ผ่ามุมคิด
อัตราการขายที่ดีในโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่บางโครงการ ผ่านโปรดักต์ และราคาที่มุ่งเน้นไปยังกลุ่มผู้ซื้อใหญ่ของตลาด (ระดับกลาง) ในทำเลน่าสนใจนั้น นอกจากจะสะท้อนถึงแนวโน้มการฟื้นตัวให้เห็นอยู่บ้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์แบบค่อยไปค่อยไป หลังผ่านพ้นจุดต่ำสุด จากจำนวนเปิดตัวโครงการใหม่ที่น้อยสุดในรอบ 10 ปีแล้ว การช่วยกันปรับสมดุลในแง่ซัพพลาย ระดับราคาและรุกพัฒนาโปรดักต์ใหม่ๆ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้ออย่างแท้จริง ก็อาจเป็นอีกหนึ่งปัจจัยเร่งให้ตลาดมีทิศทางสดใสเร็วขึ้น เช่นเดียวกับผู้พัฒนาฯในกลุ่มตลาดลักชัวรีมายาวนาน 20 ปี อย่างบริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเปอร์เม้นท์ จำกัด (มหาชน) ยอมพลิกนิยามตัวตน สู่การขยายฐานลูกค้าใหม่ๆ เจน Y ผ่านแบรนด์ “เมทริส” ดาวน์เกรดราคาขายเป็นครั้งแรก โดยนางสาวเพชรลดา พูลวรลักษณ์ กรรมการบริหารบริษัท ซึ่งเชื่อว่าตลาดคอนโดฯ ยังไปรอด หวังเข็น 2 โครงการแล้วเสร็จ และโครงการอนาคต ดึงดีมานด์ความต้องการกลุ่มผู้ซื้อใหญ่อยู่หมัด งัดจุดแข็ง เกาะทำเลแนวรถไฟฟ้าใหม่และแหล่งธุรกิจ หรือ Expanding CBD เป็นใบเบิกทางเหนือคู่แข่งตลาดเดือด ท่ามกลางการวางแผนธุรกิจ ที่ระบุยังต้องรัดกุมเข้มข้น
บริหารความเสี่ยงหลังโควิด
ยอมรับว่า เดิมทีบริษัท ไม่มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงปี 2563 จากปัจจัยลบก่อนหน้า ก่อนเริ่มเห็นแนวโน้มเศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัวดีขึ้น หลังจากที่รัฐบาลผ่อนคลายมาตรการล็อกดาวน์ลง ทำให้ตัดสินใจเปิดตัว 2 โครงการโลว์ไรส์ใหม่ (Malton)ในช่วงกรกฎาคมที่ผ่านมา ส่วนในช่วงที่เหลือของปี ยังคงแผนการเดิม ไม่มีการเปิดโครงการใหม่ โดยถือเป็นหนึ่งในกลยุทธ์การปรับตัวของบริษัท ซึ่งเชื่อว่าเป็นทิศทางที่สอดคล้องกับรายๆหลายในตลาด อย่างไรก็ตาม มองว่าช่วงไตรมาส 3 และ 4 เป็นไทม์ไลน์ที่สำคัญ ผ่านการปรับกลยุทธ์ และแผนงานที่อยู่ตัวของทุกบริษัทในตลาด หลังจากผ่านจุดที่ต่ำที่สุดมาแล้ว ก่อให้เกิดแผนงานในระยะสั้นและยาว อย่างรัดกุมระมัดระวังกันมากที่สุด เนื่องจากปัจจัยความไม่แน่นอนจากไวรัสโควิดนอกประเทศยังเกิดขึ้น รวมถึงเศรษฐกิจที่ยังต้องลุ้นต่อ เพราะฉะนั้น ผลกระทบที่เกิดขึ้นค่อนข้างลึก สิ่งสำคัญที่สุด คือ แผนการบริหารความเสี่ยง ที่ต้องให้ความสำคัญมากกว่าที่เคยเป็น ส่วนเมเจอร์เอง นอกจากหันกลับมาดูประสิทธิภาพของทีมงานโดยรวม เรายังโฟกัสในเรื่องการบริหารสภาพคล่อง ผ่านแผนหลายสเต็ป เพื่อรองรับทุกกรณี และเป็นไปอย่างเข้มข้น พร้อมประเมิน มอนิเจอร์สถานการณ์อย่างต่อเนื่อง
ทั้งนี้ บริษัท เชื่อมั่นว่า ยอดรับรู้รายได้ ปี 2563 น่าจะทำได้ใกล้เคียงกับช่วงปีที่ผ่านมา ซึ่งมีตัวเลขอยู่ที่ 6.1 พันล้านบาท หลังจากช่วง 6 เดือนแรกของปี สามารถสร้างรายได้ได้แล้ว 3.8 พันล้านบาท และมียอดขายที่รอโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงที่เหลือของปีอีกจำนวนหนึ่ง ส่วนสต็อกคงเหลือปัจจุบันมีมูลค่ารวม 7-8 พันล้านบาท ซึ่งไม่ได้มองว่าเป็นปัญหามากนัก
รีมาสเตอร์ตัวตน
อย่างไรก็ตาม จากการที่ผ่านจุดที่ต่ำที่สุดมาแล้ว เชื่อว่าตลาดคอนโดฯยังไปต่อไป บริษัทเองเพื่อการตอบโจทย์ผู้บริโภคปัจจุบัน จากที่พัฒนาโครงการระดับลักชัวรีมาอย่างต่อเนื่อง จึงถือโอกาสนี้เป็นการประกาศตัวตน ปรับเปลี่ยนสู่สิ่งใหม่ หรือ Time To Remaster อย่างเต็มรูปแบบ ผ่านโครงการแล้วเสร็จแบรนด์ใหม่ “เมทริส” ที่พร้อมจะขยายฐานลูกค้าเดิม จากเดิมที่เป็นกลุ่ม Middle-Upper ค่อนข้างมีกำลังซื้อ อายุ 35 ปีขึ้นไป สู่การเจาะกลุ่มลูกค้าใหม่เจน Y ในเซ็กเมนต์โครงการที่ลดลงมาจากลักชัวรี เป็นไฮเอนด์ รูปแบบราคาย่อมเยา เฉลี่ย 1-1.5 แสนบาทต่อตร.ม. ใน 3 ทำเล มูลค่ารวม 4,630 ล้านบาท คือ เมทริส พระราม 9-รามคำแหงและเมทริส ลาดพร้าว ปัจจุบันก่อสร้างแล้วเสร็จ มียอดขายเฉลี่ยกว่า 70% ส่วนเมทริส พัฒนาการ-เอกมัย คาดแล้วเสร็จช่วงปี 2564 ซึ่งคาดจะมียอดขายใหม่ดีเช่นกัน
กำลังซื้อเจน Y ความหวังตลาด
นางสาวเพชรลดา กล่าวต่อว่า ขณะนี้ต้องยอมรับ ตลาดผู้ซื้อกลุ่ม เจน Y หรือ กลุ่มคนวัย อายุ 25-35 ปี เป็นโฟกัสใหญ่ของผู้พัฒนาฯ ซึ่งแม้จะมีการแข่งขันแย่งชิงกำลังซื้อกันสูง จากโปรดักส์แนวไลฟ์สไตล์ ซึ่งหากศึกษามาดี ก็ย่อมตอบโจทย์ได้ไม่ยากนั้น โดยกลุ่มผู้ซื้อดังกล่าว มีโจทย์มัดใจไม่กี่ด้าน เช่น โลเกชันที่ใช่ รูปแบบโครงการที่ตอบโจทย์ และมีราคาเหมาะสม โครงการนั้นๆก็จะสามารถดึงดีมานด์ออกมาได้ เพราะเป็นผู้ซื้อที่ไม่ได้ยึดติด อีกทั้งแนวโน้มกำลังซื้อในการจ่ายค่อนข้างดีขึ้นมาก เมื่อเทียบกับคนช่วงวัยเดียวกันในอดีต ซึ่งบริษัทมั่นใจว่ามีจุดเด่นพอ ในเรื่องดีไซน์ ไลฟ์สไตล์ที่ต่างออกไป จะเป็นอีกปัจจัยแรงดึงดูดกำลังซื้อกลุ่มดังกล่าวได้ เช่น เปิดช่องสามารถเลี้ยงสัตว์เลี้่ยงได้ เป็นต้น
CBD ไม่ใช่ สาทร สีลม
ดีเอ็นเอของแบรนด์ “เมทริส” นอกจากราคาที่ย่อมเยาลงแล้ว เพื่อจับกำลังซื้อกลุ่มใหญ่ของตลาด ในแง่ปัจจัยทำเลที่ใช้ดึงดูดและแข่งขันกับผู้ประกอบการตลาดเดียวกันก็เป็นสิ่งสำคัญ ทั้งการเจาะลูกค้าที่ต้องการซื้่ออยู่อาศัยเองและกลุ่มซื้อลงทุน โดยเห็นว่า ทำเล CBD (พื้นที่เศรษฐกิจ) เดิมอย่างสาทร สีลม อาจไม่น่าสนใจเท่ากับทำเลโอกาสที่เกิดขึ้นจากแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ จนก่อเป็นแหล่งธุรกิจใหม่ในอนาคต ซึ่งเราเรียกว่า Expanding CBD ยิ่งโดยเฉพาะ ทำเลที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าตั้งแต่ 1 สาย หรือ 2 ระบบ ขึ้นไป ยิ่งสร้างความต้องการให้กับผู้ซื้อ และมีแนวโน้มของราคาขายต่อ หรือปล่อยเช่า สร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าให้กับนักลงทุนได้
เช่น ทำเลพระราม 9 ซึ่งมีทั้งระบบรถไฟฟ้า MRT สายสีส้มและแอร์พอร์ตลิงค์ รวมเวลาเดินทางเชื่อมต่อต้องไม่เกิน 15 นาที เป็นต้น
“เรายังเล็งเห็นโอกาสอีกหลายทำเล อนาคตจะรุกครอบคลุมให้หมด ทั้งทำเลเดิมที่ปักธงแล้วและทำเลใหม่ เช่น ลาดพร้าว รามคำแหง สุขุมวิทตอนปลาย จนกระทั่งโซนบางนา เพราะรับเป็น Expanding CBD แหล่งเมืองขยายใหม่ที่เกิดจากระบบขนส่งหลัก”
หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,607 วันที่ 6 - 9 กันยายน พ.ศ. 2563