‘รู้หลบเป็นปีก รู้หลีกเป็นหาง’  ล้วงลึกอสังหาฯ ปี2564

จากภาวะเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลก และผลกระทบของโควิด-19 ซึ่งส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยนับตั้งแต่ ปี 2563เป็นต้นมา  ตกอยู่ในภาวะยากลำบากลากยาวมาจนถึงปัจจุบัน โดยต่างมีการคาดการณ์กันว่า อาจต้องใช้เวลา 4-5 ปี ตลาดจะกลับมาฟื้นตัวเป็นปกติ ขณะล่าสุด ผู้คว่ำวอดในวงการ อย่างนายบริสุทธิ์ กาสินพิลา กรรมการผู้จัดการ โฮมบายเออร์ กรุ๊ป แพลตฟอร์มด้านการซื้อ-ขายอสังหาฯ รายใหญ่ ได้ถอดบทเรียน วิกฤติอสังหาฯ ดังกล่าว สู่ม่านฉากใหม่ ปี 2564 ไว้อย่างน่าสนใจผ่านลักษณะเฉพาะ ระบุ อุตสาหกรรมนี้ มีขึ้น-มีลง หากรู้ซึ้ง “วิกฤติก็เปลี่ยนเป็นโอกาส”

ผ่ามุมคิด-3641

ตลาดขึ้น-ลงตาม GDP

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ใช้เงินทุนสูงมาก การตัดสินใจลงทุนของนักธุรกิจอสังหาฯ หรือการตัดสินใจซื้อของผู้ซื้อรายย่อย มักเป็นการตัดสินใจตามกำลังซื้อจริงที่มีอยู่ ซึ่งขึ้นอยู่กับรายได้ หรือกำลังเงินที่มีอยู่เท่านั้น  ขณะเดียวกันอสังหาฯ เป็นทรัพย์สินที่มูลค่าเพิ่มได้สูงมากในบางสถานการณ์ หรือมีสภาพคล่องต่ำทำให้ขาดทุนหมุนเวียนได้ในบางเวลา จึงทำให้ธุรกิจอสังหาฯ มีลักษณะพิเศษ คือ เวลาเศรษฐกิจขาขึ้นธุรกิจอสังหาฯ จะมีการขยายตัวเติบโตมากกว่าการเติบโตของรายได้รวมประชาชาติหรือ GDP ในทางตรงกันข้ามเวลาขาลงธุรกิจอสังหาฯ ก็จะลงมากกว่า GDP และในด้านเวลาออกตัว อสังหาฯ ก็จะออกตัวช้า หรือถอยช้ากว่า (time lag) เศรษฐกิจโดยรวมเสมอ ด้วยเหตุนี้ นักพัฒนาอสังหาฯ รุ่นเก๋าประสบการณ์สูง มักจะถามตัวเองก่อนขึ้นโครงการใหม่ว่า ขณะนี้เป็นเวลากี่นาฬิกาของธุรกิจอสังหาฯ ถ้าเป็น 8-9 โมงเช้าก็ตัดสินใจได้แบบหนึ่ง ถ้าเป็น 12 นาฬิกาก็ตัดสินใจแบบหนึ่ง หรือถ้าเป็น 4-5 โมงเย็นก็ต้องทำอีกแบบหนึ่ง เป็นต้น 

บริสุทธิ์ กาสินพิลา 

“สำหรับตัวเลข GDP ไตรมาส 2 ติดลบ 12% สูงมากเป็นประวัติการณ์ ไตรมาส 3 ติดลบน้อยลงเหลือ 6% โดยทั้งปีคาดจะลบประมาณ 7% ส่วนปีหน้า ถูกมองจะเป็นบวกประมาณ 4%นั้น อย่าเพิ่งไปซีเรียสกับตัวเลข เพราะคงปรับอีกหลายครั้ง  สำหรับอสังหาฯ คูณด้วย 1.5-2.0 เข้าไป จะได้ประมาณอัตราเปลี่ยนแปลงธุรกิจไม่ว่าจะทางบวกหรือลบ” 

จับตาแข่งขันสูง -ราคาไม่ขยับ

ปีหน้าอสังหาฯ ด้านซัพพลายมีเหลือเฝือ อุตสาหกรรมพัฒนาอสังหา ริมทรัพย์ไทยมีกำลังการผลิตสูง สูงจนสามารถผลิตที่อยู่อาศัยแนวสูงคอนโดฯได้ล้น เกินความต้องการซื้อของตลาดมาแล้ว แม้เศรษฐกิจถดถอยลง แต่บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ๆ ซึ่งมีส่วนแบ่งตลาดมากกว่า 70% ยังมีแรงกดดันให้ต้องขยายตัวเติบโตต่อไป แต่ด้านกำลังซื้อก็ยังอยู่ในทิศทางอ่อนตัวลง และปีหน้าจะอ่อนตัวลงมากกว่าเดิม เพราะยังมีแนวโน้มธุรกิจล้ม การเลิกจ้าง การว่างงาน รออยู่อีกจำนวนมาก ฉะนั้น เมื่อกำลังการผลิตอสังหาฯ มีล้นเหลือ การแข่งขันในตลาดก็ยิ่งจะเข้มข้นมากกว่าเดิม ท่ามกลางหนี้ครัวเรือนที่สูงถึงประมาณ 80% ของ GDP ค้ำคอกำลังซื้อ ที่สำคัญมาตรการ LTV ยังสกัดกำลังซื้อบางส่วน ส่วนกำลังซื้อจากต่างประเทศยังไม่ความหวัง เว้นแต่เราจะมีมาตรการรัฐที่ชาญฉลาดสามารถดึงดูดกำลังซื้อจากต่างประเทศมาล่วงหน้าได้ เมื่อกำลังซื้อยังอยู่ในขาลง อาจทำให้ราคาขายที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ คงไม่สามารถขยับขึ้นไปได้

โร่หากำลังซื้อใหม่

นายบริสุทธิ์ ถอดบทเรียนต่อว่า ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาฯ หนีขึ้นตลาดบน จากปัญหาตลาดล่างถูกปฏิเสธสินเชื่อ โดยเฉพาะแนวราบระดับราคาสูงขึ้น เพราะมีความต้องการซื้อมากขึ้น อย่างไรก็ดี มีกลยุทธ์การเจาะหากำลังซื้อกลุ่มใหม่ๆ อันน่าจะสืบเนื่องมาจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดต่ำ ทำให้คนบางกลุ่มที่กำลังซื้อไม่ถึงแต่อัตราดอกเบี้ยต่ำทำให้สามารถเอื้อมซ้ำได้ โดยบริษัทอสังหาฯ บางรายที่เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่หลังโควิด-19 ซา มีการปรับแบบดีไซน์และทำราคาใหม่ ให้ราคาขายต่อยูนิตห้องชุดต่ำกว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมาก่อนหน้านั้นในย่านรอบๆ ราคาตารางเมตรละ 7-8 หมื่นบาท ได้ราคาต่อยูนิตประมาณ 1.5 ล้านบาทกว่าๆ ปรากฏว่าได้รับผลตอบรับดีมาก ไม่เพียงเพราะราคาขายต่ำกว่าเท่านั้น แต่เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยต่ำมาก 3 ปีแรกอัตราดอกเบี้ย 2.5%ถึงประมาณ 5% ทำให้ภาระงวดเงินผ่อนจากการกู้ 1 ล้านบาท เหลือเพียงเดือนละ 5 พันกว่าบาท ซึ่งก่อนนี้จะเป็นล้านละ 7-8 พันบาท ส่วนเรื่องธนาคารจะอนุมัติหรือปฏิเสธการปล่อยกู้สำหรับลูกค้ากลุ่มนี้ คงต้องไปแก้ไขกันอีกที

“การหาแหล่งกำลังซื้อใหม่ๆ ที่ยังมีอยู่ของบริษัทอสังหาฯ ในช่วงกำลังซื้อขาลงเช่นนี้ มักทำไปพร้อมๆ กับการปรับแบบดีไซน์ที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ให้ตรงความต้องการตลาด เช่น ทำโครงการขนาดเล็ก เพื่อให้จบโครงการได้เร็วขึ้น”

ตั้งรับความไม่แน่นอน

ทั้งนี้ ปี 2564 จะเป็นปีที่เราต้องเผชิญกับความเปลี่ยนแปลง ความไม่แน่นอน ที่คาดการณ์ได้ยากและคาดการณ์ไม่ได้ นับเป็นเรื่องยากมากในการวางแผนและการบริหารธุรกิจเราต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน 2 เรื่องใหญ่ๆ เรื่องแรก ความไม่แน่นอนการแพร่ระบาดไวรัสโควิด-19 ทั่วโลกใบนี้  แม้ว่าหลายประเทศรวมทั้งไทยเราควบคุมการแพร่ระบาดรอบแรกได้แล้ว แต่ปัจจุบันก็เห็นแนวโน้มการกลับมาแพร่ระบาดรอบสอง ส่วนวัคซีนป้องกันใกล้สำเร็จใช้ได้แล้ว แต่ก็ยังมีข้อกังวลเรื่องคุณภาพ เรื่องปริมาณการผลิตที่เพียงพอเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจ ต่อธุรกิจ ทำให้เกิดความไม่แน่นอนอย่างไม่อาจหลีกเลี่ยง และเรื่องที่ 2 ไทยยังต้องเผชิญกับความไม่แน่อนทางสังคมและการเมืองอีกเรื่องหนึ่ง โดยคาดเดาได้ยากว่าจะ จบลงอย่างไร อย่างไรก็ตามเชื่อ “ในวิกฤติมีโอกาส” เมื่อรู้ลักษณะเฉพาะของตลาด และแนวทาง  ผู้พัฒนาฯ ต้องทดลองลงมือทำ หามันให้เจอ 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,641 วันที่ 3 - 6 มกราคม พ.ศ. 2564