20 กันยายน 2020
- WWW.SETTRADE.COM -  SET  1,288.39  +3.99  +0.31%         Value  49,975.26  Mil.Baht         SET50  826.83  +1.17  +0.14%         Value  29,104.96  Mil.Baht         SET100  1,847.55  +5.31  +0.29%         Value  38,023.31  Mil.Baht         sSET  607.63  -0.05  -0.01%         Value  1,770.90  Mil.Baht         SETCLMV  865.30  +4.97  +0.58%         Value  17,385.64  Mil.Baht         SETHD  854.80  +2.62  +0.31%         Value  14,954.21  Mil.Baht         SETTHSI  773.37  +4.72  +0.61%         Value  26,871.46  Mil.Baht         SETWB  885.29  +0.08  +0.01%         Value  9,430.49  Mil.Baht         mai  310.58  -0.25  -0.08%         Value  1,774.57  Mil.Baht             AGRO  427.45  -0.76  -0.18%       AGRI  224.78  +1.40  +0.63%       FOOD  12,131.53  -28.95  -0.24%           CONSUMP  89.37  +0.75  +0.85%       FASHION  512.50  +0.57  +0.11%       HOME  22.05  +0.20  +0.92%       PERSON  241.53  +2.72  +1.14%           FINCIAL  115.54  +1.38  +1.21%       BANK  259.16  +3.28  +1.28%       FIN  3,667.41  +44.29  +1.22%       INSUR  10,893.40  +78.53  +0.73%           INDUS  83.01  +0.23  +0.28%       AUTO  341.87  +1.49  +0.44%       IMM  44.01  +0.54  +1.24%       PAPER  3,882.12  +28.13  +0.73%       PETRO  721.08  +1.09  +0.15%       PKG  3,888.25  +19.14  +0.49%       STEEL  20.66  -0.14  -0.67%           PROPCON  96.17  -0.37  -0.38%       CONMAT  8,564.72  -9.19  -0.11%       PROP  182.58  -0.87  -0.47%       PF&REIT  184.82  -1.31  -0.70%       CONS  55.77  -0.11  -0.20%           RESOURC  174.12  +0.30  +0.17%       ENERG  19,860.22  +34.43  +0.17%       MINE  4.78  -  -           SERVICE  423.20  +0.56  +0.13%       COMM  35,270.80  +277.47  +0.79%       HELTH  4,499.94  -43.79  -0.96%       MEDIA  40.12  +0.17  +0.43%       PROF  132.46  -0.52  -0.39%       TOURISM  374.31  -1.72  -0.46%       TRANS  325.20  -0.40  -0.12%           TECH  155.74  +1.81  +1.18%       ETRON  2,461.94  +79.09  +3.32%       ICT  136.00  +0.92  +0.68%       TFEX       SET50 Index Futures       S50U20  829.0  +3.0  155,461        S50V20  829.0  +5.0  54        S50X20  -  -  -        S50Z20  826.7  +3.8  38,802        S50H21  822.8  +3.8  3,400        S50M21  818.8  +3.5  1,360      Sector Index Futures       BANKU20  -  -  -        COMMU20  -  -  -        ENERGU20  -  -  -        FOODU20  -  -  -        ICTU20  -  -  -      Single Stock Futures       AAVU20  -  -  -        ADVANCU20  178.50  +1.20  52        AEONTSU20  -  -  -        AMATAU20X  13.20  +0.05  1        AOTU20  59.85  +0.25  321        APU20  5.92  +0.22  4        BAU20  -  -  -        BANPUU20  6.15  +0.72  652        BAYU20  -  -  -        BBLU20  101.00  +1.84  29        BCHU20  -  -  100        BCPU20  -  -  -        BCPGU20  12.03  -0.15  3        BDMSU20  20.19  -0.50  2,808        BEAUTYU20  1.21  -  72        BECU20  4.97  -0.12  42        BEMU20  9.01  +0.06  1        BGRIMU20  46.00  +1.55  5        BHU20  -  -  -        BJCU20  -  -  -        BLAU20  17.12  -0.26  2        BLANDU20  -  -  -        BPPU20  -  -  -        BTSU20X  -  -  500        CBGU20  113.00  -0.01  184        CENTELU20  23.95  -0.80  159        CHGU20  2.53  +0.03  24        CKU20  17.60  +0.03  1        CKPU20  5.85  +0.28  596        COM7U20X  39.65  +2.25  104        CPALLU20  62.48  +0.13  26        CPFU20  30.09  +0.05  719        CPNU20  -  -  20        DELTAU20  143.50  +9.25  77        DTACU20  32.49  -0.63  236        EAU20  40.66  -0.84  602        EASTWU20  -  -  -        EGCOU20  -  -  -        EPGU20  -  -  -        ERWU20  -  -  -        ESSOU20  -  -  -        GFPTU20  11.77  -0.33  5        GLOBALU20X  -  -  -        GPSCU20  64.39  +0.39  82        GULFU20Y  -  -  -        GUNKULU20  2.29  +0.04  1,018        HANAU20  42.69  +0.50  6        HMPROU20  -  -  -        ICHIU20  -  -  -        INTUCHU20  54.00  -0.67  94        IRPCU20  2.15  +0.04  57        ITDU20  0.98  -0.01  3        IVLU20  22.92  -0.23  101        JASU20  2.88  +0.35  22,437        JMTU20  -  -  -        KBANKU20  80.45  +1.95  56        KCEU20  30.20  +0.25  23        KKPU20  -  -  20        KTBU20  9.45  +0.27  93        KTCU20  32.90  +1.29  89        LHU20  7.12  -0.05  29        LPNU20  4.53  -0.09  6        MU20  -  -  -        MAJORU20  -  -  -        MBKU20  -  -  -        MEGAU20  -  -  -        MINTU20X  22.55  -0.06  336        MTCU20  51.70  +1.50  4        ORIU20  -  -  -        OSPU20  37.50  -0.55  1        PLANBU20  -  -  -        PRMU20  -  -  1,000        PSHU20  -  -  -        PSLU20  -  -  -        PTGU20  17.45  -0.01  2        PTTU20  35.30  -0.40  32        PTTEPU20  87.00  -0.05  33        PTTGCU20  43.25  +0.38  3        QHU20  2.18  -0.01  10        RATCHU20  52.00  -1.00  9        ROBINSU20X  -  -  -        RSU20  18.99  +0.20  1        SU20  -  -  -        SAMARTU20  -  -  -        SAWADU20  47.00  -1.00  284        SCBU20X  67.67  +0.57  27        SCCU20  343.85  +5.04  62        SGPU20  -  -  -        SIRIU20  0.69  +0.02  32        SPALIU20  16.00  +0.04  1        SPCGU20  -  -  -        SPRCU20  -  -  -        STAU20  26.55  +0.05  512        STECU20  11.90  -  25        STPIU20  -  -  -        SUPERU20  0.87  -  4,187        TASCOU20  15.92  -0.58  275        TCAPU20X  -  -  -        THAIU20  -  -  -        THANIU20X  3.85  -  10        THCOMU20  5.37  -0.23  85        THGU20  -  -  -        TISCOU20  64.13  +0.49  193        TKNU20  -  -  -        TMBU20  0.93  +0.04  21,788        TOAU20  -  -  -        TOPU20  38.51  +0.25  340        TPIPLU20  1.28  +0.02  42        TPIPPU20  -  -  -        TQMU20  130.00  +6.04  1        TRUEU20  3.24  +0.08  231        TTAU20  -  -  -        TTCLU20  4.00  -0.05  20        TTWU20  -  -  -        TUU20  13.66  -0.16  125        TVOU20  34.00  +0.74  1,003        UNIQU20  -  -  -        VGIU20  6.50  -  9        VNGU20  -  -  -        VNTU20  -  -  -        WHAU20  2.96  -0.02  11,013        WHAUPU20  -  -  -      GF10 Futures       GF10V20  28,950  +100  3,625        GF10Z20  29,020  +100  1,087        GF10G21  29,070  +80  567      GF50 Futures       GFV20  28,940  +120  96        GFZ20  29,030  +130  95        GFG21  29,080  +210  4      Gold Online Futures       GOU20  1,954.70  +13.20  20,722        GOZ20  1,961.50  +13.70  7,868      GOLD-D       GDU20  -  -  -        GDZ20  1,954.50  +6.04  171      USD Futures       USDU20  31.11  -0.12  5,844        USDV20  31.11  -0.14  23        USDX20  -  -  -        USDZ20  31.12  -0.11  10,199      BB3 Futures       BB3Z20  -  -  -        BB3H21  -  -  -      TGB5 Futures       TGB5Z20  -  -  -        TGB5H21  -  -  -      RSS3 Futures       RSS3U20  -  -  -        RSS3V20  -  -  -        RSS3X20  -  -  -        RSS3Z20  -  -  -        RSS3F21  -  -  -        RSS3G21  -  -  -        RSS3H21  -  -  -      RSS3D Futures       RSS3DU20  -  -  -        RSS3DV20  -  -  -        RSS3DX20  58.70  +2.00  4        RSS3DZ20  59.00  +2.00  4        RSS3DF21  59.20  +2.00  4        RSS3DG21  59.00  +2.00  4        RSS3DH21  -  -  -      Index Options       Most Active Call Volume       S50U20C850  2.7  +0.4  767        S50U20C825  11.0  +0.8  654        S50Z20C875  11.9  +0.2  241        S50U20C875  0.6  +0.1  221        S50Z20C825  30.5  -0.4  218      Most Active Put Volume       S50U20P800  2.4  -0.5  726        S50U20P825  7.7  -1.7  586        S50U20P775  1.0  -0.1  291        S50Z20P800  18.5  -2.7  229        S50Z20P775  13.0  -0.6  180          

ตลาดคอนโดรัดเข็มขัด  ซื้อ-ขายที่ดินซบเซา

30 Jun 2020 15:30 น.
อ่าน 681 ครั้ง


ผ่ามุมคิด

ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์หดตัวแรงจากโควิดพ่นพิษความเชื่อมั่นและความมั่นคงของรายได้ ได้สร้างความกังวลให้กับกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ต่อเนื่อง โดยเฉพาะในแง่การลงทุนใดๆ ที่ไม่มั่นใจว่าจะก่อให้เกิดรายได้หมุนเวียนใหม่ สะท้อนจากการประกาศปรับลดจำนวนเปิดโครงการใหม่ ประเมินทั้งปีคงหายไปไม่ตํ่ากว่า 30% จากแผนเดิม หนักสุดคือกลุ่มโครงการคอนโดมิเนียม คาดการเปิดตัวลดลงตํ่าๆ 70% พักฐานความร้อนแรงของดีมานด์เทียม และซัพพลายส่วนเกินในตลาด ขณะดัชนีชี้วัดภาพอนาคตของอสังหาฯ ปีหน้า คือ จำนวนที่ดินใหม่ในมือดีเวลลอปเปอร์ ซึ่งพบการซื้อ-ขาย ซบเซาไม่ต่างกัน โดยนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ระบุ ปัจจัยสำคัญ คือ ราคาที่ดินที่ยังพุ่งแรง สวนทางความต้องการผู้ซื้อยุคโควิด ที่เล็งหาความคุ้มค่าด้านราคาเป็นหลัก มากกว่าการอิงแอบกับทำเลและมูลค่าเหมือนในอดีต​ ท่ามกลางความคล่องตัวน้อยลงของบางบริษัทที่มีภาระหนี้สูง 

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม

อย่างไรก็ตาม มองเป็นจังหวะดี​ ช้อนซื้อที่ดินเก็บได้​ หากอยู่ในระดับราคาที่เหมาะสม​ เพื่อรองรับการเปิดตัวโครงการใหม่หลังตลาดฟื้นตัว​ ชิงโอกาสทำราคาดีเหนือคู่แข่ง

 

คอนโดพักฐาน

แม้สถานการณ์ตลาดอสังหาฯโดยรวมกลับมามีสัญญาณเป็นบวกมากขึ้น จากจำนวนลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการต่างๆ กลับมาถล่มทลายอยู่ในสัดส่วนใกล้เคียงช่วงปกติตั้งแต่ช่วงปลายเดือนเมษายน​ ขณะยอดขายแนวราบคึกคักเติบโตสูง จากการเปลี่ยนใจฉับพลันรับวิถีใหม่ (New Normal) ประกอบกับปัจจัยเรื่องอัตราดอกเบี้ย และความต้องการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินในช่วงเดือน พ.ค. ที่มีการผ่อนคลายมากขึ้นสำหรับกลุ่มลูกค้าที่ประกอบอาชีพได้รับผลกระทบจากวิกฤติโควิด แต่อย่างไรก็ตาม​มองว่า โครงการเปิดใหม่ และ อยู่ในสถานะก่อสร้างใกล้เสร็จสมบูรณ์ หากไม่ตอบโจทย์กับความต้องการผู้ซื้อ​ ก็ยังน่าเป็นห่วงอยู่มาก เช่นเดียวกับ ความกังวลของผู้ประกอบการ พับแผนเลื่อนเปิดโครงการใหม่ คงซึมยาวไปอย่างน้อย 2 ปี ส่งผลให้ภาพรวมจำนวนซัพพลายใหม่จะหายไปจากตลาดประมาณ30% (อ้างอิงจากแผนธุรกิจที่ประกาศ ณ ต้นปี ของ 10 ดีเวลลอปเปอร์) เพราะส่วนใหญ่ไม่ต้องการเสี่ยง รัดเข็มขัด และใช้เป็นจังหวะระบายสต็อกแทน

“เป็นปีพักฐานสำหรับตลาดคอนโดฯ แน่นอน ซัพพลายลงไป 70% คอนโดฯเปิดใหม่น้อยลง หรือ เปิดก็อาจขายได้ไม่ดี มองคงอยู่ในภาวะแบบนี้ 2 ปี ก่อนดีขึ้นในปี 2565 อย่างไรก็ตาม มองอีกแง่ จะช่วยให้ราคาตลาดกลับสู่จุดสมดุลที่เหมาะสมได้”

ผู้ประกอบการรัดเข็มขัด

ทั้งนี้ ยังพบประเด็นที่น่าสนใจ คือ บริษัทขนาดใหญ่หลายรายกลับได้รับผลกระทบจากโควิดค่อนข้างชัดเจน จากอัตราส่วนหนี้สินต่อภาระดอกเบี้ยที่มีเกิน 100% ก่อให้เกิดความกังวลเรื่องค่าใช้จ่ายภายใน และที่ต้องจ่ายให้กับซัพพลายเออร์ หรือ ผู้รับเหมาต่างๆ ซึ่งกลายเป็นว่า เริ่มลดการลงทุน ไม่มีสภาพคล่องเพียงพอในการลงทุนใหม่ โดยเฉพาะการซื้อที่ดินเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการ พบตั้งแต่ต้นปี ดีเวลลอปเปอร์ซื้อที่ดินรวมกันนับมือได้ บางส่วนประกาศจำนวนเปิดโครงการใหม่ แต่ยังไม่มีที่ดินครบตามจำนวน ซึ่งจะส่งผลถึงแผนเปิดโครงการต่างๆในปีหน้าด้วย เป็นส่วนหนึ่งให้ตลาดคอนโดฯพักฐานต่อ ท่ามกลางราคาที่ดินต่างๆ ไม่ได้หดตัวลง​ ซ้ำเติมภาวะอยู่ยาก

“ปีนี้ที่ยังเห็นมีโครงการเปิดใหม่อยู่บ้าง เป็นเพราะมีที่ดินติดมือกันมา บางค่ายไม่รู้จะทำอะไร แต่ปีหน้ายังมองไม่เห็นภาพ​ เพราะไม่เห็นการซื้อใหม่เกิดขึ้น อีกประการน่าฉงน​ โควิดทำให้คนล้มละลายมากกว่าคนเสียชีวิตด้วยซ้ำ​ แต่ราคาที่ดินดันไม่ได้ลดลงเลย​ สวนทางภาวะเศรษฐกิจอยู่มาก”





งบซื้อที่ดิน 8 พันล้าน

อย่างไรก็ตาม นายไตรเตชะ กล่าวว่า เนื่องด้วยบริษัทไม่มีปัญหาด้านสภาพคล่อง อัตราส่วนหนี้สินอยู่ในระดับต่ำกว่า 70% จึงไม่มีความกังวลในการลงทุนใหม่ สะท้อนจากการกล้าเปิดตัวโครงการใหม่ (ศุภาลัย ลอฟท์ สาทร - ราชพฤกษ์ มูลค่า 1.4 พันล้านบาท) สวนภาวะตลาด และได้รับผลตอบรับดีเกินคาด จากการนำที่ดินซึ่งซื้อมาในต้นทุนต่ำ 1.4 แสน/ตร.ว.​ (ปัจจุบันราคามากกว่า​ 2.7 แสนบาท/ตร.ว.) มาพัฒนา​ จนสามารถทำราคาขายได้ต่ำกว่าท้องตลาด 30% เฉลี่ย​ 5-6​ หมื่นบาท/ตร.ม​. เท่านั้น​ ซึ่งเป็นราคาถอยหลังไป​ 8​ ปี​ ต่างจากโครงการในละแวกเดียวกัน​ ขายในราคามากกว่า​ 1​ แสนบาท/ตร.ม.​ ทั้งนี้​ มาจากการเล็งเห็นโอกาสการเติบโตของพื้นที่ดังกล่าวในช่วงก่อนหน้า​ ซึ่งบริษัทจะใช้กลยุทธ์เดียวกันนี้​ ในการพัฒนาโครงการ อื่นๆ ในอนาคตด้วย​ หลังเชื่อตลาดคอนโดฯ ยังมีโอกาส​หลังผ่านพ้นช่วงพักฐาน​ 2 ปี​ ฉะนั้น​ การเก็บที่ดินไว้รองรับการพัฒนา อาจสร้างโอกาสการขายและส่งผลดีต่อการแข่งขันในอนาคต​ โดยทั้งปีตั้งงบประมาณซื้อที่ดินไว้ทั้งสิ้น​ 8​ พันล้านบาท​ หากมีโอกาสก็ตั้งใจเดินหน้าซื้อให้ครบ​



“บริษัททำตัวเองให้คลีน ให้ร่างกายฟิต​ เพื่อรอโอกาสเช่นนี้​ คล้ายการเก็บตัวรอแข่งโอลิมปิก​ แข่งเมื่อไหร่ก็พร้อม​ ที่ดินก็จำเป็น​ งบ​ 8 พันล้านบาท เราอยากซื้อให้ครบ​ แต่ต้องดูถึงระดับราคาที่เหมาะสมพอใจด้วย​ ขณะปัจจุบันมีที่ดินในมือแล้ว​ 10​ แปลง​ รองรับการพัฒนาได้ถึงปี 2565”

ทั้งนี้​ แม้ราคาที่ดินโดยรวมยังมีราคาสูง​ แต่พบบางแปลงก็มีราคาลดลงบ้าง​ ฉะนั้น​ บริษัทจะเฝ้าติดตาม​ หากเจอบางแปลงมีราคาที่เหมาะสม​ ก็มีกำลังพร้อมจะซื้อเก็บได้ทันที  

 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศราฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,587 วันที่ 28 มิถุนายน - 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2563


ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @thansettakij