‘เอพี’มูฟออน  เข็นแนวราบ  ตีตลาดเจ้าถิ่นภูธร

ผ่ามุมคิด

วิกฤติการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่เปรียบเป็นซูเปอร์โนวาลูกใหญ่ สร้างผลกระทบวงกว้างกว่าครั้งไหนๆ และยังไม่มีแนวโน้มถึงตอนจบ รอข่าวร้ายเซอร์ไพรส์รายวันนั้น ได้กดดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งผูกติดกับภาวะเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นลูกค้า น็อกดาวน์ไปพร้อมกับการซัตดาวน์ประเทศในช่วงก่อนหน้า ยังคงอยู่กับความเสี่ยงต่อไปอีก โดยกลยุทธ์ “ยืดหยุ่น-ปรับตัว” ได้กลายเป็นแผนหลักในการดำเนินธุรกิจของดีเวลลอปเปอร์ทุกราย เช่นเดียวกับบริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนารายใหญ่ ซึ่งท้าทายสูงด้วยการประกาศคงเป้าหมายยอดขายสูงถึง 3.35 หมื่นล้านบาท และตัวเลขรายได้กว่า 4.05 หมื่นล้านบาท จำนวนเปิดโครงการใหม่ 40 โครงการ สวนกำลังซื้อ โดย นายวิทการ จันทวิมล มือขวาสร้างชื่อ เผยว่า นอกจากใช้กลยุทธ์ยืมมือ BC (บางกอกซิตี้ สมาร์ท) บริษัทลูก กระจายสินค้าผลักดันยอดขายแล้ว การทุ่มน้ำหนักไปยังตลาดแนวราบ และลองมูฟออนจากทำเลหลัก ไปสู่ตลาดต่างจังหวัดเป็นครั้งแรก ก็ยังถือเป็นอีกก้าวสำคัญของการอยู่รอด หลังประเมินว่า ดีมานด์ตลาดแนวราบยังฮอตต่อไม่มีจบ เพื่อรอวันตลาดคอนโดฯรีเซต สภาพคล่องสำคัญสุด แม้ยอมรับล่วงหน้า ยากในเชิงลงทุนและการแข่งขันกับเจ้าถิ่น แต่เชื่อมั่นความได้เปรียบ นำร่องส่งแบรนด์ “อภิทาวน์” ลุย 5 จังหวัด กระตุกลูกค้าระดับกลาง

สถานการณ์ยากคาดเดา

สถานการณ์โควิด-19 เปรียบเป็นวิกฤติที่หนักที่สุดในชีวิตการทำงาน ยอมรับว่าตลอดช่วง ก.พ -มิ.ย ต้องต่อสู้กับข้อจำกัดอย่างมหาศาล ธุรกิจเดินหน้ารายวันด้วยความระมัดระวัง ขณะเดียวกัน มองว่าตลาดอสังหาฯ อาจต้องเผชิญกับความผันผวนต่อ จากสิ่งไม่คาดฝันที่อาจเกิดขึ้นอีก เช่น เหตุการณ์ทหารอียิปต์ และครอบครัวทูตติดเชื้อเข้าประเทศ ตอกย้ำว่าเรายังต้องอยู่กับความไม่แน่นอน และท้าทายสุดคงเป็นปัจจัยภาวะเศรษฐกิจ เชื่อว่าทุกรายกำลังเฝ้าติดตาม เพราะเศรษฐกิจ ผูกโยงกับการจ้างงาน และรายได้ของคน หาก 2 ส่วนไม่กระเตื้อง ก็จะมีผลต่อธุรกิจอสังหาฯอย่างมาก สิ่งสำคัญ เราพบช่องว่างระหว่างคนรวยกับคนจนมากขึ้น ทำให้ชนชั้นกลางหายไปจากระบบ อสังหาฯเอง จะขายได้กับกลุ่มคนที่มีศักยภาพเท่านั้น ฉะนั้นธุรกิจต้องปรับตัวให้รับกับสถานการณ์ อย่างไรก็ตาม ประเมินว่า ช่วงครึ่งปีหลัง ตลาดจะกลับมาดีกว่าในช่วงครึ่งปีแรก

ถอยคอนโดฯรอจังหวะ

ทั้งนี้ ในปี 2563 บริษัทตัดสินใจจะไม่มีแผนจะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ หลังตลาดคอนโดฯยังคงชะลอตัว แม้มีดีมานด์ แต่ลูกค้ากลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และลงทุนระยะยาว หันไปให้ความสนใจในโครงการที่พร้อมเข้าอยู่ได้ทันทีมากกว่า ขณะเดียวกัน บริษัทยังคงเน้นการระบายสินค้าที่อยู่ระหว่างการขายถึง 18 โครงการ มูลค่ารวม 21,000 ล้านบาท เพื่อไม่ต้องการเพิ่มซัพพลายใหม่ ฉะนั้น 4 โครงการที่วางไว้ก่อนหน้าจะถูกเลื่อนการเปิดตัวไปยังปีหน้าทั้งหมด

“ต้นทุนคอนโดฯ ราคาแพง ตอนนี้ไม่ใช่เวลาเข็นคอนโดฯใหม่ มาสู้กับของเก่าพร้อมอยู่ จำเป็นต้องรอให้ซัพพลายของตลาดซึมแห้งไปก่อน แต่การทยอยขายหมด-ปิดโครงการของรายอื่นๆ ก็ทำให้เห็นโอกาสใกล้มาเรื่อยๆ ซึ่งเมื่อถึงเวลานั้น เราก็มั่นใจ เพื่อช่วงชิงโอกาสให้เร็วที่สุด”

แนวราบบูมต่อ

นายวิทการ กล่าวต่อหลังยอมรับว่า ขณะนี้ไม่ใช้เวลาที่เหมาะสมในการเข็นคอนโดฯราคาใหม่สู้ของเก่าที่มีอยู่มากในตลาด ขณะโปรดักต์แนวราบ ถูกยกเป็น “พระเอก” ของอุตสาหกรรมนั้น พบโมเมนต์ตัมของดีมานด์ดังกล่าวยังมาแรงต่อเนื่อง จนบริษัทสามารถสร้างยอดขายได้ถึง 7.7 พันล้านบาท ณ ช่วงสิ้นไตรมาส 2 ที่ผ่านมา ผ่าน 14 โครงการเปิดใหม่และเก่า ฉะนั้น ในช่วงครึ่งปีหลังที่เหลือ จะลุยเปิดใหม่อีก 26 โครงการ มูลค่า 2.6 หมื่นล้านบาท โดยถือว่าเป็นบริษัทที่มีการเปิดแนวราบสูงสุดในปีนี้ เนื่องจาก มองบ้านยังเป็นปัจจัย 4 สำคัญ ลูกค้าหลายรายกังวลถึงการ “กักตัวในบ้าน” อาจเกิดขึ้นอีก ขณะเดียวกันทำเลแนวราบ ซึ่งต่างเป็นพื้นที่รอบนอกเมือง เติบโตตามการพัฒนาโครงสร้างพื้นที่ใหม่ๆ ยังเป็นบลูโอเชี่ยน ห่างไกลเรื่องโอเวอร์ซัพพลาย อีกทั้งลูกค้าล้วนเป็นเรียลดีมานด์หลายเซ็กเมนต์เลือกเล่นได้ สำคัญสุด เรามองว่าตลาดแนวราบ เปรียบเสมือนเป็นตัวหนุนสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทได้อย่างดี จากการพัฒนาไป ขายไป ไม่เสี่ยงมาก แม้อัตราการแข่งขันสูง แต่ตลาดไม่หมู สำเร็จยาก

“ตลาดแนวราบมีตั้งแต่เซ็กเมนต์ราคาถูก กลาง แพง ต่อให้ลูกค้าบางกลุ่มได้รับผลกระทบ ก็ยังมีกลุ่มอื่นไปได้ เรามองตลาด 3 ล้านบาทขึ้นไป เป็นช่วงน่าสนใจ ขณะการแข่งขันลงมานานแล้วตั้งแต่ต้นปี ซึ่งล้วนขึ้นอยู่กับวิธีการ เราโตมากับแนวราบ ดีมานด์ขยายขึ้นเรื่อย”

ส่ง “อภิทาวน์” แข่งท้องถิ่น

อย่างไรก็ตาม แม้ทำเลกรุงเทพรอบนอก ยังเป็นโอกาสทองของตลาดแนวราบ แต่ตลาดต่างจังหวัดก็มีความน่าสนใจในดีมานด์ไม่ต่างกัน โดยเฉพาะจังหวัดที่มีความแข็งแกร่งของเศรษฐกิจภายใน มีแหล่งงาน และกลุ่มคนมีรายได้มั่นคงไม่หวือหวา เช่น นครศรีธรรมราช พบเป็นแหล่งงานที่ดีของคนในท้องถิ่นโดยตรง คนมีกำลังซื้อสูง และมีดีมานด์ในกลุ่มบ้านอย่างคึกคัก เช่นเดียวกับ เชียงราย มีความคึกคักของประชากร และเศรษฐกิจภายใน โดยเฉพาะด้านการแพทย์ ที่พบมีประชากรประเทศเพื่อนบ้านเข้ามารักษาตัวสร้างเม็ดเงินภายในจังหวัด ฉะนั้นในปีนี้ บริษัทจะนำร่อง เปิดตัวโครงการแนวราบใน 5 จังหวัด ผ่านแบรนด์ “อภิทาวน์” มูลค่ารวม 4,700 ล้านบาท ได้แก่ นครศรีธรรมราช ระยอง อยุธยา ขอนแก่น และเชียงราย ในรูปแบบโครงการแบบมิกซ์ โปรดักต์ (Mix Products) บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮม ราคาเริ่มต้น 1.5-9 ล้านบาท พร้อมๆกับแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ อีกจำนวน 21 โครงการ

ทั้งนี้ แม้เปรียบเป็นการทดลองตลาดในต่างจังหวัด ก่อนเคาะแผนระยะยาวในการจัดพอร์ต แต่เชื่อมั่นว่าจะได้รับการตอบรับดี ผ่านการชูมาตรฐานบ้าน และเทคโนโลยีนวัตกรรมที่เป็นจุดเด่นของเอพี ก้าวผ่านความยากของตลาด โดยเฉพาะการแข่งขันกับผู้พัฒนาซึ่งเป็นเจ้าถิ่น และมีต้นทุนที่ดินแทบเป็นศูนย์ จากการถือครองมรดกมานานแล้วนำมาพัฒนาโครงการ ส่วนการที่บริษัทเข้าไปทีหลัง ย่อมมีต้นทุนที่ดินสูงกว่ามาก เป็นต้น 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,593