รฟท.ล้ม PPP ศูนย์บางซื่อ ฉีกผลศึกษา‘ไจก้า’อ้างไปไม่รอด หันประมูลเช่า2.3พันไร่
รฟท. รับลูกคมนาคม ล้มPPPสถานีกลางบางซื่อโละผลศึกษาไจก้า ที่ดินพัฒนาเชิงพาณิชย์ 9 แปลง 2,352 ไร่ มูลค่า 3.5แสนล้าน ปลดล็อก แปลงไหนพร้อม เปิดประมูลเช่า ตั้งธงดึงทอท.บริหารพื้นที่ ภายในอาคารผู้โดยสาร ยึดโมเดลสถานีโตเกียว-สนามบิน เล็งผลเลิศ รีดค่าเช่า ที่รถไฟ 5 พันสัญญา 3.6 หมื่นไร่ 3 พันล้าน/ปี
การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.)ไม่ประสบความสำเร็จกับการ เปิดประมูลที่ดินแปลง A ใน รูปแบบ สรรหาเอกชนร่วมลงทุน (พีพีพี) ตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ร่วมทุน ปี 2556 มาแล้วถึง 2 ครั้ง ปรากฏ ไม่มีเอกชนรายใดให้ความสนใจ สะท้อนว่า ที่ดินแปลงดังกล่าว อาจไม่อยู่ในความสนใจของนักลงทุน สาธารณปโภคไม่เชื่อมโยงกับถนนสายหลักและรถไฟฟ้าสายสีเขียว ขณะรฟท.ยอมรับที่ดินมีข้อด้อย แปลงที่ดินมีขนาดเล็ก เนื้อที่ไม่ติดต่อเป็นผืนเดียวกัน เมื่อเทียบกับกระบวนการพีพีพีที่มีขั้นตอนอยู่มาก ผลที่ตามมา คือความล่าช้า ไม่คุ้มทุน
ล้ม“พีพีพี”-“ไจก้า”
สำหรับ ทางออก รฟท.ยกเลิกการประมูลรูปพีพีพี ที่ดินแปลงเอ และกำหนดแนวทางการพัฒนาที่ดินพาณิชย์รอบสถานีกลางบางซื่อทั้ง9แปลง เนื้อที่ 2,352ไร่ เป็นรูปแบบให้ เช่า ระยะยาวเหมือนกับ ที่ดินแปลงรัชดาภิเษก 186ไร่ ที่ประสบความสำเร็จมาจนถึงปัจจุบัน หากแปลงไหนพร้อมเอกชนรายใดสนใจ สามารถ เช่าระยะยาว พร้อมกับยกเลิก แผน แม่บท ตามผลศึกษาขององค์การความร่วมมือระหว่างประเทศแห่งญี่ปุ่น หรือ ไจก้า ที่แบ่งการพัฒนาเป็น3เฟส ๆละ5ปี รวม15 ปี ตั้งแต่ ปี 2560-2575 วงเงิน3.5แสน ล้านบาท ที่ เดิมเอกชนต้องลงทุน ระบบเชื่อมต่อสาธารณูปโภค ถนนในโครงการ โครงการเชิงพาณชย์ อาทิ โรงแรมศูนย์การค้า ศูนย์ประชุม ที่อยู่อาศัย ระบบอัจฉริยะฯลฯ ซึ่งมองว่า เป็นวงเงินที่สูงและไม่มีใครสนใจโดยดูจาก ที่ดินแปลง A
ทอท.บริหารพื้นที่สถานี
รายงานข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า สำหรับความคืบหน้าแผนการบริหารพื้นที่เชิงพาณิชย์ สถานีกลางบางซื่อ ทั้งหมด 129,400 ตารางเมตร (ตร.ม.) เบื้องต้นรฟท.มีแนวคิดที่จะปรับแผนดังกล่าวโดยยึดโมเดลของบริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) หรือ ทอท.ตามที่นายศักดิ์สยาม ชิดชอบ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคมสั่งให้ รฟท.ปรับแผนใหม่หลังจากแนวทางเดิม เนื่องจากพบว่า ในช่วง 4 ปีแรก (2564-2567) ขาดทุน 300 ล้านบาทต่อปี ขณะเดียวกันการบริหารรูปแบบสถานีฯ ต้องการให้เอกชนรายเดียวเป็นผู้เข้ามาร่วมลงทุนเพื่อบริหารพื้นที่เชิงพาณิชย์ของสถานีกลางบางซื่อ ทั้งนี้ทอท.จะเข้ามาช่วยศึกษาแนวทางการให้สัมปทานเอกชน โดยมุ่งสร้างรายได้จากค่าเช่า หรือส่วนแบ่งรายได้ ธุรกิจรีเทลค้าปลีก, ร้านอาหาร, โอท็อป, พื้นที่โฆษณา และบริการที่จอดรถให้เพียงพอต่อภาระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภค ค่ารักษาความปลอดภัย และค่าซ่อมบำรุงสถานี
“ทอท.จะเข้ามาช่วยรฟท.ในการวางแผนการบริหารภายในพื้นที่เชิงพาณิชย์ของสถานีกลางบางซื่อ เช่น การศึกษาอายุสัญญาสัมปทาน การจัดวางร้านค้า คาดว่าภายในเดือนพฤศจิกายน 2564 จำเป็นต้องมีร้านค้าเข้าไปอยู่ในพื้นที่ดังกล่าว ซึ่งต้องพร้อมกับการเปิดให้บริการเชิงพาณิชย์ของรถไฟชานเมืองสายสีแดงด้วย แต่ทั้งนี้ทอท.ต้องเข้าใจด้วยว่า รฟท.ไม่สามารถดำเนินการตามแบบได้สมบูรณ์เหมือนทอท.อยู่แล้ว เนื่องจากการประสานงานต่างๆมีความแตกต่างกัน รวมทั้งการว่าจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัย พนักงานทำความสะอาด และการหารายได้ให้กับรฟท. ซึ่งทอท.คงมีแนวคิดแบ่งสัดส่วนไว้อยู่แล้วว่าจะดำเนินการอย่างไร”
ทั้งนี้จากการคาดการณ์รายได้จากพื้นที่เชิงพาณิชย์ 10 ปี เฉลี่ยประมาณ 221-238 ล้านบาทต่อปี โดยรายได้จะเติบโตจาก 75 ล้านบาทในปี 2564 เป็น 300 ล้านบาทในปี 2573 ขณะที่ธุรกิจโฆษณามีรายได้เฉลี่ย 233-244 ล้านบาทต่อปี โดยรายได้จะเติบโตจาก 140 ล้านบาท ในปี 2564 เพิ่มเป็น 307 ล้านบาทในปี 2573 ส่วนรายได้จากการบริหารที่จอดรถ เฉลี่ย 10 ปี ประมาณ 84-89 ล้านบาทต่อปี โดยรายได้จะค่อยๆ เติบโตขึ้นจาก 46 ล้านบาทในปี 2564 เป็น 128 ล้านบาทในปี 2573 โดยรายได้เชิงพาณิชย์จะนำมาชดเชยค่าใช้จ่ายของสถานีที่คาดว่ามีประมาณ 40 ล้านต่อเดือน
รายงานข่าวจากทอท.ระบุว่า ทอท.อยู่ระหว่างการศึกษาวิเคราะห์แผนดังกล่าวภายในระยะเวลา 2 เดือน เพื่อวางแผนดำเนินการอย่างไรได้บ้าง โดยเข้าไปช่วยรฟท.พิจารณาพื้นที่เชิงพาณิชย์บริเวณใดที่มีศักยภาพเพื่อให้เอกชนเข้ามาร่วมลงทุน เนื่องจากพื้นที่ในบริเวณสถานีกลางบางซื่อค่อนข้างใหญ่ ขณะเดียวกันค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภคสูงถึง 30-40 ล้านบาทต่อเดือนหาก รฟท.ไม่คิดนอกกรอบที่ดำเนินการบริหารพื้นที่เชิงพาณิชย์จะทำให้ขาดทุนตั้งแต่ค่าโอเปอร์เรตสถานีกลางบางซื่อ
โมเดลสถานีโตเกียว
ทั้งนี้ โจทย์ที่ทอท.ได้รับเพื่อช่วยศึกษาให้รฟท.นั้น หากมองสถานีกลางบางซื่อเป็นสนามบิน ซึ่งมีพื้นที่ที่สามารถพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ได้ และให้บริการผู้โดยสารได้ก็จะเป็นประโยชน์ เรามองว่าพื้นที่เหล่านี้สามารถดำเนินการอย่างไรได้บ้างเหมือนกับสถานีรถไฟโตเกียวหรือสถานีรถไฟชินจุกุในประเทศญี่ปุ่น ที่ประชาชนสนใจอยากเลือกซื้อสินค้าและบริการ ขณะเดียวกันจะช่วยเพิ่มปริมาณผู้โดยสารที่เดินทางเข้ามาเลือกซื้อสินค้าได้ทำให้เป็นแรงจูงใจให้ประชาชนเดินทางมาที่สถานีกลางบางซื่อมากขึ้น รฟท.จะได้รายได้เพิ่มด้วย
สำหรับกระบวนการเปิดประมูลแผนการบริหารพื้นที่เชิงพาณิชย์ สถานีกลางบางซื่อ ภายใน 2 เดือน เริ่มศึกษาวิเคราะห์แผนฯ และจัดทำร่างเอกสารการประกวดราคา (ทีโออาร์) เริ่มเปิดประมูลคัดเลือกเอกชนภายในเดือนมิถุนายน 2564 ได้ตัวเอกชนภายในเดือนสิงหาคม คาดว่าจะดำเนินการได้เต็มรูปแบบภายในต้นปี 2565 มีทั้งหมด 4 รูปแบบ ประกอบด้วย 1.พื้นที่ร้านอาหาร 2.พื้นที่ร้านค้า 3.พื้นที่ผลิตภัณฑ์ด้านโอทอป (OTOP) 4.พื้นที่โฆษณาต่างๆ โดยนำรายได้ทั้ง 4 รูปแบบมารวมกัน โดยแต่ละรูปแบบค่าดำเนินการจะไม่เท่ากัน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับผลกำไรแต่ละรูปแบบ
5พันสัญญาโกย3พันล.
นอกจากนี้ขณะสัญญาเช่าที่ดินอสังหาริมทรัพย์รวมกว่า 4,000-5,000 สัญญา พื้นที่ 36,000 ไร่ และพื้นที่เขตทางรถไฟ ราว 200,000 ไร่ ปี 2564 ตั้งเป้ารายได้เฉลี่ยจากสัญญาเช่าที่ดินอสังหาริมทรัพย์โดยรวม 3,000 ล้านบาทต่อปี
ที่มา : หน้า 1 ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,653 วันที่ 14 - 17 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2564