นายนิรุฒ มณีพันธ์ ผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เปิดเผยภายหลังการประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) รฟท.ว่า ที่ประชุมมีมติเห็นชอบผลการศึกษาเพื่อขออนุมัติดำเนินโครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณบ้านพักพนักงานย่านธนบุรี พื้นที่ 21 ไร่ เพื่อพัฒนาเชิงพาณิชย์ในการหารายได้ มูลค่า 3,000 ล้านบาท ซึ่งเปิดให้เอกชนเข้าร่วมลงทุนวิธีการประมูลตามพระราชบัญญัติการร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน ปี 2562 โดยให้สิทธิเอกชนหาประโยชน์ระยะยาว 30 ปี รวมระยะเวลาก่อสร้างอีก 4 ปี
เบื้องต้นให้สิทธิก่อสร้างบ้าน อาคารที่พัก และที่ทำการพนักงาน เป็นค่ารื้อย้ายและค่าก่อสร้างที่ทำการทดแทน วงเงิน 71 ล้านบาท ค่าก่อสร้างอาคารบ้านพักที่ทำการใหม่ วงเงิน 375 ล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าทางทรัพย์สิน (ROA) ในรูปแบบการเช่าที่ดิน 30 ปี ในสัดส่วน 65% ของมูลค่าทรัพย์สินส่วนที่เช่า โดยจ่ายผลตอบแทน จำนวน 1,125.56 ล้านบาท ราคาประเมินที่ดิน วงเงิน 1,770 ล้านบาท
“เรามองว่าโครงการนี้ใช้ระยะเวลาก่อสร้างถึง 4 ปี ไม่น่ากังวลสถานการณ์การแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 อีกทั้งบริเวณโครงการดังกล่าวเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง โดยจุดประสงค์ต้องการให้ญาติของผู้ป่วยโรงพยาบาลศิริราชมีที่พักใกล้โรงพยาบาล รวมทั้งการเปิดให้บริการอพาร์ตเมนต์สำหรับที่พักบุคลากรทางการแพทย์คาดว่ามีความเป็นไปได้สูงเช่นกัน หากผู้ที่ประมูลโครงการฯได้ต้องดูวัตถุประสงค์ว่าจะเป็นอย่างไรบ้าง และการค้าปลีกบริเวณนั้นจะดีขึ้น”
สำหรับรูปแบบการพัฒนาโครงการพื้นที่บริเวณบ้านพักพนักงานย่านธนบุรี พื้นที่ 21 ไร่ เป็นโครงการมิกซ์ยูส ซึ่งเป็นธุรกิจเกี่ยวกับโรงพยาบาลและเป็นโรงแรมสำหรับที่พักเพื่อเยี่ยมผู้ป่วย (health & wellness hub) ประกอบด้วย 1.โรงแรมและรีเทล เพื่อรองรับญาติผู้ป่วยโรงพยาบาลศิริราชและโรงพยาบาลธนบุรี ค่าห้องไม่เกิน 1,000 บาท/คืน2. ศูนย์พักฟื้นสุขภาพ รองรับผู้ป่วยพักฟื้นและดูแลสุขภาพโรงพยาบาลศิริราช และโรงพยาบาลธนบุรี ค่าห้องค่าห้อง 40,000-60,000 บาท/เดือน และ3.เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์และที่อยู่ผู้สูงวัย ค่าเช่า 30,000-50,000 บาท/เดือน 4.บ้านพักพนักงานรถไฟ 315 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 35-50 ตร.ม. ทดแทนบ้านพักเดิม
นายนิรุฒ กล่าวต่อว่า ขณะเดียวกันได้มอบหมายให้ที่ปรึกษาโครงการฯ เปิดรับฟังความคิดเห็น (มาร์เก็ตซาวด์ดิ้ง) เพื่อดูแนวโน้มสถานการณ์การเปิดประมูลโครงการฯ ว่าบริเวณใดที่เป็นประโยชน์สูงสุดต่อรฟท. ซึ่งที่ผ่านมาเคยมีการทำมาร์เก็ตซาวด์ดิ้งแล้ว แต่ปัจจุบันจะเปิดรับฟังเสียงจากภาคเอกชนอีกครั้งเพื่อดำเนินการประกาศประกวดราคาต่อไป หลังจากนั้นจะดำเนินการจัดทำร่างเอกสารการประกวดราคา (ทีโออาร์) คาดว่าจะเปิดประมูลภายในปี 2564 ซึ่งกระบวนการจัดซื้อจัดจ้างจะดำเนินการตามพ.ร.บ.ร่วมลงทุนปี 2562
สำหรับที่ดินย่านธนบุรี อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ เพราะอยู่ใกล้ลริเวณสถานีอิสรภาพของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย และสถานีศิริราชของรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตก ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-บางขุนนนท์ รวมทั้งอยู่ใกล้โรงพยาบาลศิริราช
รายงานข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย ระบุว่า ส่วนค่าธรรมเนียมการเช่าในวันลงนามสัญญา ไม่น้อยกว่า 337 ล้านบาท โดยระยะเวลาก่อสร้าง 4 ปี ซึ่งคิดเป็นค่าเช่าช่วงก่อสร้าง ในปีแรกจะยกเว้นค่าเช่า ปีที่ 2 คิดเป็นร้อยละ 25 ของค่าเช่ารายปีจัดประโยชน์ในปีแรก ไม่น้อยกว่า 11 ล้านบาท ปีที่ 3 คิดเป็นร้อยละ 50 ของค่าเช่ารายปีจัดประโยชน์ในปีแรก ไม่น้อยกว่า 23 ล้านบาท และปีที่4 คิดเป็นร้อยละ 75 ของค่าเช่ารายปีจัดประโยชน์ในปีแรก ไม่น้อยกว่า 35 ล้านบาท
ทั้งนี้ที่ประชุมมีความเห็นเพิ่มเติมไม่พิจารณามูลค่าที่ดินสำหรับกรณีที่รฟท.ดำเนินโครงการฯเอง เนื่องจากรฟท.เป็นเจ้าของที่ดินอยู่แล้วเบื้องต้นมีการประเมินการลงทุนของโครงการ กรณีที่รฟท.ดำเนินการเองจะมีมูลค่าสูงกว่ากรณีให้สิทธิเอกชนเช่า เนื่องจากมีการพิจารณาค่าเช่าที่ดินเป็นต้นทุนต่างกับกรณีให้สิทธิเอกชนเช่า ซึ่งต้นทุนที่ดินเป็นค่าเช่าที่ต่ำกว่ามูลค่าที่ดิน
หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจปีที่ 40 ฉบับที่ 3,627 วันที่ 15 - 18 พฤศจิกายน พ.ศ. 2563