จากแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2564 ของผู้พัฒนารายใหญ่ ที่พบมีเพียงบางรายเท่านั้น ประกาศลุยตลาดคอนโดมิเนียม เช่น บริษัท แสนสิริจำกัด(มหาชน) และ บมจ. โนเบิล หลังจากได้ระบายสต๊อกออกไปเป็นจำนวนมาก ในช่วงปีที่ผ่านมา ขณะรายอื่นๆ นั้น ยังรอดูท่าที และสถานการณ์ตลาดอีกครั้ง ซึ่งจังหวะสำคัญ ตามแผนจะเริ่มเปิดตัวกันในช่วงไตรมาสที่ 2 ปีนี้
แต่ทั้งนี้ เมื่อเปิดศักราชใหม่ ปี 2564 ไทยกลับถูกไวรัส โควิดระลอก 2 และระลอก 3 ซ้ำเติม ส่งผลภาพเศรษฐกิจไทยช่วงไตรมาสที่ 2 อาจไม่สดใสอย่างที่คาดกันไว้ และแน่นอนย่อมมีผลต่อการขาย และภาวะซึมของคอนโดฯ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เพราะนอกจากเศรษฐกิจที่ไม่เป็นใจแล้ว ตลาดกำลังท้าทายจากหน่วยเหลือขายเดิม และที่กำลังจะก่อสร้างแล้วเสร็จ รวมถึงกำลังซื้อต่างชาติที่ยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาช่วยดูดซับได้
แต่อย่างไรก็ตาม กูรูตลาดคอนโดฯ อย่างนายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กลับยืนยันว่า ตลาดคอนโดฯ ไตรมาส 2 ปีนี้ คงไม่ซ้ำรอยจุดต่ำสุดเหมือนในช่วงปีที่ผ่านมา เพราะแม้ตลาดอยู่ภายใต้ภาวะตลาดตึงเครียด แต่ผู้ประกอบการช่วยลดความร้อนแรง มีมาตรการรองรับ อีกทั้งโปรโมชั่นที่แรง การันตีสิทธิการครอบครองให้ ก็ดึงดูดดีมานด์จากคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยได้อยู่หมัด คาดต่อให้รัฐบาลประกาศชัตดาวน์ประเทศอีกครั้ง อาจเหนื่อยแต่ไม่หนักเหมือนเก่า
มีสัญญาณฟื้นตัว
จากภาพอัตราการขายที่ลงสู่จุดต่ำสุดของตลาดคอนโดมิเนียม ในรอบ 40 ไตรมาส หรือในห้วงมากกว่า 10 ปี ผ่านตัวเลขเฉลี่ยที่เหลือเพียง 29% ณ ไตรมาส 2 ปี 2563 เพราะผลกระทบที่รัฐบาลประกาศล็อกดาวน์ รับมือกับไวรัสโควิด19 ณ ช่วงเดือนมีนาคม ซึ่งส่งผลให้การทำกิจกรรมทางเศรษฐกิจ มีข้อจำกัด ผู้ประกอบการไม่สามารถจัดอีเว้นท์แนะนำโครงการ และผู้คนไม่ออกจากบ้านนั้น เป็นภาวะที่ตลาดคอนโดฯ ย่ำแย่ที่สุด
แต่อย่างไรก็ตาม หลังสถานการณ์คลี่คลาย ช่วงไตรมาส 3 อัตราการขายปรับตัวดีขึ้น มาสู่ระดับ 43% ใกล้เคียงกับภาวะปกติ ที่อยู่ราว 49-50% ขณะไตรมาส 4 ช่วงท้าย ต่อเนื่องต้นปี 2564 แม้ได้รับ Ripple Effect หรือผลกระเพื่อม ของการกลับมาระบาดใหม่ หล่นไปอยู่ที่ 39% แต่ ณ สิ้นไตรมาสแรก ปี 2564 พบอัตราการขายยังสามารถฟื้นตัวได้ดีมาอยู่ที่ระดับ 48% อีกครั้ง ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับช่วงปีที่ผ่านมา คือ สัญญาณฟื้นตัว
ซัพพลายน้อย ราคาเหมาะ
สำหรับปัจจัยที่ช่วยสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดนั้น มาจากความร่วมมือของผู้ประกอบการ ที่ไม่พยายามป้อนซัพพลายใหม่เข้ามา โดย ณ ไตรมาสแรก มีจำนวนคอนโดฯใหม่เพียง 10 โครงการ หรือ 3600 ยูนิตเท่านั้น สะท้อนถึงการปรับตัว และแผนงานที่มีความระมัดระวัง เน้นการพัฒนาเพียงโครงการทีมีความมั่นใจ ทั้งในแง่รูปแบบโปรดักส์ ระดับราคา และทำเลที่ดีเท่านั้น
ขณะเดียวกัน พบบางโครงการ มีอัตราการขายที่ดีมาก ภายใต้บรรยากาศเศรษฐกิจไม่สดใส เช่น โครงการ นิว โนเบิล เซ็นเตอร์ บางนา ของ บมจ.โนเบิล (ราคาเริ่ม 2.2 ล้าน) ซึ่งเปิดตัวไปในช่วงเดือนมีนาคม เพียง 2 สัปดาห์ มียอดขายแล้ว 60% และปัจจุบัน ยอดขายอยู่ที่ 85% จากมูลค่า 700 ล้านบาท หรือ คอนโดฯใหม่ของ กรมธนารักษ์ ย่านบางจาก-สุขุมวิท ราคาขายไม่ถึง 1 ล้านบาท พบมีอัตราการจองมากกว่าจำนวนยูนิตที่เปิดขายด้วยซ้ำ
หรือโครงการในกลุ่มลักชัวรี “สโคป พร้อมศรี” ราคาราว 7 ล้านบาท ก็พบภายใน 1 เดือน มียอดขายแล้วมากกว่า 40% แม้โครงการก่อนหน้า (สโคป หลังสวน) ไม่ค่อยประสบความสำเร็จ ทั้งหมด สะท้อนว่า ตลาดคอนโดฯ ยังมีดีมานด์ตอบรับกับโครงการที่มีราคาเหมาะสม คุ้มค่า และทำเลยังเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้อ ต่างจากสถานการณ์หลายปีก่อนหน้า ที่ผู้ประกอบการ เปิดตัวราคาขายสูง ทำให้อัตราการดูดซับต่ำ
ไตรมาส 2 ปีนี้ต้องรอด
นายภัทรชัย กล่าวต่อว่า สำหรับไตรมาส 2 ปีนี้ ซึ่งอยู่ภายใต้การแพร่ระบาดของโควิด และมีอัตราผู้ติดเชื้อน่ากังวลนั้น อาจไม่กระทบต่อภาวะการซื้อขายในตลาดมากนัก และคาดจะมีโครงการเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น ประมาณ 4,500 ยูนิต โดยเฉพาะราคาขายต่อยูนิต กลุ่มต่ำกว่า 2 ล้านบาท และมีแรงบวก 3 ด้าน เป็นปัจจัยสนับสนุนการปรับสมดุลของตลาด ซึ่งคาดว่าจะอยู่ในจุดเหมาะสมในไม่ช้า คือ
1. จำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ที่สอดคล้องกับภาวะตลาด
2. การปรับราคาลง ไม่แข่งขันทำนิวไฮเหมือนในอดีต และ
3. แคมเปญ - โปรโมชั่น ของผู้ประกอบการ ที่ช่วยสนับสนุนผู้ซื้อ พบตลาดตอบรับดี โดยเฉพาะ การผ่อนใหม่ตั้งแต่ 12 เดือน ไปจนถึง 24 เดือน ซื้อใจผู้บริโภคได้อย่างดี โดยเป็นการเรียกความเชื่อมั่น ว่าแม้ในอนาคตช่วง 2 ปี รายได้ผู้ซื้ออาจลดลง หรือ ตกงาน แต่จะได้รับการช่วยเหลือ ดูแลจากผู้ประกอบการ แม้ทราบว่า โปรโมชั่น ต่างๆ ได้ถูกเพิ่มส่วนต่างไปแล้วก็ตาม ขณะเดียวกัน ยังเชื่อแม้สถานการณ์เลวร้ายสุด จนรัฐบาลตัดสินใจประกาศใช้มาตรการล็อกดาวน์ประเทศอีกครั้ง ตลาดอาจไม่ชะงักเหมือนครั้งก่อน เพราะผู้ประกอบการมีการเรียนรู้ และมีแผนเตรียมงานรับมือกันอย่างดีแล้ว
“ภาพการซื้อ-ขายที่มียอดต่ำสุดเหมือนในช่วง มี.ค. - เม.ย. ของปีที่แล้ว คงจะไม่เกิดขึ้นในปีนี้ เพราะแม้จำนวนผู้ติดเชื้อรอบนี้จะน่าวิตก แต่ในเชิงควบคุม รัฐยังไม่มีการประกาศล็อกดาวน์เหมือนครั้งก่อน หรือ แม้ปลายทางจะเหมือนกัน คือ กิจกรรมทางเศรษฐกิจถูกสั่งหยุดชะงักแต่ก็เชื่อว่า ด้วยกลยุทธ์ การปรับตัวของผู้ประกอบการที่วางไว้ก่อนหน้า ทั้ง แพลตฟอร์มขายออนไลน์ การเคาะราคาทั้งโครงการใหม่และเก่าที่เหมาะสม-ต่ำลงรับได้ ก็จะทำให้ดีมานด์ยังมีความต้องการ”
หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรฐกิจ ปีที่ 41 ฉบับที่ 3,673 วันที่ 25 - 28 เมษายน พ.ศ. 2564