คอนโดฯหรูราคาไม่ขยับชี้3แสน/ตร.ม.นิ่งยาว2ปี

นายกอาคารชุดชี้ ราคาคอนโดฯหรู ตารางเมตรละ 3 แสนบาทขึ้นไป จะไม่ขยับอย่างน้อย 2 ปี ระบุตลาดกลุ่มนักลงทุนลังเลเพราะไม่เห็นอัพไซด์เกน มั่นใจกลไกตลาดจัดการอุปทานส่วนเกินในตลาดบนได้ คอลลิเออร์สจัดอันดับคอนโดฯหรู โครงการริมถนนวิทยุ แพงสุดในเมืองไทย

[caption id="attachment_141874" align="aligncenter" width="503"] ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต[/caption]

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่ม ธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมียม และนายกสมาคม อาคารชุดไทย เผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ตลาดคอนโด มิเนียมซูเปอร์ลักชัวรี และ ลักชัวรี หรือ คอนโดฯหรู ราคาเสนอขายเริ่มต้น 3 แสนบาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ขึ้นไป ต้องรอเวลาไม่น้อยกว่า 2 ปีระดับราคาจึงจะขยับขึ้นไปสูงกว่าราคาขายปัจจุบันได้ เนื่องจากราคาเสนอขายระดับดังกล่าวเกินกำลังซื้อผู้บริโภค และผู้บริโภคที่เป็นกลุ่มอินเวสต์เมนต์ (ซื้อเป็นสินทรัพย์เพื่อการลงทุน) ยังไม่เห็น อัพไซด์เกน (ส่วนต่างราคาปัจจุบันกับมูลค่า) ทำให้การขายช้าลงไปบ้าง “คนรวยไม่โง่...ถ้าเงินเขาไม่งอกเงยเขาไม่ซื้อ” นายประเสริฐยํ้าตอนหนึ่ง

นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่าราคาที่ดิน ในเขตซีบีดี(ย่านธุรกิจกลางเมือง)ทำเลที่ตั้งโครงการคอนโดฯหรู (สีลม สาทร ศาลาแดง สุขุมวิท ต้นๆ ทองหล่อ) ราคาเฉลี่ย 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.ว.) “ราคาที่ดินระดับนี้ต้องขายคอนโดฯไม่ตํ่ากว่า 3 แสนบาทต่อตร.ม.” เขาให้ข้อมูล อีก ว่าราคาที่ดินในทำเลดังกล่าวขยับขึ้นมากกว่า 3 เท่าตัวในช่วงเวลาไม่ถึง 7 ปี เช่น ทองหล่อจากราคา 4 แสนบาทต่อตรว.ขึ้นมาเป็น 1-1.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว.ในพื้นที่ใกล้เคียงกัน

มุมมองดังกล่าวสอดคล้องกับรายงานของ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล(ประเทศไทย)ฯ ที่กังวลว่าอุปทานคอนโดฯ หรูที่เข้าตลาดต่อเนื่องในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา จะส่งผลต่อทิศทางตลาดกลุ่มนี้เนื่องจากขนาดตลาดคิดเป็น 7% ของตลาดรวมเท่านั้น แต่ผู้ประกอบการบางรายกลับมองต่างออกไปโดยเชื่อว่ากลุ่มผู้ซื้อต่างประเทศจะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนให้ตลาดคอนโดฯหรูเติบโตต่อไป

ทั้งนี้ตลาดคอนโดฯหรู ขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญในปี 2558 ข้อมูลจาก บริษัท คอลลิเออร์สฯ ระบุมีโครงการคอนโดฯหรู (คอนโดลักชัวรีราคา 2 แสนบาท/ตาม.ขึ้นไป) และซูเปอร์ลักชัวรีราคา 3 แสนบาทต่อตร.ม.ขึ้นไป) รวมกัน 1,402 หน่วย ในทำเล สุขุมวิทต้นๆ หรือ ริมเจ้าพระยา(เจริญนคร) ราคาเสนอขายเริ่มต้นระหว่าง 2.3- 3 แสนบาทต่อตร.ม. ซึ่งปีดังกล่าวถือว่า คอนโดฯหรูทำตลาดแบบแมสเป็นครั้งแรก

ในปี 2559 มีโครงการคอนโดฯ หรูเปิดตัวรวมกัน 673 หน่วย โดยทุกโครงการราคาเสนอขายเฉลี่ย 3 แสนบาทต่อตร.ม. มีบางโครงการที่มีเป้าหมายเฉพาะเจาะจงที่ตั้งราคาเสนอขายมากกว่า 5 แสนบาทต่อตร.ม.

สำหรับปีนี้จากการสำรวจพบว่า การแข่งขันในตลาดคอนโดฯหรูยังทวีความเข้มข้นต่อเนื่อง 6 เดือนแรกมีโครงการคอนโดฯหรูเปิดตัวต่อเนื่องอาทิ โครงการ 28 ชิดลม ซึ่งขยับราคาเสนอขายเริ่มต้นขึ้นไปเป็น 3.5แสนบาทต่อตร.ม. และคาดว่าทั้งปีจะมีสินค้าใหม่เข้าตลาดไม่น้อยกว่า 1,500 หน่วย

นายประเสริฐให้ความเห็นอีกว่า ตลาดคอนโดฯหรูที่มูลค่าตลาดราว 2 หมื่นล้านบาท ของตลาดรวม เป็นตลาดของผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้น “ที่ดินในทำเลพัฒนาคอนโดฯหรูราคาเฉลี่ย 1-1.5 ล้านบาท โครงการหนึ่งใช้พื้นที่ไม่ตํ่ากว่า 500-600 ตร.ว. หรือต้นทุนที่ดินเฉลี่ย 600-900 ล้านบาท ผู้ซื้อต้องวางดาวน์เจ้าของที่ 30% และที่สำคัญต้องโอนเร็ว” เขาขยายความ

อนึ่ง บริษัท คอลลิเออร์สฯ จัดอันดับราคาคอนโดฯหรู อันดับ 1 โครงการ ไวร์เลส 98 ถนน วิทยุ ราคาเสนอขาย 5.8 แสนบาทต่อตร.ม. อันดับ 2 เดอะสุโขทัย เรสซิเดนท์ (สาทร) 4 แสนบาทต่อตร.ม. อันดับ 3 185 ราชดำริ (ราชดำริ) 3.8 แสนบาทต่อตร.ม.อันดับ 4 ริซท์-คาร์ลตัน (สีลม) 3.7 แสนบาทต่อตร.ม. อันดับ 5 คุณบายยู (ทองหล่อ) 3.7แสนบาทต่อตร.ม.

นายประเสริฐกล่าวว่าแม้ตลาดคอนโดฯหรู ขยายตัวอย่างคึกคักตลอด 2 ปีเศษที่ผ่านมา หากตลาดยังไม่เกิดภาวะ อุปทานส่วนเกิน(สินค้าล้นตลาด) และจะไม่นำไปสู่ภาวะฟองสบู่ในตลาดสินค้าระดับบน เขาเชื่อว่ากลไกตลาดจะกำหนดภาวะสมดุล(ตลาด) เอง และยังระบุด้วยว่าการเติบโตของตลาดคอนโดฯหรูมาจาก 4 ปัจจัยหลักคือ

1.ตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวตั้งเริ่มเป็นที่นิยมหลังเหตุการณ์ นํ้าท่วมใหญ่ปี 2554 2.การขยายตัวของโครงการรถไฟฟ้า 3. ผู้ประกอบการเข้าตลาดบนเพื่อทด แทนตลาดระดับกลางล่างที่ชะลอไป 4.ไลฟ์สไตล์เศรษฐีเปลี่ยนจากเดิมนิยมบ้านเดี่ยวมีสระว่ายนํ้ามาเป็นคอนโดฯหรูย่านซีบีดี และ 5.การขยายตัวของตลาดกลุ่มนักลงทุน ซึ่งเป็นผลพวงจากอัตราดอกเบี้ยในตลาดตํ่าตั้งแต่ปี 2540 ส่งผลให้มีการถ่ายเทเงินออมเข้าสู่ตลาดอสังหาฯ

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,291 วันที่ 27 - 30 สิงหาคม พ.ศ. 2560