วิกฤติเศรษฐกิจ ยุคเกิด "คอนโดฯราคาประหยัด"

สถานการณ์ระบาดของโรค COVID-19 ผสมกับปัญหาทางเศรษฐกิจและการเมืองของประเทศ ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยประสบภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรงทั่วประเทศ แม้รัฐบาลจะบริหารจัดการด้านการควบคุมโรคได้ดีจนทำให้การระบาดของ COVID-19 ในประเทศไม่หนักหน่วงเหมือนอีกหลายประเทศทั่วโลก แต่กำลังซื้อของประชาชน การควบคุมความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อของภาคการเงิน และความเชื่อมั่นในตลาดที่อยู่อาศัย ยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ธุรกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยใหม่ค่อนข้างตกต่ำ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมรอบกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมถึงในพื้นที่ของจังหวัดท่องเที่ยว

ทั้งนี้ เคยมีผู้วิเคราะห์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมราคาปานกลางถึงต่ำ (หรืออาจเรียกว่า Budget Condo) น่าจะประสบปัญหามากกว่าตลาดคอนโดมิเนียมราคาสูง เนื่องจากสำหรับตลาดบนแล้วผู้ซื้อน่าจะมีกำลังซื้อ และสถาบันการเงินน่าจะยินยอมปล่อยสินเชื่อให้ผู้ซื้อได้มากกว่า แต่ในความเป็นจริง สภาวะเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากการระบาดของ COVID-19 ในประเทศอื่นๆ ทำให้ภาคการท่องเที่ยว การเดินทาง และธุรกิจเกี่ยวเนื่องได้รับผลกระทบเป็นลูกโซ่ ทำให้ผู้ที่เคยประกอบอาชีพที่มีรายได้ค่อนข้างสูงประสบปัญหาการถูกเลิกจ้างหรือมีรายได้ลดลงอย่างมาก ดังนั้น แม้แต่ในตลาดคอนโดมิเนียมระดับบนก็ประสบปัญหาการขายได้เช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่ภาครัฐให้การสนับสนุนธุรกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จากปกติล้านละ 20,000 บาทเหลือล้านละ 100 บาท และลดหย่อนค่าธรรมเนียมการจดจำนองจากปกติล้านละ 10,000 บาทเหลือล้านละ 100 บาท มีผลถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563 ก็เป็นเหตุผลหนึ่งที่ยังช่วยพยุงธุรกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

เมื่อพิจารณาที่อยู่อาศัยที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบัน จะพบว่าสำหรับงบประมาณในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น ผู้ซื้อสามารถซื้อได้เพียงทาวน์เฮ้าส์หรือคอนโดมิเนียมเท่านั้น เนื่องจากระดับราคาบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดได้ขยับสูงขึ้นจนเกินเพดานราคาดังกล่าว หรือหากซื้อได้ก็น่าจะเป็นสินค้าบ้านมือสองหรือบ้านชั้นเดียว

ข้อมูลล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ชี้ว่ามีหน่วยเหลือขายของคอนโดมิเนียม เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ประมาณ 73,100 หน่วย โดยเป็นส่วนที่สร้างเสร็จเหลือขายประมาณ 23,600 หน่วย เป็นส่วนที่ยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างเหลือขายประมาณ 34,500 หน่วย และเหลือขายแต่ยังไม่ได้เริ่มสร้างประมาณ 15,000 หน่วย

หากเราดูตัวเลขทั้งฝั่งอุปสงค์ (Demand) และอุปทาน (Supply) ของคอนโดมิเนียมในตลาดในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา จะเห็นได้ว่ากลุ่มคอนโดมิเนียมในกลุ่มระดับราคา 1-2 ล้านบาทมีจำนวนหน่วยสูงสุดในทุกมิติมากกว่ากลุ่มระดับราคาใดๆ ในขณะที่คอนโดมิเนียมในระดับราคา 2-3 ล้านบาทมีจำนวนหน่วยสูงรองลงมาไม่ห่างกันมากนัก จนแทบจะเรียกได้ว่าคอนโดมิเนียมในระดับราคา 1-3 ล้านบาทเป็นตลาด Mass Market ดังนั้น จึงไม่น่าแปลกใจหากจะมีข่าวแถลงจากสำนักวิจัยต่างๆ อยู่เสมอว่าคอนโดมิเนียมราคา 1-3 ล้านบาทเป็นระดับราคาที่ขายดีที่สุด (ซึ่งน่าจะหมายความว่าเป็นข่าวดี) หรือคอนโดมิเนียมราคา 1-3 ล้านบาทเป็นระดับราคาที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุด (ซึ่งน่าจะหมายความว่าเป็นข่าวร้าย) จึงเห็นได้ว่า การตีความสภาวะของตลาดคอนโดมิเนียมมักเป็นการตีความเข้าข้างตัวเองจากมุมมองในตัวเลขชุดเดียวกันแต่มองจากคนละด้าน

จากการวิเคราะห์แยกย่อยลงไปในตลาดคอนโดมิเนียมราคา 1-2 ล้านบาท ที่กล่าวกันว่ามีจำนวนหน่วยมากกว่าระดับราคาใดๆนั้น แท้จริงแล้วราคาส่วนใหญ่กระจุกอยู่ในระดับราคา 1,600,000 – 2,000,000 บาทเป็นส่วนใหญ่ แต่คอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทนั้นมีจำนวนน้อย และน้อยลงตามลำดับในระดับราคาใกล้เคียง 1 ล้านบาทและต่ำกว่า 1 ล้านบาท คอนโดมิเนียมราคาใกล้เคียง 1 ล้านบาทหรือต่ำกว่า 1 ล้านบาท มีให้เห็นได้บ้างในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพมหานคร รวมถึงจังหวัดปริมณฑล และพื้นที่ใกล้แหล่งงานในจังหวัดภาคตะวันออก

คอนโดมิเนียมในกลุ่มราคาประหยัดดังกล่าวเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้อยู่อาศัยที่เป็นผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็นผู้อาศัยอยู่ในหอพักหรืออพาร์ตเม้นต์หรือคอนโดมิเนียมปล่อยเข่า ทั้งนี้ หากราคาซื้อขายคอนโดมิเนียมค่อนข้างต่ำและราคาค่าเช่าค่อนข้างสูง ทำให้อัตราส่วนราคา (Price) ต่อค่าเช่า (Rent) หรือ Price-to-Rent มีค่าต่ำเท่าไรก็ยิ่งทำให้มีความเหมาะสมที่จะซื้อคอนโดมิเนียมมากกว่าการเช่า เช่น หากราคาซื้อขายคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 1.4 ล้านบาท แต่อัตราค่าเช่าในตลาดเช่าอยู่ที่เดือนละ 7,000 บาท หรือปีละ 84,000 บาท อัตราส่วน Price-to-Rent Ratio เท่ากับ 1,400,000/84,000 = 16.7 เท่า อัตราส่วนดังกล่าวถือว่าต่ำเพียงพอและน่าดึงดูดให้ผู้บริโภคซื้อเป็นกรรมสิทธิ์มากกว่าการจ่ายค่าเช่าในอัตราสูงไปทุกเดือน (ในกรณีนี้ค่าซื้อคอนโดมิเนียมเท่ากับค่าเช่าประมาณ 16 ปี 8 เดือน แต่หากค่า Price-to-Rent Ratio สูงมากเกินไป เช่น เกินกว่า 25 เท่า ผู้บริโภคควรเช่ามากกว่าซื้อ) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สินเชื่อบ้านอยู่ในระดับต่ำมากและภาครัฐมีมาตรการสนับสนุนการซื้อขายผ่านมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนอง