ลดภาษีที่ดิน 90% ไม่กระตุ้นกำลังซื้อบ้านแต่หนุนนิคมฯ

นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ ประเมินว่าหลังจากเมื่อวันที่ 2 มิ.ย.ที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรี (ครม. )มีมติเห็นชอบออกพ.ร.ฎ.ลดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลุกสร้างลง 90% เฉพาะปีภาษี 2563  ให้แก่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชนีในการประกอบเกษตรกรรม, ใช้เป็นที่อยู่อาศัย รวมถึงการใช้ประโยชน์อื่นและรกร้างว่างเปล่า โดยขยายเวลาชำระภาษีจากเดือนเม.ย.ไปเป็นเดือนส.ค. 2563 เพื่อบรรเทาผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 

บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ฟินันเซีย ไซรัส  ระบุในบทวิเคราะห์ว่าการลดภาษีที่ดินและอสังหา 90% ไม่ส่งผลบวกอย่างมีนัยต่อทั้งผู้ประกอบการ และผู้ซื้อ  โดยสรุปดังนี้

1.ผู้ประกอบการอสังหาฯ  เนื่องจากวันที่ 20 มค.ที่ผ่นมา ได้มีประกาศใช้พ.ร.ก.ปรับลดภาษีลง 90% สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ระหว่างการพัฒนาไม่เกิน 3 ปี และสต็อกเหลือขายในปี 2563-2564 อยู่แล้ว แม้จะเป็นผลดีในส่วนของที่ดินว่างเปล่าซึ่งมีอัตราการเก็บภาษีสูง 0.3% และเพิ่มขึ้น 0.3% ในทุกๆปี อย่างไรก็ดี ปัจจุบันผู้ประกอบการมักไม่ถือที่ดินไว้นานเพื่อพัฒนาโครงการ โดยจากที่ได้เก็บรวบรวมข้อมูลของ 9 บริษัทอสังหาที่เราดูแล พบว่าสัดส่วนผู้ประกอบการมากกว่าครึ่งมีที่ดินรอพัฒนา ณ สิ้นไตรมาส1/ 63 ต่ำกว่า 1 พันล้านบาท นอกจากนี้ ยังได้ปรับลดงบซื้อที่ดินลงหรือบางรายเลื่อนการซื้อไปเป็นปีหน้า เพื่อเน้นรักษาสภาพคล่อง และยังมีเพียงพอต่อการพัฒนาโครงการใหม่ใน 1-2 ปีข้างหน้า

2.ผู้ซื้ออสังหาฯ: แม้มีการลดภาษีเพิ่มเป็น 90% จาก 50% ในพ.ร.ก.ที่ประกาศในเดือนม.ค. อย่างไรก็ดี เรามองว่าไม่มากพ่อที่จูงใจต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค นอกจากนี้ อัตราการเก็บภาษีค่อนข้างต่ำ อาทิ บ้านหลังหลักไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับยกเว้นภาษี และบ้านหลังที่ 2 ไม่เกิน 50 ล้านบาท เก็บภาษีอัตราเพียง 0.02% ขณะที่ปัจจัยที่กดดันหลักยังมาจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว หลังได้รับผลกระทบ COVID-19 รวมถึงเกณฑ์ เTงใหม่ และการเข้มงวดของการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน

คงน้ำหนักการลงทุนกลุ่มอสังหาฯ  "Neutral" 

ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ปรับขึ้นเฉลี่ย 18% ภายใน 1 เดือน สะท้อนแรงเก็งกำไรจากข่าวดังกล่าว และสัญญาณยอดขายในเดือนพ.คที่เริ่มฟื้นตัว โดยเฉพาะแนวราบ ที่กลับมาใกล้เคียงระดับปกติ หลังผ่านช่วงเวลาเลวร้ายที่สุดในช่วงเดือนเม.ย. อย่างไรก็ดี ราคาปัจจุบันมี Upside ไม่มากนัก หรือเต็มมูลค่า รวมถึงผลประกอบการกลุ่มฯใน Q2/ 63  คาดอ่อนแอทั้ง QoQ  และ YoY เป็นระดับต่ำสุดของปี จากการประกาศเคอร์ฟิวในต้นเดือนเม.ย. แม้ประเมินว่า ในครึ่งปีหลังจะฟื้นตัว จากแผนโอนกรรมสิทธ์คอนโดใหม่ แต่ยังไม่กลับสู่ระดับเดียวกับปี62 

ทั้งนี้ เราคงน้ำหนักกลุ่มฯ เท่ากับตลาด สะท้อนภาพรวมทั้งปียังท้าทายจากกำลังซื้อทั้งในและต่างประเทศที่กดดันจาก COVID-13 เลือก Top Pick เป็น AP จากงบ Q2/20 ที่คาดขยายตัวได้ทั้ง QoQ และ YoY สวนทางกับกลุ่มฯ และยังดีต่อเนื่องใน Q3/63 รวมถึงมีจุดเด่นจากความสำเร็จของการขายแนวราบ นอกจากนี้กำไรทั้งปี้คาด -10% YoY ชะลอในอัตราที่ต่ำสุดของกลุ่มฯ บนBacklog ที่รองรับแล้ว 76%
 

KTBS มองนิคมฯ ได้ผลบวก 0.1-0.3%ของกำไรสุทธิปี 63

ด้านบล.เคทีบี มองเป็นกลางต่อหุ้นกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย ประเมินได้ผลบวกน้อย โดยกรณีภาษีที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย 1) ในแง่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย หากเป็นบ้าน/คอนโดหลังหลักที่ราคาประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาทจะได้รับการยกเว้นภาษี หากเป็นบ้าน/คอนโดหลังอื่น (หลังที่ 2 ขึ้นไป) หากมูลค่าบ้าน/คอนโด 1 ล้านบาท จะเสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย 0.02% คิดเป็นค่าภาษี 200 บาท แต่เมื่อลดจำนวนภาษีตาม พ.ร.ฎ. ลดภาษีที่ดินฯจะชำระภาษีเพียง 20 บาท

การลดภาษีดังกล่าว ยังไม่จูงใจเพียงพอที่จะกระตุ้นการซื้อบ้านหลังใหม่เนื่องจากอัตราการจ่ายภาษีเดิมค่อนข้างน้อยอยู่แล้ว และให้ส่วนลดเฉพาะปีนี้เท่านั้น และ 2) ในด้านผู้ประกอบการอสังหาฯ ผลกระทบจำกัด เนื่องจากในแง่ของที่ดินระหว่างการพัฒนาจะได้รับส่วนลด 90% ในช่วง 3 ปีแรกอยู่แล้ว ขณะที่หากสร้างเสร็จเป็นห้องชุดหรือบ้านเดิมปีแรกจะได้ส่วนลด 75% ซึ่งหากเพิ่มเป็น 90% เราคาดว่าผลกระทบจะยังไม่มาก สำหรับกลุ่ม Property ยังให้น้ำหนักการลงทุนเป็น Neutral หุ้น top pick ได้แก่ ORI (ซื้อ/เป้า 5.50 บาท)

ส่วนผลต่อหุ้นกลุ่มนิคม ฯไม่มากเช่นกัน เนื่องจากบริษัทจะได้รับผลบวกจากที่ดินรอการขายที่เสียภาษีปีนี้ลดลง 90% จากเดิมที่ได้รับการผ่อนปรนปีแรกที่ 75% ในขณะที่ที่ดินรอการพัฒนานั้นบริษัทได้รับการลดหย่อนที่ 90% อยู่แล้วตาม พรฎ. ลดภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่ออกมาเดือน ม.ค. ที่ผ่านมาแล้ว

อย่างไรก็ดี ประเมินว่าบริษัทที่ได้รับผลบวกประมาณ 0.1-0.3% ของกำไรสุทธิปี 63 โดยเรียงจากมากไปน้อย ได้แก่ AMATA  (ขาย/เป้าหมาย 10.00 บาท) และ WHA (ถือ/เป้าหมาย 2.80 บาท) อิงพื้นที่ที่ดินรอการขาย และพัฒนาในประเทศที่ 1.16 หมื่นไร่ และ 8.5 พันไร่ ตามลำดับ และราคาขายเฉลี่ย 3.0 ล้านบาท/ไร่

DBSVมอง"แลนด์แบงก์"มากได้อานิสงส์  

บล.ดีบีเอสวิคเคอร์ส (DBSV) ระบุว่าผลกระทบจากการลดอัตราภาษีดังกล่าว จะเป็นบวกให้กับประชาชนมีภาระน้อยลง กำลังซื้อดีขึ้น ผู้ประกอบการประหยัดภาษีได้ จะดีกับหุ้นกลุ่มที่อยู่อาศัย หุ้นแนะนำซื้อได้แก่ LH,AP,SENA,LALIN,PRIN แต่คนมี land bank มากเป็น PF อาจมีการเก็งกำไร อย่างไรก็ตามมองยังไม่กระตุ้นกำลังซื้อที่อยู่อาศัยเท่ามาตรการอื่นๆ เช่น การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV  

ขณะที่กลุ่มนิคมฯจะได้ประโยชน์จากLand Bank ที่มีอยู่จำนวนมาก แนะนำเก็งกำไร AMATA,WHA และ ROJNA