วิจัยกรุงศรี เผยบทวิเคราะห์ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯและปริมณฑลปี 2564- 2566 โดยประเมินว่าในปี 2564 ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ามีแนวโน้มทรงตัวหรืออาจหดตัวเล็กน้อยจากปี 2563 ผลจากการแพร่ระบาดของโควิด -19 (COVID-19) ยังคงกดดันการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย ประกอบกับหนี้ครัวเรือนมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อโดยรวมประกอบกับผู้บริโภคมีความระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น
นอกจากนี้ ภาคท่องเที่ยวที่ยังฟื้นตัวช้า เนื่องจากการเปิดประเทศอาจล่าช้า ทำให้การใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวต่างชาติลดลงมาก โดยกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬาคาดการณ์รายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติในปี 2564 จะอยู่ที่ 3 แสนล้านบาท (เทียบกับ 1.9 ล้านล้านบาท ในปี 2562)
ปัจจัยดังกล่าวกระทบโดยตรงต่อยอดขายและรายได้ของผู้เช่าพื้นที่ กดดันอัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกให้มีทิศทางปรับลดลง แม้ว่าภาครัฐจะออกมาตรกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการใช้จ่ายของครัวเรือน ส่งผลดีต่อร้านค้าในโครงการพื้นที่ค้าปลีก
แต่การฟื้นตัวของดีมานด์ยังคงจำกัดเฉพาะกำลังซื้อในประเทศเท่านั้น อาจไม่เพียงพอต่อการฟื้นตัวของธุรกิจพื้นที่ค้าปลีก เนื่องจากธุรกิจยังต้องพึ่งพิงดีมานด์จากกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติที่จะช่วยกระตุ้นยอดขายของผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกเพื่อให้ธุรกิจกลับมาฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง
ขณะที่ปี 2565-2566 ธุรกิจมีแนวโน้มปรับดีขึ้นโดยมีปัจจัยหนุนจาก
(1)การบริโภคภาคเอกชนที่คาดว่าจะขยายตัวตามเศรษฐกิจไทยที่มีแนวโน้มเติบโตเฉลี่ย 3.0-4.0% ต่อปี เป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญในการฟื้นตัวของยอดค้าปลีก
(2) ความคืบหน้าของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐจะช่วยกระตุ้นการลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องซึ่งรวมถึงธุรกิจพื้นที่ค้าปลีก
(3) จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะทยอยฟื้นตัว หลังมีการเปิดให้เดินทางระหว่างประเทศอีกครั้ง โดยคาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวจะอยู่ที่ 9.05 ล้านคน ในปี 2565 และเพิ่มเป็น 20.7 ล้านคน ในปี 2566 ตามลำดับ จะช่วยหนุนให้เกิดการจับจ่ายใช้สอยจึงเป็นสัญญาณที่ดีต่อพื้นที่ค้าปลีกในอนาคต
ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ายังเผชิญการแข่งขันจากธุรกิจร้านค้าออนไลน์ (E-commerce) ที่มีบทบาทมากขึ้น โดยเฉพาะผลจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ทำให้การสั่งซื้อสินค้าออนไลน์ในชีวิตประจำวันเติบโตอย่างก้าวกระโดด อย่างไรก็ตาม ยอดขายผ่านออนไลน์ยังมีสัดส่วนไม่มากนักเมื่อเทียบกับยอดขายผ่านหน้าร้าน โดยคิดเป็นสัดส่วนเพียง 3-4% ของยอดขายทั้งหมด แต่มีศักยภาพการเติบโตสูงในระยะข้างหน้า
ทั้งนี้ สมาคมผู้ค้าปลีกไทยคาดปี 2566 ยอดขายออนไลน์ของไทยจะมีสัดส่วนมากกว่า 10% ของยอดค้าปลีกรวม ผู้ประกอบการธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกจึงจำเป็นต้องปรับตัวเพื่อรับมือกับพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปดังกล่าว
โดยสรุป ความต้องการเช่าพื้นที่ค้าปลีกมีแนวโน้มหดตัวเฉลี่ย 2.2% ในปี 2564 ก่อนเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.3-4.0% ต่อปีในปี 2565-2566 ขณะที่ผู้ประกอบการยังคงมีแผนเปิดโครงการพื้นที่ค้าปลีกใหม่อย่างต่อเนื่องในระยะ 3 ปีข้างหน้า โดยรวมกว่า 1 ล้านตารางเมตร ได้แก่ เซ็นทรัล วิลเลจ (เฟส 2) เทอมินอล 21 พระราม 3 สไมล์ สแควร์ ดิ เอ็มสเฟียร์ เป็นต้น
โดยอุปทานใหม่ส่วนใหญ่จะสร้างเสร็จในปี 2565 ประมาณ 460,000 ตารางเมตร เป็นพื้นที่ค้าปลีกสนับสนุนสัดส่วนถึง 80% ของพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมด ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยปรับลดลงสู่ระดับ 88-91% สอดคล้องกับค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยซึ่งคาดว่าจะปรับลดลงจากผลกระทบของ COVID-19 ทำให้ผู้เช่าจำนวนมากยกเลิกสัญญาเช่า หรือมีการต่อรองขอลดค่าเช่า