ตลาดคอนโดรัดเข็มขัด  ซื้อ-ขายที่ดินซบเซา

30 มิ.ย. 2563 | 08:30 น.

ผ่ามุมคิด

ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์หดตัวแรงจากโควิดพ่นพิษความเชื่อมั่นและความมั่นคงของรายได้ ได้สร้างความกังวลให้กับกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ต่อเนื่อง โดยเฉพาะในแง่การลงทุนใดๆ ที่ไม่มั่นใจว่าจะก่อให้เกิดรายได้หมุนเวียนใหม่ สะท้อนจากการประกาศปรับลดจำนวนเปิดโครงการใหม่ ประเมินทั้งปีคงหายไปไม่ตํ่ากว่า 30% จากแผนเดิม หนักสุดคือกลุ่มโครงการคอนโดมิเนียม คาดการเปิดตัวลดลงตํ่าๆ 70% พักฐานความร้อนแรงของดีมานด์เทียม และซัพพลายส่วนเกินในตลาด ขณะดัชนีชี้วัดภาพอนาคตของอสังหาฯ ปีหน้า คือ จำนวนที่ดินใหม่ในมือดีเวลลอปเปอร์ ซึ่งพบการซื้อ-ขาย ซบเซาไม่ต่างกัน โดยนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ระบุ ปัจจัยสำคัญ คือ ราคาที่ดินที่ยังพุ่งแรง สวนทางความต้องการผู้ซื้อยุคโควิด ที่เล็งหาความคุ้มค่าด้านราคาเป็นหลัก มากกว่าการอิงแอบกับทำเลและมูลค่าเหมือนในอดีต​ ท่ามกลางความคล่องตัวน้อยลงของบางบริษัทที่มีภาระหนี้สูง 

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม

อย่างไรก็ตาม มองเป็นจังหวะดี​ ช้อนซื้อที่ดินเก็บได้​ หากอยู่ในระดับราคาที่เหมาะสม​ เพื่อรองรับการเปิดตัวโครงการใหม่หลังตลาดฟื้นตัว​ ชิงโอกาสทำราคาดีเหนือคู่แข่ง

 

คอนโดพักฐาน

แม้สถานการณ์ตลาดอสังหาฯโดยรวมกลับมามีสัญญาณเป็นบวกมากขึ้น จากจำนวนลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการต่างๆ กลับมาถล่มทลายอยู่ในสัดส่วนใกล้เคียงช่วงปกติตั้งแต่ช่วงปลายเดือนเมษายน​ ขณะยอดขายแนวราบคึกคักเติบโตสูง จากการเปลี่ยนใจฉับพลันรับวิถีใหม่ (New Normal) ประกอบกับปัจจัยเรื่องอัตราดอกเบี้ย และความต้องการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินในช่วงเดือน พ.ค. ที่มีการผ่อนคลายมากขึ้นสำหรับกลุ่มลูกค้าที่ประกอบอาชีพได้รับผลกระทบจากวิกฤติโควิด แต่อย่างไรก็ตาม​มองว่า โครงการเปิดใหม่ และ อยู่ในสถานะก่อสร้างใกล้เสร็จสมบูรณ์ หากไม่ตอบโจทย์กับความต้องการผู้ซื้อ​ ก็ยังน่าเป็นห่วงอยู่มาก เช่นเดียวกับ ความกังวลของผู้ประกอบการ พับแผนเลื่อนเปิดโครงการใหม่ คงซึมยาวไปอย่างน้อย 2 ปี ส่งผลให้ภาพรวมจำนวนซัพพลายใหม่จะหายไปจากตลาดประมาณ30% (อ้างอิงจากแผนธุรกิจที่ประกาศ ณ ต้นปี ของ 10 ดีเวลลอปเปอร์) เพราะส่วนใหญ่ไม่ต้องการเสี่ยง รัดเข็มขัด และใช้เป็นจังหวะระบายสต็อกแทน

“เป็นปีพักฐานสำหรับตลาดคอนโดฯ แน่นอน ซัพพลายลงไป 70% คอนโดฯเปิดใหม่น้อยลง หรือ เปิดก็อาจขายได้ไม่ดี มองคงอยู่ในภาวะแบบนี้ 2 ปี ก่อนดีขึ้นในปี 2565 อย่างไรก็ตาม มองอีกแง่ จะช่วยให้ราคาตลาดกลับสู่จุดสมดุลที่เหมาะสมได้”

ผู้ประกอบการรัดเข็มขัด

ทั้งนี้ ยังพบประเด็นที่น่าสนใจ คือ บริษัทขนาดใหญ่หลายรายกลับได้รับผลกระทบจากโควิดค่อนข้างชัดเจน จากอัตราส่วนหนี้สินต่อภาระดอกเบี้ยที่มีเกิน 100% ก่อให้เกิดความกังวลเรื่องค่าใช้จ่ายภายใน และที่ต้องจ่ายให้กับซัพพลายเออร์ หรือ ผู้รับเหมาต่างๆ ซึ่งกลายเป็นว่า เริ่มลดการลงทุน ไม่มีสภาพคล่องเพียงพอในการลงทุนใหม่ โดยเฉพาะการซื้อที่ดินเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการ พบตั้งแต่ต้นปี ดีเวลลอปเปอร์ซื้อที่ดินรวมกันนับมือได้ บางส่วนประกาศจำนวนเปิดโครงการใหม่ แต่ยังไม่มีที่ดินครบตามจำนวน ซึ่งจะส่งผลถึงแผนเปิดโครงการต่างๆในปีหน้าด้วย เป็นส่วนหนึ่งให้ตลาดคอนโดฯพักฐานต่อ ท่ามกลางราคาที่ดินต่างๆ ไม่ได้หดตัวลง​ ซ้ำเติมภาวะอยู่ยาก

“ปีนี้ที่ยังเห็นมีโครงการเปิดใหม่อยู่บ้าง เป็นเพราะมีที่ดินติดมือกันมา บางค่ายไม่รู้จะทำอะไร แต่ปีหน้ายังมองไม่เห็นภาพ​ เพราะไม่เห็นการซื้อใหม่เกิดขึ้น อีกประการน่าฉงน​ โควิดทำให้คนล้มละลายมากกว่าคนเสียชีวิตด้วยซ้ำ​ แต่ราคาที่ดินดันไม่ได้ลดลงเลย​ สวนทางภาวะเศรษฐกิจอยู่มาก”

งบซื้อที่ดิน 8 พันล้าน

อย่างไรก็ตาม นายไตรเตชะ กล่าวว่า เนื่องด้วยบริษัทไม่มีปัญหาด้านสภาพคล่อง อัตราส่วนหนี้สินอยู่ในระดับต่ำกว่า 70% จึงไม่มีความกังวลในการลงทุนใหม่ สะท้อนจากการกล้าเปิดตัวโครงการใหม่ (ศุภาลัย ลอฟท์ สาทร - ราชพฤกษ์ มูลค่า 1.4 พันล้านบาท) สวนภาวะตลาด และได้รับผลตอบรับดีเกินคาด จากการนำที่ดินซึ่งซื้อมาในต้นทุนต่ำ 1.4 แสน/ตร.ว.​ (ปัจจุบันราคามากกว่า​ 2.7 แสนบาท/ตร.ว.) มาพัฒนา​ จนสามารถทำราคาขายได้ต่ำกว่าท้องตลาด 30% เฉลี่ย​ 5-6​ หมื่นบาท/ตร.ม​. เท่านั้น​ ซึ่งเป็นราคาถอยหลังไป​ 8​ ปี​ ต่างจากโครงการในละแวกเดียวกัน​ ขายในราคามากกว่า​ 1​ แสนบาท/ตร.ม.​ ทั้งนี้​ มาจากการเล็งเห็นโอกาสการเติบโตของพื้นที่ดังกล่าวในช่วงก่อนหน้า​ ซึ่งบริษัทจะใช้กลยุทธ์เดียวกันนี้​ ในการพัฒนาโครงการ อื่นๆ ในอนาคตด้วย​ หลังเชื่อตลาดคอนโดฯ ยังมีโอกาส​หลังผ่านพ้นช่วงพักฐาน​ 2 ปี​ ฉะนั้น​ การเก็บที่ดินไว้รองรับการพัฒนา อาจสร้างโอกาสการขายและส่งผลดีต่อการแข่งขันในอนาคต​ โดยทั้งปีตั้งงบประมาณซื้อที่ดินไว้ทั้งสิ้น​ 8​ พันล้านบาท​ หากมีโอกาสก็ตั้งใจเดินหน้าซื้อให้ครบ​

“บริษัททำตัวเองให้คลีน ให้ร่างกายฟิต​ เพื่อรอโอกาสเช่นนี้​ คล้ายการเก็บตัวรอแข่งโอลิมปิก​ แข่งเมื่อไหร่ก็พร้อม​ ที่ดินก็จำเป็น​ งบ​ 8 พันล้านบาท เราอยากซื้อให้ครบ​ แต่ต้องดูถึงระดับราคาที่เหมาะสมพอใจด้วย​ ขณะปัจจุบันมีที่ดินในมือแล้ว​ 10​ แปลง​ รองรับการพัฒนาได้ถึงปี 2565”

ทั้งนี้​ แม้ราคาที่ดินโดยรวมยังมีราคาสูง​ แต่พบบางแปลงก็มีราคาลดลงบ้าง​ ฉะนั้น​ บริษัทจะเฝ้าติดตาม​ หากเจอบางแปลงมีราคาที่เหมาะสม​ ก็มีกำลังพร้อมจะซื้อเก็บได้ทันที  

 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศราฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,587 วันที่ 28 มิถุนายน - 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2563