไม่มีความจำเป็นจะซื้อ ณ ขณะนั้น หันมาซื้อล่วงหน้า ซึ่งจะช่วยชดเชยกลุ่มลูกค้าที่หายไปจากแอลทีวีได้ กลายเป็นกำลังซื้อกลุ่มใหม่ของตลาด
ทั้งนี้ อยากให้รัฐบาลเร่งดำเนินการภายใน 2 สัปดาห์หลังประกาศ เนื่องจากการประกาศออกมาล่วงหน้า แต่ไม่มีกำหนดเริ่มมาตรการชัดเจน ยิ่งจะเป็นการซ้ำเติมตลาด เพราะทำให้ลูกค้าชะลอการซื้อเพื่อรอจังหวะมาตรการดังกล่าวบังคับใช้ ซึ่งจะส่งผลต่อรายได้ ซึ่งมาจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ของแต่ละบริษัท หลังมีบทเรียน รัฐเคยนำมาตรการดังกล่าวมาใช้แล้วเมื่อช่วงหลายปีก่อน แต่การดำเนินการล่าช้า ทำให้ผู้ซื้อชะลอการโอนนานนับเดือน
“ยิ่งประกาศช้า ยิ่งซ้ำเติมตลาด เรื่องนี้เชื่อว่ารัฐคงได้เรียนรู้พฤติกรรมของผู้บริโภคมาแล้วจากครั้งก่อน ถ้าจะประกาศ ผู้พัฒนาเอง ก็อยากให้หลังประกาศเสร็จ ต้องรีบทำทันที ไม่งั้นจากเดิมที่ลูกค้าชะลอซื้ออยู่แล้ว เจอข่าวนี้ก็พากันหยุดโอนเพื่อรอดูมาตรการที่น่าสนใจนั้นๆ ส่งผลกระทบต่อภาพรวมตลาดแน่นอน” นายภวรัญชน์ กล่าว
นายภวรัญชน์ ยังเสนอ ว่าช่วงเวลาที่เหมาะสมในการใช้มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯนั้น อาจต้องยาวนานถึง 2 ปี ไม่ใช่ระยะสั้นๆ เพราะการซื้อบ้านหลังที่ 2 ถูกบังคับวางดาวน์ 20% จากกฎเกณฑ์แอลทีวี ซึ่งเป็นเงินก้อนใหญ่สำหรับผู้ซื้อ กรณีหลังละ 2 ล้านบาท เฉลี่ยต้องผ่อนต่อเดือนมากถึง 1-1.5 หมื่นบาท ยาวนาน 20 เดือน ก่อนสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ จากเดิมที่ใช้เวลาไม่กี่เดือนเท่านั้น
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,465 วันที่ 28 เมษายน-1 พฤษภาคม 2562
