รู้ยัง? ภาษีที่ดิน คอนโดฯอ่วม จ่ายล้านละ 3 พันบาท

ช่วงนี้กทม. องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เริ่มส่งหนังสือแจ้งเตือนให้เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไปยืนยันการใช้ประโยชน์ใน อสังหาริมทรัพย์ที่ครอบครอง เนื่องจาก พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เดิมจะเริ่มมีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2563 ล่าสุดได้เลื่อนไปเป็นเดือนสิงหาคม  

แต่ผู้ที่ได้รับจดหมายจากสำนักงานเขตต่าง ๆ  ก็ไม่ควรชะล่าใจให้รีบไปแจ้ง ภายใน 15 วัน เพื่อยืนยันการใช้ประโยชน์ให้ตรงกับความเป็นจริงว่าเป็นบ้านหลังหลัก - หลังรอง หรืออื่น ๆ เพื่อคำนวณจ่ายภาษีให้ถูกต้อง 

บ้านหลังแรกหรือหลังรอง

ปัญหาที่พบและสับสนไม่น้อยคือ การตีความเรื่องบ้านหลังหลักและหลังรอง ตามเกณฑ์ถ้าอยู่อาศัยจริงแต่ไม่ได้ย้ายทะเบียนบ้าน กรณีนี้ถือว่าเป็นบ้านหลังรอง เสียภาษี 0.02% หรือล้านละ 200 บาทเท่านั้น 

แต่ถ้าหากไม่แจ้งแล้วสรรพากรตีเป็นอื่นๆ นั่นหมายความว่าจะต้องเสียภาษีในอัตราที่แพงขึ้น  0.3% ซึ่งต้องจ่ายภาษีล้านละ 3,000 บาท ซึ่งสำหรับคนมีเงินคงไม่ระคายเคืองเท่าไร แต่คนไม่มีเงินก็ถือว่าเป็นเงินที่มากทีเดียว  

ประการต่อมาหากเป็นบ้านหรือคอนโดฯที่ “อยู่อาศัย” จริงและมีชื่อในทะเบียนบ้านกรณีนี้ถือเป็นบ้านหลังหลัก รอดตัว “ไม่เสียภาษี” หากราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท

แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นขณะนี้คือเจ้าของคอนโดฯทั้งหลายเริ่มตื่นตระหนก และสับสน เพราะหลายคนมักมีทั้งบ้านและยังเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมอยู่ด้วย  และมีทั้งอยู่อาศัยเองและเพื่อการลงทุน ซื้อไว้ให้เช่าแบบรายวัน รายเดือน ซื้อไว้เก็งกำไร ปล่อยเช่ารายวันขายผ่าน  Airbnb เป็นต้น

ตรงนี้ละที่เป็นปัญหามาก? ว่าจะแจ้งเป็นบ้านหลังรองหรือหลังหลักคงเลี่ยงลำบากหากมีจำนวนมากกว่า 2 ห้อง เพราะถ้าแจ้งเป็นที่ “อยู่อาศัย” หลังรองเพื่อเลี่ยงจ่ายภาษีเพียง 0.02% หรือล้านละ 200 บาท แต่หากสรรพากรตรวจสอบและพบไม่ตรงกับความเป็นจริง ย่อมเกิดปัญหาตามมาแน่นอน บางโครงการก็มีการตรวจสอบก่อนส่งจดหมายแจ้งด้วยซ้ำไป เรียกว่าสรรพากรเขตทำการบ้านมาดี ซึ่งยากที่จะปฏิเสธ
 
เบื้องต้นเข้าใจได้ว่า การที่สรรพากรส่งจดหมายมาถึงเจ้าของห้องชุดเพื่อให้ไปแจ้งที่สำนักงานเขต นั้นส่วนหนึ่งก็เท่ากับว่าเป็นการเก็บข้อมูลเบื้องต้น เป็นฐานข้อมูลก่อนที่จะสุ่มตรวจต่อไป 
นักลงทุนที่ซื้อคอนโดฯไว้หลายห้อง หลายโครงการ บางรายจึงใช้วิธี แจ้งอยู่อาศัยจริงโดยโอนย้ายทะเบียนบ้านเข้าไปอยู่จริง โดยเลือกห้องชุดที่ราคาแพงที่สุดเพื่อไม่ต้องเสียภาษี และเลือกที่จะจ่ายภาษีห้องที่ราคาต่ำ หรือไม่ก็เอาชื่อญาติพี่น้องเข้ามาสวมสิทธิ์ เพื่อเลี่ยงภาษี

ช่วงนี้คนที่ได้รับจดหมายจากสำนักงานเขตต้องดูดี ๆ  ว่าหากถูกระบุว่า “อื่นๆ” จะต้องรีบไปสำนักงานเขตเพื่อยื่นคำร้อง แก้ไขให้ถูกต้องไม่ยุ่งยากแต่ช่วงนี้คนจะแยะหน่อยเพราะไม่ค่อยเข้าใจ สำนักงานเขตแต่ละพื้นที่จึงมีเจ้าหน้าที่คอยให้คำแนะนำ อำนวยความสะดวก เสียเวลาไปสำนักงานเขต แต่ถ้าเอกสารครบก็ใช้เวลาไม่นานนัก

ระวังเจอสุ่มตรวจ 

จากการสอบถามเจ้าหน้าที่บอกว่า เบื้องต้นจะเก็บหลักฐานไว้ และตรงนี้แหละที่จะใช้เป็นฐานข้อมูลเอาไว้ตรวจสอบ  โดยจะมีการสุ่มตรวจสอบไปยังนิติบุคคลว่าแต่ละห้อง เจ้าของอยู่อาศัยจริง  ให้เช่า หรือทำธุรกิจเชิงพาณิชย์ 

ใครแจ๊กพอต  ก็ดิ้นไม่หลุดต้องจ่ายภาษีที่ดินฯ ตามอัตราใหม่ ซึ่งหากราคาประเมินออกมาเฉลี่ยห้องละ 5 ล้านบาท  แสดงว่าต้องจ่ายภาษี 15,000 บาท หรือในอัตรา 0.3% เพราะไม่เข้าข่ายบ้านหลังหลักและหลังรอง เพื่ออยู่อาศัย แต่เข้าข่าย “อื่นๆ” 

พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2563 จึงสร้างความปั่นป่วนให้กับนักลงทุนในกลุ่มคอนโดมิเนียมมาก  และเพิ่มภาระตามมา เพราะหากซื้อมาแล้วยังปล่อยเช่าไม่ได้ ก็ยังต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ไหนยังมีภาษีเพิ่มเติมเข้ามา ขายทิ้งช่วงนี้ก็ลำบากเพราะกู้ไม่ผ่าน ไหนจะคอนโดฯใหม่ที่คงค้างอยู่ในตลาดอีกนับหมื่นยูนิต  ภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

จึงเท่ากับเป็นการ “ซ้ำเติม” ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทุบตลาดคอนโดมิเนียมเข้าอย่างจัง!

คอลัมภ์ : ตี้น-ลึก-หนา-บาง

              เรดไลออน