“คอมมูนิตี้มอลล์” ตอบโจทย์ New normal

การแพร่ระบาดของโควิด-19 ตั้งแต่ช่วงต้นปี 2563 ถึงปัจจุบัน ส่งผลให้การจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภคลดลง แม้จะมีมาตรการช่วยเหลือต่างๆ จากรัฐบาลที่เข้ากระตุ้นให้ออกมาใช้เงินก็ตาม แต่เมื่อเกิดการแพร่ระบาดระลอกใหม่ ทำให้เกิดการชะลออีกครั้ง จากการปิดสถานที่เสี่ยงบางแห่ง เพื่อลดการแพร่กระจายของเชื้อ ซึ่งผู้ประกอบการค้าปลีกรายเล็ก ต้องถูกผลกระทบไปด้วย ขณะที่บางราย ยังคงอดทนฝ่าฟัน และปรับกลยุทธ์การขายเพื่อให้อยู่รอดไปได้ในสถานการณ์เช่นนี้

การใช้ชีวิตวิถีใหม่ (New normal) ส่งผลต่อการใช้ชีวิตประจำวันของผู้คนให้เปลี่ยนไป และการเลือกหาซื้อสินค้า หรือของใช้ที่จำเป็น ยังเป็นสิ่งที่ปฏิบัติอย่างปกติ ซึ่ง “ตลาดคอมมูนิตี้มอลล์” จึงเป็นสิ่งที่ตอบโจทย์ได้ดี จากการมีพื้นที่ที่สะดวก โล่ง ไม่แออัด และใกล้บ้าน โดยในช่วงไตรมาส 1 ปี 2564 มีอุปทานพื้นที่ให้เช่าสะสมอยู่ที่ 542,892 ตารางเมตร โครงการส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่นอกเมือง คิดเป็นสัดส่วน 64% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด ด้านพื้นที่เช่าของโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ที่ตั้งอยู่ในใจกลางเมือง คิดเป็น 36% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด 

ข้อมูลจากบริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครและพื้นที่โดยรอบ ช่วงไตรมาส 4 ปี 2563 มีพื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการใหม่ 12,000 ตารางเมตร โดยตลอดทั้งปี 2563 มีพื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการใหม่เพียง 78,000 ตารางเมตรเท่านั้น น้อยที่สุดเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา มาจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ประกอบกับการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ผู้ประกอบการและเจ้าของโครงการส่วนหนึ่งจึงเลือกที่จะชะลอการก่อสร้างออกไปก่อนในปี 2563 แต่ยังมีหลายโครงการที่เปิดตัวหรือจะเกิดขึ้นในอนาคต ส่งผลให้พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครและพื้นที่โดยรอบในปี 2564-2566 จะเพิ่มขึ้นจากพื้นที่ค้าปลีกสะสมในกรุงเทพมหานครและพื้นที่โดยรอบสิ้นปี 2563 อยู่ที่ประมาณ 8.6 ล้านตารางเมตร 

สำหรับโครงการพื้นที่ค้าปลีกโดยเฉพาะคอมมูนิตี้มอลล์ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก อาจจะมีปัญหาในเรื่องของผู้เช่าที่ไม่สามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้ในระยะยาว จากผลกระทบที่เกิดขึ้นในช่วงไตรมาส 1-2 ปี 2563 ส่วนช่วงไตรมาส 3-4 เริ่มเห็นการคืนพื้นที่หรือปิดร้านค้าในคอมมูนิตี้มอลล์ไปแล้วไม่น้อย และถ้าการแพร่ระบาดรอบใหม่ของไวรัสโควิด-19 เกิดการขยายวงกว้างมากขึ้น อีกทั้งใช้เวลาในการควบคุมมากกว่า 1-2 เดือน ก็คาดว่า จะมีร้านค้าหรือผู้เช่าจำนวนไม่น้อยที่จำเป็นปิดร้านหรือคืนพื้นที่เช่า 

ขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยของโครงการพื้นที่ค้าปลีกแต่ละประเภทจะแตกต่างกัน รวมถึงทำเลที่ตั้งของโครงการก็มีผลต่อค่าเช่าด้วยเช่นกัน คอมมูนิตี้มอลล์ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอกหรือในจังหวัดปริมณฑลไม่สามารถเรียกค่าเช่าพื้นที่ได้สูงเมื่อเทียบกับโครงการที่อยู่ในพื้นที่ใกล้กับเมืองชั้นในมากกว่า โครงการพื้นที่ค้าปลีกเกือบทั้งหมดจำเป็นต้องลดค่าเช่าหรือยกเว้นค่าเช่าให้กับผู้เช่าในช่วงที่โครงการปิดการให้บริการตามคำสั่งของหน่วยงานราชการในไตรมาส 2 และช่วงเวลาหลังจากที่โครงการพื้นที่ค้าปลีกกลับมาเปิดให้บริการแบบเต็มรูปแบบแล้วในไตรมาส 3-4 ที่ผ่านมา 

ขณะเดียวกัน การให้บริการของร้านอาหารในโครงการพื้นที่ค้าปลีกค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้นในไตรมาส 3-4 แม้ว่า จะยังมีข้อจำกัดของการใช้บริการภายใต้เงื่อนไข Social Distancing แต่ก็มีรายได้เพิ่มขึ้นแบบชัดเจนเมื่อเทียบกับช่วงไตรมาส 2 แต่คงยังไม่สามารถเทียบได้กับช่วงเกิดเกิดวิกฤตไวรัสโควิด-19 นอกจากนี้ มองว่าตลาดพื้นที่ค้าปลีกยังได้รับผลกระทบต่อเนื่องต่อไปจนกว่าจะไม่ต้องคำนึงถึงเรื่องการเว้นระยะห่างทางสังคม และค่าเช่าและอัตราการเช่าคงอยู่ในอัตราคงที่และมีแนวโน้มที่จะคงที่ต่อเนื่องไปถึงปี 2564 

ศูนย์วิจัยกรุงศรีประเมิน อนาคตอุตสาหกรรมที่จะฟื้นตัวหลังเริ่มมีการฉีดวัคซีนต้านไวรัสโควิด-19 ว่า พื้นที่ค้าปลีกจะมีการปรับให้ทันสมัยเพื่อตอบสนองไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป โดยเจ้าของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าจะมีรายได้ที่ดีขึ้น พร้อมกับการฟื้นตัวของการบริโภคภาคเอกชนและความคืบหน้าในการสร้างโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ซึ่งจะช่วยกระตุ้นการลงทุนในภาคค้าปลีกมากขึ้น ในช่วง 3 ปีข้างหน้าคาดว่าอุปสงค์จะเพิ่มขึ้น 1.0-2.0% ต่อปี ขณะที่ อุปทานใหม่น่าจะมีพื้นที่โดยรวม 300,000 ตารางเมตร ทำให้อัตราการเช่าลดลงเหลือ 89-90% แต่อัตราค่าเช่าเฉลี่ยจะเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะสำหรับอาคารเชิงพาณิชย์ในตัวเมือง 

ทั้งนี้ ศูนย์การค้าแบบปิดรายได้ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น แม้อุปทานจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเพื่อตอบสนองความต้องการในอนาคต แต่ก็มีพื้นที่จำกัดต่อการขยายในพื้นที่ส่วนกลาง ดังนั้น ผู้เล่นจึงมีแนวโน้มที่จะตอบสนองต่อไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ด้วยการลงทุนในด้านที่ทันสมัยซึ่งจะทำให้ค่าเช่าสูงขึ้นเล็กน้อย ส่วนคอมมูนิตี้มอลล์ รายได้จะทรงตัว อุปสงค์และอุปทานยังคงไม่เปลี่ยนแปลง และอัตราการเช่าพื้นที่จะไม่เปลี่ยน แปลงอย่างมีนัยสำคัญ ขณะที่ การแข่งขันจะรุนแรงขึ้นจากโครงการมิกซ์ยูสที่จะแล้วเสร็จในอนาคตอันใกล้ ภายในปี 2568 ที่จะมีพื้นที่มากกว่า 1 ล้านตารางเมตร 

หน้า 14 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,673 วันที่ 25 - 28 เมษายน พ.ศ. 2564