ผ่ามุมคิด
ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์หดตัวแรงจากโควิดพ่นพิษความเชื่อมั่นและความมั่นคงของรายได้ ได้สร้างความกังวลให้กับกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ต่อเนื่อง โดยเฉพาะในแง่การลงทุนใดๆ ที่ไม่มั่นใจว่าจะก่อให้เกิดรายได้หมุนเวียนใหม่ สะท้อนจากการประกาศปรับลดจำนวนเปิดโครงการใหม่ ประเมินทั้งปีคงหายไปไม่ตํ่ากว่า 30% จากแผนเดิม หนักสุดคือกลุ่มโครงการคอนโดมิเนียม คาดการเปิดตัวลดลงตํ่าๆ 70% พักฐานความร้อนแรงของดีมานด์เทียม และซัพพลายส่วนเกินในตลาด ขณะดัชนีชี้วัดภาพอนาคตของอสังหาฯ ปีหน้า คือ จำนวนที่ดินใหม่ในมือดีเวลลอปเปอร์ ซึ่งพบการซื้อ-ขาย ซบเซาไม่ต่างกัน โดยนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ระบุ ปัจจัยสำคัญ คือ ราคาที่ดินที่ยังพุ่งแรง สวนทางความต้องการผู้ซื้อยุคโควิด ที่เล็งหาความคุ้มค่าด้านราคาเป็นหลัก มากกว่าการอิงแอบกับทำเลและมูลค่าเหมือนในอดีต ท่ามกลางความคล่องตัวน้อยลงของบางบริษัทที่มีภาระหนี้สูง
อย่างไรก็ตาม มองเป็นจังหวะดี ช้อนซื้อที่ดินเก็บได้ หากอยู่ในระดับราคาที่เหมาะสม เพื่อรองรับการเปิดตัวโครงการใหม่หลังตลาดฟื้นตัว ชิงโอกาสทำราคาดีเหนือคู่แข่ง
คอนโดพักฐาน
แม้สถานการณ์ตลาดอสังหาฯโดยรวมกลับมามีสัญญาณเป็นบวกมากขึ้น จากจำนวนลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการต่างๆ กลับมาถล่มทลายอยู่ในสัดส่วนใกล้เคียงช่วงปกติตั้งแต่ช่วงปลายเดือนเมษายน ขณะยอดขายแนวราบคึกคักเติบโตสูง จากการเปลี่ยนใจฉับพลันรับวิถีใหม่ (New Normal) ประกอบกับปัจจัยเรื่องอัตราดอกเบี้ย และความต้องการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินในช่วงเดือน พ.ค. ที่มีการผ่อนคลายมากขึ้นสำหรับกลุ่มลูกค้าที่ประกอบอาชีพได้รับผลกระทบจากวิกฤติโควิด แต่อย่างไรก็ตามมองว่า โครงการเปิดใหม่ และ อยู่ในสถานะก่อสร้างใกล้เสร็จสมบูรณ์ หากไม่ตอบโจทย์กับความต้องการผู้ซื้อ ก็ยังน่าเป็นห่วงอยู่มาก เช่นเดียวกับ ความกังวลของผู้ประกอบการ พับแผนเลื่อนเปิดโครงการใหม่ คงซึมยาวไปอย่างน้อย 2 ปี ส่งผลให้ภาพรวมจำนวนซัพพลายใหม่จะหายไปจากตลาดประมาณ30% (อ้างอิงจากแผนธุรกิจที่ประกาศ ณ ต้นปี ของ 10 ดีเวลลอปเปอร์) เพราะส่วนใหญ่ไม่ต้องการเสี่ยง รัดเข็มขัด และใช้เป็นจังหวะระบายสต็อกแทน
“เป็นปีพักฐานสำหรับตลาดคอนโดฯ แน่นอน ซัพพลายลงไป 70% คอนโดฯเปิดใหม่น้อยลง หรือ เปิดก็อาจขายได้ไม่ดี มองคงอยู่ในภาวะแบบนี้ 2 ปี ก่อนดีขึ้นในปี 2565 อย่างไรก็ตาม มองอีกแง่ จะช่วยให้ราคาตลาดกลับสู่จุดสมดุลที่เหมาะสมได้”
ผู้ประกอบการรัดเข็มขัด
ทั้งนี้ ยังพบประเด็นที่น่าสนใจ คือ บริษัทขนาดใหญ่หลายรายกลับได้รับผลกระทบจากโควิดค่อนข้างชัดเจน จากอัตราส่วนหนี้สินต่อภาระดอกเบี้ยที่มีเกิน 100% ก่อให้เกิดความกังวลเรื่องค่าใช้จ่ายภายใน และที่ต้องจ่ายให้กับซัพพลายเออร์ หรือ ผู้รับเหมาต่างๆ ซึ่งกลายเป็นว่า เริ่มลดการลงทุน ไม่มีสภาพคล่องเพียงพอในการลงทุนใหม่ โดยเฉพาะการซื้อที่ดินเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการ พบตั้งแต่ต้นปี ดีเวลลอปเปอร์ซื้อที่ดินรวมกันนับมือได้ บางส่วนประกาศจำนวนเปิดโครงการใหม่ แต่ยังไม่มีที่ดินครบตามจำนวน ซึ่งจะส่งผลถึงแผนเปิดโครงการต่างๆในปีหน้าด้วย เป็นส่วนหนึ่งให้ตลาดคอนโดฯพักฐานต่อ ท่ามกลางราคาที่ดินต่างๆ ไม่ได้หดตัวลง ซ้ำเติมภาวะอยู่ยาก
“ปีนี้ที่ยังเห็นมีโครงการเปิดใหม่อยู่บ้าง เป็นเพราะมีที่ดินติดมือกันมา บางค่ายไม่รู้จะทำอะไร แต่ปีหน้ายังมองไม่เห็นภาพ เพราะไม่เห็นการซื้อใหม่เกิดขึ้น อีกประการน่าฉงน โควิดทำให้คนล้มละลายมากกว่าคนเสียชีวิตด้วยซ้ำ แต่ราคาที่ดินดันไม่ได้ลดลงเลย สวนทางภาวะเศรษฐกิจอยู่มาก”
งบซื้อที่ดิน 8 พันล้าน
อย่างไรก็ตาม นายไตรเตชะ กล่าวว่า เนื่องด้วยบริษัทไม่มีปัญหาด้านสภาพคล่อง อัตราส่วนหนี้สินอยู่ในระดับต่ำกว่า 70% จึงไม่มีความกังวลในการลงทุนใหม่ สะท้อนจากการกล้าเปิดตัวโครงการใหม่ (ศุภาลัย ลอฟท์ สาทร - ราชพฤกษ์ มูลค่า 1.4 พันล้านบาท) สวนภาวะตลาด และได้รับผลตอบรับดีเกินคาด จากการนำที่ดินซึ่งซื้อมาในต้นทุนต่ำ 1.4 แสน/ตร.ว. (ปัจจุบันราคามากกว่า 2.7 แสนบาท/ตร.ว.) มาพัฒนา จนสามารถทำราคาขายได้ต่ำกว่าท้องตลาด 30% เฉลี่ย 5-6 หมื่นบาท/ตร.ม. เท่านั้น ซึ่งเป็นราคาถอยหลังไป 8 ปี ต่างจากโครงการในละแวกเดียวกัน ขายในราคามากกว่า 1 แสนบาท/ตร.ม. ทั้งนี้ มาจากการเล็งเห็นโอกาสการเติบโตของพื้นที่ดังกล่าวในช่วงก่อนหน้า ซึ่งบริษัทจะใช้กลยุทธ์เดียวกันนี้ ในการพัฒนาโครงการ อื่นๆ ในอนาคตด้วย หลังเชื่อตลาดคอนโดฯ ยังมีโอกาสหลังผ่านพ้นช่วงพักฐาน 2 ปี ฉะนั้น การเก็บที่ดินไว้รองรับการพัฒนา อาจสร้างโอกาสการขายและส่งผลดีต่อการแข่งขันในอนาคต โดยทั้งปีตั้งงบประมาณซื้อที่ดินไว้ทั้งสิ้น 8 พันล้านบาท หากมีโอกาสก็ตั้งใจเดินหน้าซื้อให้ครบ
“บริษัททำตัวเองให้คลีน ให้ร่างกายฟิต เพื่อรอโอกาสเช่นนี้ คล้ายการเก็บตัวรอแข่งโอลิมปิก แข่งเมื่อไหร่ก็พร้อม ที่ดินก็จำเป็น งบ 8 พันล้านบาท เราอยากซื้อให้ครบ แต่ต้องดูถึงระดับราคาที่เหมาะสมพอใจด้วย ขณะปัจจุบันมีที่ดินในมือแล้ว 10 แปลง รองรับการพัฒนาได้ถึงปี 2565”
ทั้งนี้ แม้ราคาที่ดินโดยรวมยังมีราคาสูง แต่พบบางแปลงก็มีราคาลดลงบ้าง ฉะนั้น บริษัทจะเฝ้าติดตาม หากเจอบางแปลงมีราคาที่เหมาะสม ก็มีกำลังพร้อมจะซื้อเก็บได้ทันที
หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศราฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,587 วันที่ 28 มิถุนายน - 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2563