ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใครจ่ายมาก-ใครโดนน้อย (2)

23 ก.พ. 2563 | 05:00 น.

คอลัมน์ทางออกนอกตำรา ฐานเศรษฐกิจ ฉบับ 3551 หน้า 6 ระหว่างวันที่ 23-26 ก.พ.63 โดย... บากบั่น บุญเลิศ

 

          ผมเขียนเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ภาครัฐเตรียมจัดเก็บในปีนี้ เพื่อใช้ทดแทนภาษีบำรุงท้องที่ และภาษีโรงเรือนมาต่อเนื่อง เพราะเห็นว่ากฎหมายนี้ยังมีช่องโหว่ ช่องว่างในการปฏิบัติ หลายคนถามเข้ามาว่าตกลงดีจริงหรือไม่ และมีข้อดีอย่างไร กลุ่มไหนได้รับผลกระทบโดยตรงมากสุด และกลุ่มไหนจะได้รับอานิสงส์บ้าง

          ขออนุญาตพาทุกท่านมาพิจารณาเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้กระจ่างกันอีกรอบ ว่าใครจะมีต้นทุนภาษีที่ดินที่ต้องเสียเพิ่มขึ้นจากภาษีที่ดินเดิม เราจะสามารถจำแนกผลกระทบทางตรงของผู้ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาฯ ได้เป็น 2 กลุ่ม

          กลุ่มแรกคือ ผู้ที่ได้รับผลกระทบสูง ได้แก่ เจ้าของที่รกร้าง/ผู้เก็งกำไรที่ดิน เพราะอาจจะต้องมีภาระภาษีที่สูงถึง 16% ของรายได้จากส่วนต่างราคา

          นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มสถาบันการเงินที่มีทรัพย์สินรอการขาย (NPA) จำนวนมากและเป็น NPA ที่มีสภาพคล่องต่ำ คือใช้ระยะเวลามากกว่า 5 ปีในการขาย ซึ่งเป็นระยะเวลาที่ภาครัฐให้สิทธิลดหย่อนภาษี....นี่คือ 2 กลุ่มแรกที่อาจโดนภาระภาษีที่ดินหนัก

 

          กลุ่มที่ 2 คือ ผู้ที่ได้รับผลกระทบปานกลาง ได้แก่ ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย กลุ่มนี้จะมีภาระภาษีที่ดินฯ รวมกันไม่ถึง 1% ของมูลค่าขายโครงการ หากผู้พัฒนาฯ สามารถขายโครงการได้หมดภายใน 3 ปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ภาครัฐให้การลดหย่อน แต่ผลกระทบอาจรุนแรงขึ้น หากมีสต๊อกเหลือขายจำนวนมาก เช่นเดียวกับกลุ่มเจ้าของอาคารที่อยู่อาศัย/พาณิชย์ให้เช่า

          มาดูรายละเอียดกัน กลุ่มที่ได้รับผลกระทบสูงจากภาษีที่ดิน

          กลุ่มแรก ผู้ที่ซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไรสะสมความมั่งคั่ง ในกรณีที่ดินว่างเปล่า แม้ว่าจะมีอัตราภาษีเช่นเดียวกันกับที่ดินเชิงพาณิชย์อยู่ในช่วง 0.3-0.7% แต่อัตราภาษีจะมีการเพิ่มขึ้น 0.3% ในทุก 3 ปี และอัตราภาษีรวมสูงสุดไม่เกิน 3% ซึ่งจะเป็นต้นทุนภาษีที่สูงหรือต่ำอยู่กับการเปลี่ยนแปลงขึ้นลงราคาที่ดินในแต่ละที่ว่าจะมากน้อยเพียงใด                

          ทั้งนี้ หากเทียบกับราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลตามฐานข้อมูลของ ธปท. ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเพียงปีละ 1.9% ขณะที่ต้นทุนภาษีที่ดิน คิดเป็น 16% ของผลได้ที่ได้จากส่วนต่างราคา หากเสียภาษีที่ดินในอัตรา 0.3% ของมูลค่าที่ดิน ซึ่งถือว่ามีผลกระทบค่อนข้างมาก

          ดังนั้น กลุ่มผู้ลงทุนควรต้องพิจารณาคัดเลือกที่ดินที่มีศักยภาพในการเติบโตของราคาในอนาคตให้สูงกว่าต้นทุนภาษีที่ดิน

 

          อย่างไรก็ตาม ข้อมูลจากการศึกษาของผู้รู้พบว่า โดยปกติที่ดินที่มีศักยภาพมีการเติบโตของราคาในอัตราสูงกว่าค่าเฉลี่ยที่จัดเก็บโดย ธปท. เช่น ที่ดินแถบถนนพหลโยธินและรามอินทราที่ราคาประเมินขยายตัวเฉลี่ยปีละ 6-8% หากภาษีอยู่ที่ 0.3% ก็คงพอทำกำไรได้

          นอกจากนี้ ระหว่างที่ถือครองที่ดินอยู่ก็ไม่ควรปล่อยให้เป็นที่ดินรกร้างเพื่อลดค่าใช้จ่ายภาษีระหว่างที่ถือครองที่ดิน

          กลุ่มที่ 2 ในส่วนของสถาบันการเงิน โดยเฉพาะสถาบันการเงินที่มีทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ประเภทอสังหาฯ อยู่จำนวนมาก

          จากการศึกษาผลกระทบของภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะแตกต่างกันไปตามขนาดของพอร์ต NPA ของแต่ละสถาบันการเงิน

          สถาบันการเงินกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมาก คือ สถาบันการเงินที่มี NPA ที่เป็นอสังหาฯ และถือครองมากกว่า 5 ปี ในสัดส่วนสูง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ เช่น โรงงาน ที่ดินเปล่า เป็นต้น

          นอกจากนี้ หากทรัพย์ที่ถือครองมากกว่า 5 ปีส่วนใหญ่เป็นอสังหาฯ เชิงพาณิชย์หรือที่ดินรกร้าง ภาระภาษีก็จะอยู่ในอัตราที่สูงที่ 0.3-0.7% ของมูลค่าประเมิน

          ที่ดินรกร้างจึงเสียภาษีมากกว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยและเกษตรกรรมที่มีอัตราภาษีเพียง 0.02-0.1% และ 0.01-0.1% ตามลำดับ

          อันนี้เป็นข้อมูลจากการสอบถามข้อมูลเบื้องต้นจากหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับการบังคับใช้กฎหมาย

          ผมทราบมาว่า สถาบันการเงินมีแนวโน้มที่จะเร่งขาย NPA ให้ได้ภายใน 5 ปีแรกของการถือครองออกไปให้หมด เนื่องจากสถาบันการเงินได้รับสิทธิลดหย่อนภาษีที่ดิน โดยเสียภาษีเพียง 10% ของภาระภาษีที่ต้องจ่ายในช่วง 5 ปีแรกที่ถือครอง

          เพราะหลังจากถือครองมากกว่า 5 ปีไปแล้ว หากสถาบันการเงินยังไม่สามารถขาย NPA ได้ค่าใช้จ่ายทางภาษีก็จะเพิ่มขึ้น เช่น NPA ที่เป็นบ้านพร้อมที่ดินมูลค่า 10 ล้านบาท จะมีภาระภาษีในช่วง 5 ปีแรกอยู่ที่ปีละ 200 บาท แต่หากขายไม่ได้สถาบันการเงินจะมีภาระภาษีเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 2,000 บาทในปีที่ 6 เป็นต้นไป

          ขณะที่ NPA ที่เป็นโรงงานมูลค่า 10 ล้านบาท มีภาระภาษีในช่วง 5 ปีแรกอยู่ที่ปีละ 3,000 บาท แต่หากขายไม่ออกจะมีภาระภาษีเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 30,000 บาทในปีที่ 6 เป็นต้นไป

          ดังนั้น ในระยะต่อไป สถาบันการเงินอาจระมัดระวังการให้สินเชื่อมากขึ้นก็เป็นไปได้ จากปัจจุบันที่ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่ออยู่แล้ว แม้ว่าจะมีอสังหาริมทรัพย์มาค้ำประกันอยู่ก็ตาม

          เนื่องจากค่าใช้จ่ายภาษีที่เพิ่มขึ้นจากการกลายเป็นหนี้เสียของสินเชื่อเหล่านั้นได้ในระยะยาว

          นี่คือผลข้างเคียงที่จะเกิดขึ้นจากกฎหมายฉบับนี้

 

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใครจ่ายมาก-ใครโดนน้อย!