บลจ.กรุงไทย ผู้บริหารกองทุนอสังหาริมทรัพย์ TCIF-THIF และ TRIF แนะผู้ถือหน่วยลงทุน ไม่อนุมัติขายทรัพย์สินของกองทุนให้ “แอสเสท เวิร์ด” ชี้ถือลงทุนโอกาสรับผลตอบแทนดีกว่า
นางชวินดา หาญรัตนกูล กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) กรุงไทย จำกัด (มหาชน) ในฐานะบริษัทจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยคอมเมอร์เชียล อินเวสเม้นต์ (TCIF) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยโฮเทล อินเวสเม้นต์ (THIF) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยรีเทล อินเวสเม้นต์ (TRIF) เปิดเผยว่า บริษัทจัดการได้พิจารณาข้อมูลที่ได้รับจากผู้ประเมินอิสระ ประกอบกับคำแนะนำของที่ปรึกษาทางการเงินและที่ปรึกษากฎหมาย เมื่อพิจารณาราคาเสนอซื้อเปรียบเทียบกับราคาประเมิน และข้อดีข้อเสียของการขายทรัพย์สินดังกล่าวมูลค่ารวม 8 หมื่นล้านบาท จึงเห็นว่า ผู้ถือหน่วยลงทุนควรปฏิเสธการขายทรัพย์สินทั้งหมดของกองทุนรวมให้แก่บริษัทแอสเสท เวิร์ด จำกัด (AW) ผู้เสนอซื้อ ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่มของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี เนื่องจากการเสนอซื้อจากผู้เสนอซื้อรายเดียว ซึ่งมีความสัมพันธ์เป็นบริษัทที่อยู่ในกลุ่มของเจ้าของโครงการรายเดิมและผู้ถือหน่วยลงทุนรายใหญ่ที่ จึงอาจไม่ก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อผู้ถือหน่วย
นอกจากนี้ข้อเสนอซื้อกำหนดระยะเวลาเสนอซื้อที่มีระยะเวลาจำกัดมาก การศึกษาจัดเตรียมข้อมูลจึงทำภายใต้ระยะเวลาจำกัด ซึ่งการนำเสนอข้อมูลเป็นการพิจารณาข้อเสนอจากผู้เสนอซื้อเพียงรายเดียวไม่ได้รวมถึงวิธีการเข้าทำธุรกรรมในรูปแบบอื่นซึ่งอาจสะท้อนถึงมูลค่าของทรัพย์สินของกองทุนรวมได้ชัดเจนกว่า เช่น การเปิดประมูลหรือการเชิญนักลงทุนรายอื่นที่มีศักยภาพเข้ามาร่วมเสนอซื้อ
นางชวินดา กล่าวว่า การขายทรัพย์สินทั้งหมดจะนำไปสู่การเลิกกองทุน ส่งผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่ได้รับผลตอบแทนจากการถือหน่วยลงทุนอีกต่อไป แต่จะได้รับเงินคืนทุนจากการขายทรัพย์สิน และส่วนเกินทุนในคราวเดียว และแม้ราคาเสนอซื้อจะสูงกว่าราคาประเมินมูลต่าตามสัญญาเช่า แต่ยังต่ำกว่าราคาประเมินตามมูลค่าทรัพย์สินและต่ำกว่าราคาต่อหนึ่งหน่วยลงทุนที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ เมื่อคำนวณราคาเสนอซื้อต่อหนึ่งหน่วยลงทุนเท่ากับ 11.45 บาทต่อหน่วย ขณะที่ราคาต่อหนึ่งหน่วยลงทุนที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์เท่ากับ 11.98 บาทต่อหน่วย ซึ่งอ้างอิง 15 วันที่มีการซื้อขายหน่วยลงทุนก่อน 10 เม.ย.2560 และราคาต่อหนึ่งหน่วยลงทุนจากการประเมินทรัพย์สินบนธุรกิจโรงแรมซึ่งเท่ากับ 14.36 บาทต่อหน่วย และ11.54 บาทต่อหน่วย (ราคาประเมินตามมูลค่าทรัพย์สิน) ซึ่งราคาที่สูงกว่านั้นควรจะใช้เป็นราคาที่สะท้อนมูลค่าทรัพย์สิน และเป็นประโยชน์สูงสุดต่อผู้ถือหน่วย
นอกจากนี้ทรัพย์สินหลายชิ้นของกองทุนอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพต่อการเติบโตที่ดี หากเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวอาจมีกำไรได้สูงขึ้นและราคาของทรัพย์สินมีโอกาสปรับตัวสูงอีกมาก หากขายเป็นบางชิ้นในจังหวะที่เหมาะสม โดยไม่ต้องเลิกกองทุน ขณะที่การแปลงสภาพเป็นกองรีท เพื่อลดข้อจำกัดการเพิ่มทุนและการกู้ยืมเงินพัฒนาโครงการของกองทุนนั้น ซึ่งผู้ถือหน่วยลงทุนลงมติไม่ให้มีการศึกษาแนวทางการแปรสภาพ โดยบริษัทจัดการแจ้งผลมติ เมื่อวันที่ 28 ก.พ.2560
อย่างไรก็ตามกรณีนี้บริษัทจัดการมิได้เป็นผู้ริเริ่มการขายทรัพย์สินด้วยตัวเอง จึงไม่มีอำนาจตัดสินใจ แต่จัดให้ประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนเพื่อพิจารณา หลังจากมีผู้ถือหน่วยลงทุนซึ่งถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่า 10% ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดใช้สิทธิร้องขอให้จัดการประชุมผู้ถือหน่วยลงทุน ซึ่งหากผู้ถือหน่วยลงทุนลงมติอนุมัติให้ขายทรัพย์สินของกองทุนรวม ผู้ถือหน่วยอาจมีความเสี่ยงที่จะได้รับส่วนแบ่งกำไรจากการขายทรัพย์สินเมื่อเลิกกอง หรือเงินคืนทุนต่ำกว่าราคาต้นทุนที่ซื้อหน่วย
ทั้งนี้ ผู้เสนอซื้อเป็นกลุ่มบุคคลเดียวกันกับผู้ถือหน่วยลงทุนซึ่งถือหน่วยลงทุนเกิน 10% ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด จึงต้องได้รับความเห็นชอบด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าสามในสี่ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดของกองทุน และจะไม่นับจำนวนหน่วยลงทุนที่มีส่วนได้เสียในเรื่องเกี่ยวข้องและหรือเป็นกลุ่มบุคคลเดียวกันตามประกาศก.ล.ต.
สำหรับข้อดีจากการเสนอซื้อ คือ ผู้ถือหน่วยลงทุนได้รับเงินสดคืนจากการลงทุนในราคาที่สูงกว่าราคาประเมินมูลค่าตามสัญญาเช่าล่าสุดของทรัพย์สิน โดยราคาเสนอซื้อทรัพย์สินที่ 30,000 ล้านบาท เมื่อเปรียบเทียบกับมูลค่าทรัพย์สินจากผู้ประเมินอิสระทั้ง 3 ราย เท่ากับ 27,552 ล้านบาท และ 24,647 ล้านบาท รวมทั้งหากขายทรัพย์สินออก ผู้ถือหน่วยลงทุนจะไม่ได้รับผลกระทบจากความเสี่ยงภาวะการแข่งขันสูงขึ้น ตลอดจนการชะลอตัวของเศรษฐกิจในประเทศ ซึ่งอาจส่งผลกระทบในทางลบต่อผลประกอบการของทรัพย์สินและการจ่ายเงินปันผลของกองทุนรวม
นอกจากนี้ปัจจุบัน กองทุนได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม ซึ่งจะหมดหลังวันที่ 24 พ.ค.2560 หากอนาคตผู้ถือหน่วยให้ขายทรัพย์สินกองทุนหลังวันดังกล่าวกองทุนจะต้องรับภาระภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์