รฟท.เปิด 5 โซนพื้นที่กม.11 รับแผนพัฒนาย่านพหลโยธินและสถานีกลางบางซื่อ ครบวงจรรวมมูลค่าลงทุนนับแสนล้าน ทั้งอาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัยริมสวน ศูนย์ประชุมจนถึงที่จัดแสดงสินค้านานาชาติ ด้านนิด้าเร่งส่งผลศึกษาสิ้นก.พ.59 คาดบิ๊กรฟท.ร่อนสารให้สคร.พิจารณาร่วมทุนแบบพีพีพีกลางปีนี้ ด้านกลุ่มธุรกิจบ้านจัดสรรจ่อชงขยายกรอบสัญญาเช่ายาว 50 และ 99 ปี
นายฐากูร อินทรชม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพย์สิน การรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) เปิดเผยภายหลังการจัดสัมมนารับฟังความเห็นประชาชนในโครงการศึกษาความเหมาะสม และออกแบบเบื้องต้น โครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณนิคมกม.11 ย่านพหลโยธิน ของรฟท.ว่าตามที่มีแผนพัฒนาสถานีกลางบางซื่อ 218 ไร่และย่านพหลโยธิน 2,325 ไร่นั้น ปัจจุบันสถานีกลางบางซื่ออยู่ระหว่างการก่อสร้างและพร้อมเปิดบริการในปี 2562
ดังนั้นเพื่อให้การพัฒนาพื้นที่โดยรอบโครงการ สามารถดำเนินการพัฒนาอย่างสอดคล้องกันจึงเร่งผลศึกษาการพัฒนาพื้นที่กม.11 ควบคู่กันไปเนื่องจากเป็นทำเลที่มีศักยภาพทางธุรกิจเหมาะอย่างยิ่งในการเป็นศูนย์กลางธุรกิจ การค้า และแหล่งที่อยู่อาศัยให้สามารถรองรับการเปิดโครงการสถานีกลางบางซื่อและย่านพหลโยธินได้อย่างสอดคล้องกัน
ซึ่งตามผลศึกษาของศูนย์วิจัยขีดความสามารถในการแข่งขัน สำนักวิจัย สถาบันบัณฑิตพัฒนาบริหารศาสตร์(นิด้า)ในฐานะที่ปรึกษาโครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณนิคมกม.11 ซึ่งพื้นที่รวมประมาณ 279 ไร่ได้แบ่งพื้นที่ออกเป็น 5 โซน คือ 1.โซนอาคารสำนักงาน 2.โซนศูนย์ประชุมและจัดแสดงสินค้านานาชาติ 3.โซนโรงพยาบาลนานาชาติแห่งใหม่ 4.โซนที่อยู่อาศัยแนวสูงริมสวน และ 5.โซนพื้นที่พนักงานรฟท.-ที่ทำการส่วนราชการ ซึ่งคาดว่ามูลค่ารวมของการลงทุนอยู่ในหลักแสนล้านบาท
ทั้งนี้รฟท.จะไม่ลงทุนเองทั้งหมดโดยจะใช้รูปแบบร่วมลงทุนพีพีพี หลังจากนี้จะเปิดรับฟังความเห็นเกี่ยวกับผลกระทบสิ่งแวดล้อมช่วงปลายเดือนนี้ ส่วนมูลค่าโครงการเมื่อประมาณ 5 ปีที่ผ่านมาอยู่ในระดับหลักหมื่นล้านบาท มีพื้นที่ทั้งหมดกว่า 1 ล้านตรม. โดยมูลค่าโครงการใหม่จะเห็นภาพชัดเจนได้ช่วงปลายเดือนนี้หลังจากที่นิด้าส่งผลการศึกษาให้รฟท. แล้วก็จะเร่งนำเสนอกระทรวงคมนาคมและสำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ(สคร.) พิจารณารูปแบบดำเนินการตามพ.ร.บ.ร่วมทุนฯปี พ.ศ.2556 ประมาณกลางปี 2559 ต่อไป
ด้านนายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด หนึ่งในทีมที่ปรึกษาโครงการ กล่าวว่า จะให้มีการพัฒนาใน 3 โซนหลักพร้อมกัน คือโซนอาคารสำนักงานทั้ง 4 แปลงโดยทยอยพัฒนาทีละเฟส โซนศูนย์ประชุม-จัดแสดงสินค้านานาชาติ และโซนโรงพยาบาลนานาชาติ อีกทั้งสามารถพัฒนาโซนที่อยู่อาศัยควบคู่กันไปซึ่งทั้ง 3 แปลงจะต้องพัฒนาไปทีละแปลงหรือพร้อมกันขึ้นอยู่กับศักยภาพของผู้ลงทุน
“เบื้องต้นการพัฒนาพื้นที่ช่วงระยะเวลาหรือไทม์มิ่งต้องสอดคล้องกัน โดยเอกชนยังมองถึงกรณีการรีเทิร์นโครงการ ประเด็นเงื่อนไขต่างๆ ซึ่งขณะนี้ก็ยังไม่ชัดเจนที่จะสามารถหาข้อสรุปได้ครบทั้งหมด เบื้องต้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยชัดเจนแล้วว่าจะต้องเป็นการเช่า(ลิสโฮลด์)ระยะยาว ส่วนการลงทุนเป็นไปได้ว่าลงทุนโดยผู้ประกอบการ รายเดียวหรือหลายรายในแต่ละโซนพื้นที่ โดยในโครงการมีพื้นที่ถนนประมาณ 6-8 เลนมีทางจักรยาน เข้าออกได้หลายทาง อีกทั้งยังมีแผนก่อสร้างอุโมงค์ลอดและเชื่อมโยงกับโครงข่ายถนนสายหลัก ทางด่วน โดยรอบ อาทิ การเชื่อมออกสู่ดอนเมืองโทลล์เวย์ได้อย่างสะดวก”
ด้านนายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า การพัฒนาที่อยู่อาศัยต้องพิจารณาเรื่องระยะเวลาการเช่าเป็นหลักเนื่องจากเป็นรูปแบบลิสโฮลด์ ซึ่งมีผู้เสนอระยะเวลา 50 ปีและ 99 ปีเพราะยิ่งระยะยาวจะให้ผลตอบแทนได้ดี แต่เรื่องที่อยู่อาศัยไม่ควรมองเป้าหมายเพียงแค่ตลาดคนไทย ประการสำคัญพื้นที่กม.11 ยังต้องรอความเจริญอีกสักระยะหนึ่งจึงจะได้เห็นความชัดเจนว่ามีอนาคตไปได้ดีมากน้อยเพียงใด
“ต้องดูว่าปริมาณหน่วยที่จะขายรูปแบบลิสโฮลด์จะมีความต้องการมากน้อยแค่ไหน เชื่อว่าจะมีนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศแสดงความสนใจ เมื่อรฟท.พร้อมประมูล แต่การพัฒนาโครงการต้องจับตาดูว่าหากมีการเปลี่ยนแปลงรัฐบาลหรือนโยบายของผู้บริหารระดับสูง จะส่งผลกระทบต่อระยะเวลาการพัฒนาหรือไม่ อีกทั้งรฟท.จะต้องไปพึ่งหน่วยงานอื่นๆในการพัฒนาโครงการนี้ อาทิ เรื่องผลกระทบสิ่งแวดล้อม(อีไอเอ.) การก่อสร้างถนนหรือทางเชื่อมต่างๆจะต้องใช้เวลาดำเนินการนานพอสมควร การเชื่อมระบบสาธารณูปโภคต่างๆจึงต้องมีระยะเวลาชัดเจน เนื่องจากมีหลายโครงการในแต่ละโซนที่จะส่งผลกระทบต่อการพัฒนาได้ด้วย”
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,131 วันที่ 14 - 17 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2559