ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใครจ่ายมาก-ใครโดนน้อย!

20 ก.พ. 2563 | 09:10 น.

คอลัมน์ทางออก นอกตำรา ฐานเศรษฐกิจ ฉบับ 3550 หน้า 6 ระหว่างวันที่ 20-22 ก.พ.63 โดย... บากบั่น บุญเลิศ

         

          ผมเขียนเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ภาครัฐเตรียมจัดเก็บในปีนี้ เพื่อใช้ทดแทนภาษีบำรุงท้องที่ และภาษีโรงเรือนมาต่อเนื่อง เพราะเห็นว่ากฎหมายนี้ยังมีช่องโหว่ ช่องว่างในการปฏิบัติ หลายคนถามเข้ามาว่าตกลงดีจริงหรือไม่ และมีข้อดีอย่างไร กลุ่มไหนได้รับผลกระทบโดยตรงมากสุด และกลุ่มไหนจะได้รับอานิสงส์บ้าง
          ผมจึงขออนุญาตพาทุกท่านมาพิจารณาเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้กระจ่างกันอีกรอบ ในหลักการนั้นจะเน้นจัดเก็บตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วยอัตราภาษีที่แตกต่างกันไปตามการใช้ประโยชน์ ซึ่งภาครัฐได้กำหนดข้อยกเว้นและข้อลดหย่อนให้กับผู้ถือครองที่ดิน เช่น เจ้าของบ้านหลังหลักผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยไปแล้ว
          อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาต้นทุนภาษีที่ดินที่ต้องเสียเพิ่มขึ้นจากภาษีที่ดินเดิม เราจะสามารถจำแนกผลกระทบทางตรงของผู้ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาฯ ได้เป็น 3 กลุ่ม
          กลุ่มแรกคือ ผู้ที่ได้รับผลกระทบสูง ได้แก่ เจ้าของที่รกร้าง/ผู้เก็งกำไรที่ดิน เพราะอาจจะต้องมีภาระภาษีที่สูงถึง 16% ของรายได้จากส่วนต่างราคา
          อันนี้ ทางธนาคารไทยพาณิชย์ประเมินเมื่อพิจารณาจากการขยายตัวของราคาที่ดินเฉลี่ยช่วง 5 ปีที่ผ่านมาในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมาประกบ
          นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มสถาบันการเงินที่มีทรัพย์สินรอการขาย (NPA) จำนวนมากและเป็น NPA ที่มีสภาพคล่องต่ำ คือใช้ระยะเวลามากกว่า 5 ปีในการขาย ซึ่งเป็นระยะเวลาที่ภาครัฐให้สิทธิลดหย่อนภาษี....นี่คือ 2 กลุ่มแรกที่อาจโดนภาระภาษีที่ดินหนัก

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใครจ่ายมาก-ใครโดนน้อย!

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใครจ่ายมาก-ใครโดนน้อย!


          กลุ่มที่ 2 คือ ผู้ที่ได้รับผลกระทบปานกลาง ได้แก่ ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย กลุ่มนี้จะมีภาระภาษีที่ดินฯ รวมกันไม่ถึง 1% ของมูลค่าขายโครงการ หากผู้พัฒนาฯ สามารถขายโครงการได้หมดภายใน 3 ปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ภาครัฐให้การลดหย่อน
          แต่ผลกระทบอาจรุนแรงขึ้น หากมีสต๊อกเหลือขายจำนวนมาก หลังพัฒนามา 3 ปี และผู้พัฒนาฯ มีภาระค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยสูง ทำให้ความสามารถในการรับมือกับผลกระทบต่อภาระภาษีจะมีอยู่ต่ำ
          เช่นเดียวกับกลุ่มเจ้าของอาคารที่อยู่อาศัย/พาณิชย์ให้เช่า จะได้รับผลกระทบจะแตกต่างกันตามอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Rental yield) โดยอาคารให้เช่าที่มีผลตอบแทนหรือ Yield สูง จะได้รับผลบวกจากภาษีใหม่ที่ประหยัดลงจากภาษีโรงเรือน ที่เคยจ่ายอยู่เดิม   

          ขณะที่กลุ่มอาคารที่อยู่อาศัย/พาณิชย์ให้เช่าที่มีค่าเช่าหรือ Yield ต่ำ อาจจะต้องจ่ายภาษีมากขึ้นกว่าเดิม
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใครจ่ายมาก-ใครโดนน้อย!

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใครจ่ายมาก-ใครโดนน้อย!

          กลุ่มที่ 3 คือ ผู้ไม่ได้รับผลกระทบ/ได้รับผลกระทบต่ำ กลุ่มนี้คือใครนะเหรอครับ กลุ่มนี้คือ เจ้าของที่อยู่อาศัยเพื่อใช้อยู่จริง
          เพราะจะได้รับการยกเว้นภาษีสำหรับบ้านหลังหลักที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท อันนี้ขอบอกว่าเป็นบ้านพร้อมที่ดินนะครับ
          ขณะที่บ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป จะแบกรับภาระภาษีค่อนข้างต่ำ หากเทียบกับฐานะหรือความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย
          ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยบ้านหลังที่ 2 และต้องการปล่อยเช่าและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเก็งกำไร ก็จะมีต้นทุนภาษีจากการถือครองที่อยู่อาศัยเพื่อลงทุนค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับรายได้ค่าเช่าและการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย เช่น ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล จะมีต้นทุนภาษีคิดเป็นประมาณ 0.4-0.7% ของอัตราผลตอบแทนจากการเช่า และประมาณ 1% ของผลตอบแทนที่ได้จากส่วนต่างราคาซื้อขาย
          อย่างไรก็ตาม การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีผลกระทบทางอ้อมที่อาจเห็นได้ในระยะสั้นหลังจากกฎหมายถูกนำมาใช้ คือปริมาณที่ดินที่เข้าสู่ตลาดเพื่อขายอาจมีมากขึ้น และส่วนต่างของราคาที่ดินที่ศักยภาพสูงกับศักยภาพต่ำอาจมีมากขึ้น
          ขณะเดียวกัน ในระยะยาวภาษีที่ดินฯ อาจช่วยลดความเสี่ยงจากการเร่งพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการลงได้บ้าง รวมถึงการระมัดระวังมากขึ้นของผู้ให้สินเชื่อ ท้ายที่สุดอาจเป็นปัจจัยหนึ่งที่ช่วยลดความเสี่ยงภาวะอุปทานส่วนเกินลงได้บ้าง ซึ่งจะสนับสนุนตลาดอสังหาฯ เติบโตอย่างยั่งยืนมากขึ้น
          หลายคนอาจวิตกกังวล แต่หากพิจารณาจากภาษีที่ดินฯ จะถูกนำมาใช้ทดแทนภาษีโรงเรือนและที่ดินที่มีมาตั้งแต่ปี 1932 (พ.ศ.2475) ซึ่งจัดเก็บภาษีในอัตรา 12.5% ของรายได้ค่าเช่าที่ได้จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และภาษีบำรุงท้องที่ที่มีมาตั้งแต่ปี 1965 ซึ่งจัดเก็บภาษีตามจำนวนไร่และราคาปานกลางของที่ดิน โดยราคาปานกลางของที่ดินที่ใช้ในปัจจุบัน เป็นราคาปานกลางที่ใช้ในการประเมินภาษีบำรุงท้องที่ตั้งแต่ปี 1978-1981 ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่จะมีการนำมาใช้และมีการออกกฎหมายลูกมาใช้ในทางปฏิบัติจะดีกว่าแน่นอน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใครจ่ายมาก-ใครโดนน้อย!

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใครจ่ายมาก-ใครโดนน้อย!

          เพราะถึงขณะนี้ ภาครัฐมีการบรรเทาภาระภาษีในส่วนที่เพิ่มขึ้นในช่วงปี 2563-2565 ผู้เสียภาษีจะชำระภาษีในปี 2563 เท่ากับภาระภาษีเดิม บวกด้วย 25% ของภาระภาษีส่วนเพิ่ม
          พอถึงปี 2564 จะชำระภาษีเท่ากับภาระภาษีเดิมบวกด้วย 50% ของภาระภาษีส่วนเพิ่ม
          พอถึงปี 2565 จะชำระภาษีเท่ากับภาระภาษีเดิมบวกด้วย 75% ของภาระภาษีส่วนเพิ่มเสีย
          ปี 2566 จึงจะเสียภาระภาษีตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ เต็มจำนวน
          กลุ่มผู้ประกอบการหลายรายวิตกกังวลว่า จะเสียภาษีสูง แต่หากติดตามข้อมูลจะพบว่า คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติร่างพระราชกฤษฎีกา (พ.ร.ก.) ลดภาษีที่ดินฯ ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อลดหย่อนภาษีที่ดินฯ สำหรับที่ดินบางประเภทให้เหมาะสมกับสภาพความจำเป็นทางเศรษฐกิจ สังคม เหตุการณ์ กิจการ หรือสภาพแห่งท้องที่ โดยการลดหย่อนครั้งนี้ ทำให้ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัยจะได้รับการลดค่าภาษี 90% โดยจ่ายค่าภาษีเพียง 10% ของมูลค่าภาษีเต็มจำนวนไว้ก่อนหน้าแล้ว จึงไม่ต้องกังวลมาก
          แต่ที่ดินที่จะได้รับการยกเว้นจะต้องอยู่ในกลุ่ม ดังนี้
          1. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่นำมาพัฒนาเป็นอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมตามกฎหมายอาคารชุดไม่เกิน 3 ปีจากวันที่ได้รับอนุญาตก่อสร้าง
          2. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่นำมาพัฒนาเป็นโครงการจัดสรรตามกฎหมายจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 3 ปี จากวันที่ได้รับอนุญาตจัดสรร
          3. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายจัดสรรและอาคารชุด ก่อนวันที่ 13 มีนาคม 2562 และยังไม่ได้ขาย บ้านยังค้างสต๊อกอยู่จะได้รับการลดค่าภาษีเป็นเวลา 2 ปี คือปี 2563-2564
          นอกจากนี้ ที่ดินที่เป็นอสังหาฯ ประเภทสินทรัพย์รอการขาย (NPA) ของสถาบันการเงิน ซึ่งจะได้รับการลดหย่อนค่าภาษีที่ดินฯ ด้วยเช่นกันโดยลดค่าภาษี 90% ไม่เกิน 5 ปีนับจากวันที่ได้รับกรรมสิทธิ์มา...ใครที่อยู่ในเงื่อนไขเหล่านี้ได้รับยกเว้นหมด
          คำถามที่ตามมาคือกลุ่มที่ได้รับผลกระทบเหล่านี้จะมีต้นทุนเพิ่มขึ้นจากภาษีอย่างไร มาตามต่อกันฉบับหน้า ผมจะย่อยให้เห็นว่าใครจะมีต้นทุนเพิ่มขึ้นเท่าใด หากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ถูกนำมาใช้อย่างเต็มรูปแบบ...รอตามกันนะครับ