แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย มีสัญญาณบวก กำลังซื้อเริ่มฟื้นกลับ ซึ่งสะท้อนจากยอดขายและการรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการรายใหญ่ ปรับตัวสูงขึ้นในช่วงไตรมาสสอง 4.39% เมื่อเทียบกับช่วงปีก่อน ส่งผลบริษัทวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ลุมพีนี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด ซึ่งเคยประเมินก่อนหน้า ว่าผลกระทบการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จะทำให้ทั้งปี 2563 ตลาดหดตัวมากกว่า 50% เหลือคาดการณ์ตลาดหดตัวลงในแง่จำนวนหน่วยเปิดใหม่ประมาณ 25-30% เท่านั้น ขณะ ดร.โจ-นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการบริษัทดังกล่าว ชี้ กลยุทธ์ราคา ที่ช่วยดึงดีมานด์ เพิ่มการตัดสินใจทั้งฝั่งผู้ซื้ออยู่จริง และนักลงทุนอย่างคึกคักในช่วงก่อนหน้า คือ ผลลัพท์ของดีมานด์ และกำลังซื้อที่ไม่เคยหายไปจากตลาด พร้อมคาด ยังมีดีมานด์รอดูดซับหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งเก่าและใหม่อีก “ไม่ต่ำกว่า 1 ล้านยูนิต” หากผ่อนคลายข้อจำกัดใหญ่เรื่องความสามารถของผู้ซื้อได้ ขณะเดียวกันแนะผู้พัฒนาฯ “สงครามราคา ไม่ใช่คำตอบ โฟกัสสำคัญ คือ การเฟ้นหาลูกค้าให้เจอ” ภายใต้เทรนด์การพัฒนาใหม่ๆ
ลุ้นเปิดใหม่ไม่ต่ำ 3 หมื่นหน่วย
ขณะผลศึกษาพบว่า หลังรัฐบาลผ่อนคลายมาตรการ Lock Down อย่างต่อเนื่อง ทำให้กำลังซื้อของตลาดที่อยู่อาศัยค่อยๆดีขึ้น จึงคาดว่าในช่วง 4-5 เดือนหลังจากนี้ ผู้ประกอบการจะค่อยๆทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกทม.-ปริมณฑล รวมประมาณ 31,000-41,000 หน่วย มูลค่า 1.74-1.89 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 20-34% จากช่วง 7 เดือนก่อนหน้า รวมทั้งปี 65,000-75,000 หน่วย มูลค่าไม่ต่ำกว่า 3.15 แสนล้านบาท อย่างไรก็ตาม คาดผู้ประกอบการ จะยังชะลอแผนเปิดคอนโดฯต่อไป แต่จะเน้นไปยังแนวราบมากขึ้น สัดส่วนประมาณ 70% เนื่องจากปัจจุบันตลาดคอนโดฯ ยังมีหน่วยค้างเหลือขายมากกว่า 9 หมื่นหน่วย (รวมสถานะทั้งก่อสร้างแล้วเสร็จและอยู่ระหว่างก่อสร้าง) ขณะแนวราบที่อยู่ในสถานะสร้างเสร็จพร้อมอยู่ มีทั้งสิ้นเพียง 12,994 หน่วย คาดใช้เวลา 6 เดือนระบายหมด
เฟ้นดีมานด์ล้านหลัง
อย่างไรก็ตาม แม้หน่วยคงค้างทั้งตลาดคอนโดฯ และแนวราบ มีตัวเลขค่อนข้างมาก ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจมีทิศทางถดถอยจากผลกระทบโควิด-19 ตั้งแต่ช่วงเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา อัตราดูดซับฟื้นกลับมาดีขึ้นอยู่ ในระดับ 40% จากจุดต่ำสุด 11% ช่วงเดือนมีนาคม โดยเฉพาะในกลุ่มสินค้าสร้างเสร็จพร้อมอยู่อาศัย ณ ครึ่งปีแรก ระบายออกเหลือเพียง 24,955 หน่วย จาก ณ สิ้่นปี 2562 อยู่ที่ 34,790 หน่วย บวกเพิ่มที่แล้วเสร็จใหม่ตลอดช่วง 6 เดือนที่ผ่านมาแล้วด้วยสะท้อน ถึงดีมานด์ความต้องการของตลาด ที่ประเมินว่ายังเหลืออีกประมาณ 1 ล้านยูนิตดูดซับได้ ภายใต้จีดีพีประเทศเติบโตประมาณ 4-5% ต่อปี ซึ่งเปรียบเป็นความหวังของผู้พัฒนาฯ เนื่องจากแต่ละปีเขตกทม.-ปริมณฑล มีประชากรแฝงใหม่ๆ เข้ามาในแต่ละปีเป็นจำนวนมาก รวมถึงจำนวนเลขที่บ้านจดทะเบียนใหม่ และอัตราดูดซับประมาณ 4 พันหน่วยต่อเดือน (เฉลี่ย 6 เดือนที่
ผ่านมา) คาดการณ์ 1:3 ของผู้เข้ามาอยู่อาศัยใหม่ มีความต้องการด้านที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง
“ประชากรใหม่ที่เข้ามาในแต่ละปี บวกกับกลุ่มคนเดิมที่อายุถึงเกณฑ์เหมาะสม และยังไม่มีบ้าน แต่มีความต้องการ รวมกันมหาศาลร่วมๆ 1 ล้านยูนิต เพิ่มขึ้น 5-10% ต่อปี ซึ่งหากอัตราดูดซับที่ดีขึ้น มากกว่า 4-5 พันหน่วยต่อเดือน ทำได้ต่อเนื่อง ภายใต้ไม่มีการระบาดซ้ำ ตัวเลขดีมานด์ดังกล่าว ก็มีความเป็นไปได้”
ข้อจำกัดผู้ซื้อ-ผู้พัฒนา
จริงอยู่ แม้มีดีมานด์รอในตลาดนับ 1 ล้านยูนิต แต่ยังมีข้อจำกัดใหญ่ในฝั่งผู้ซื้อ ที่ก็ไม่อาจหลุดพ้นจากกับดับ “ความสามารถในการเป็นหนี้” ได้ เนื่องจากปัจจุบันไทยมีตัวเลขหนี้สินต่อจีดีพีสูงมากกว่า 80% การก่อหนี้เพิ่มในภาคครัวเรือนทำได้ยากขึ้น ท่ามกลางธนาคารระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ทั้งสินเชื่อบ้านและสินเชื่อการลงทุนของผู้ประกอบการเองก็ตาม ขณะในแง่ของผู้พัฒนาฯนั้น เนื่องจากขณะนี้ ตลาดกลายเป็นของผู้ซื้อ จากการที่ผู้ประกอบการยืดหยุ่นลดราคาลงมาให้ มีการหาข้อมูลข่าวสารได้เยอะขึ้น จึงต้องทำการบ้านมากกว่าเดิม ในการเปิดโครงการใหม่ๆ ควบคู่กับการศึกษาข้อกฎหมายที่บังคับใช้ เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจะเป็นต้นทุนในระยะยาว รวมถึงเทรนด์ที่อยู่อาศัยที่ถูกเปลี่ยนไปจากวิถี New Normal, การใช้ฐานข้อมูลที่น่าเชื่อถือประกอบร่วมและใช้กลยุทธ์ทางการตลาดระหว่างออฟไลน์และออนไลน์ ควบคู่กันอย่างมีคุณภาพ เป็นต้น
แนะหลักการพัฒนา
ทั้งนี้ จุดน่าสนใจอีกข้อ คือ เมื่อเปรียบเทียบระหว่างช่วงที่ตลาดมีแรงกระตุ้นจากแคมเปญลดราคาหนัก กับช่วงสถานการณ์ปกติ พบแทบไม่มีความแตกต่างกันในแง่หน่วยที่ขายออกได้ เพราะสินค้าที่ขายได้ดีส่วนใหญ่ ก็ยังอยู่ในระดับราคากลางในทุกโปรดักต์โดยกลุ่มขายออกดีสุด ในคอนโดฯ คือ กลุ่ม 2-3 ล้านบาท และต่ำกว่า 2 ล้าน ส่วนแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์) อันดับ 1 อยู่ในกลุ่ม 3-5 ล้านบาท รองลงมา 2-3 ล้านบาท สะท้อนอีกนัย ว่าแม้คนมีรายได้สูง แต่ของที่ต้องการซื้อนั้น อาจไม่ใช่ของแพงทั้งหมดเสมอไป ฉะนั้น การทำสงครามราคา อาจเป็นคำตอบในระยะสั้นเพื่อแก้ปัญหาเฉพาะหน้า ทางออก คือ ผู้พัฒนาฯต้องหาผู้ซื้อกลุ่มก้อนใหญ่ให้เจอ อ้างอิงจากสัดส่วน 60-70% ของผู้ซื้อ ซื้อเพื่อต้องการอยู่อาศัยเอง อีก 30-40% ซื้อเพื่อลงทุน
ข่าวที่เกี่ยวข้อง
“ไม่มีความจำเป็นอีกต่อไปที่จะโถมใส่ทุกอย่างลงไป เพื่อหว่านให้ลูกค้าทุกกลุ่มพอใจ เพราะนั่นคือต้นทุนมหาศาล แต่ควรจะปรับให้การออกแบบห้อง พื้นที่ส่วนกลาง สอดคล้องกับลูกค้าเฉพาะกลุ่มที่ต้องการจริงๆ เท่ากับต้นทุนลดลง และตั้งราคาขายได้ต่ำตามที่ลูกค้าส่วนใหญ่รับได้ เป็นต้น”
หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,605 วันที่ 30 สิงหาคม - 2 กันยายน พ.ศ. 2563