"แสนสิริ" ยอมควักเนื้อเพื่อกำสภาพคล่อง

ตลาดตราสารหนี้ แม้จะเริ่มกลับมาคึกคัก  โดยในเดือนมิถุนายน มีบริษัทจดทะเบียน (บจ.) ที่เสนอขายหุ้นกู้ร่วม 12 แห่ง มูลค่ากว่า 5.2 หมื่นล้านบาท (รวมTRUE ออก 4.8 พันล้านบาท และSIRI ออกหุ้นกู้Perpetual Bond 3 พันล้านบาท ) และมี 3 บริษัทที่ปิดขายได้ตามจำนวนที่เสนอขาย คือบมจ.เบอร์ลี่ ยุคเกอร์( BJC)  จำนวน 1.8 หมื่นล้านบาท, บมจ.เจริญโภคภัณฑ์อาหาร(CPF) เสนอขายได้ครบตามจำนวน 2.5 หมื่นล้านบาท และบมจ.ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (ALL) เสนอขายได้ตามจำนวน 104.90 ล้านบาท  

แต่สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังไม่ใช่เรื่องง่าย เห็นได้จากหุ้นกู้ที่เสนอขายในช่วงหลังวงเงินไม่สูง อย่างกรณี บมจ. เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) เสนอขายเพียง 400 ล้านบาท อายุ 2 ปี 6 เดือน ดอกเบี้ย 6.80% ต่อปี เรทติ้งอยู่ที่ BB+ ,บมจ. พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค(PF) ไม่เกิน 600 ล้านบาท อายุ 2 ปี ดอกเบี้ย 6.25% ต่อปี เรทติ้งที่ BB+ ,บมจ.ปริญสิริ ( PRIN) เสนอขาย 180 ล้านบาทอายุ 1 ปี ดอกเบี้ย 4% เรทติ้ง “BBB”   และบมจ.มั่นคงเคหะการ  ( MK) วงเงิน 200 ล้านบาท อายุ 118 วัน ดอกเบี้ย 3.6%ต่อปี 

ส่วนหนึ่งเพราะมีบทเรียนให้เห็นจากบจ.ที่ออกมาแล้วขายไม่หมด เช่นบมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) เสนอขายช่วงปลายเดือนมีนาคมปีนี้  4,000 ล้านบาท ขายได้ 1,170 ล้านบาท หรือขายได้ 29%, บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์  (NOBLE ) เสนอขายช่วง 20-22 เมษายน  1,500 ล้านบาท ขายได้ 490 ล้านบาท คิดเป็น 32% ,บมจ.ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ (CI) ขายได้เพียง 29% ส่วน บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN) ขายไม่ได้เลย 

"แสนสิริ" แบกภาระดบ. 8.5% ต่อปี 

ขณะที่บมจ. แสนสิริ (SIRI)  ในช่วงที่ผ่านมา มักจะออกหุ้นกู้อายุ 3-5 ปี วงเงิน 2,000-5,000 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย  3.2 -3.9% ต่อปี แต่รอบนี้จัดหนัก "หุ้นกู้ด้อยสิทธิที่มีลักษณะคล้ายทุน "(Perpetual Bond) หรือ"หุ้นกู้ชั่วนิรันดร์ " วงเงิน  3,000 ล้านบาท กำหนดดอกเบี้ย 5 ปีแรก 8.50% ต่อปี จ่ายดอกเบี้ยทุก 3 เดือน  เสนอขายให้กับผู้ลงทุนทั่วไปวันที่  22-25 มิถุนายนนี้  ด้วยอันดับความน่าเชื่อถือของบริษัทอยู่ที่ BBB+/Negative เรทติ้งหุ้นกู้ที่ BBB-   เรียกว่าเดินตามแบบฉบับการออกหุ้นกู้ชั่วนิรันดร์  ของ บมจ.อนันดา ฯ ที่ออกมาขายต่อเนื่องในช่วง 5 ปี (2558-62) ให้ดอกเบี้ย 5 ปีแรกอยู่ระดับ  8.00-9.00% ต่อปี หรือ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่กำหนดดอกเบี้ยสูงถึง  9.50% ต่อปี (ตารางประกอบ)  สูงกว่าหุ้นกู้ชนิดเดียวกันในตลาด ที่จ่าย 5 ปีแรก อัตรา  5.00% ต่อปี  

ทำให้แสนสิริต้องแบกภาระดอกเบี้ย 5 ปีแรกสูงถึง 1,275 ล้านบาท  คิดเป็น 42.5% ของวงเงินที่ออก 

ข้อดีของการออกหุ้นกู้ Perpetual Bond ตราสารหนี้กึ่งตราสารทุน หรือ หุ้นกู้ชั่วนิรันดร์  คือบันทึกบัญชีนับเป็นทุนได้ ทำให้ผู้ออกมีรูมที่จะก่อหนี้หรือกู้จากสถาบันการเงินจากอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E)ที่ไม่ได้เพิ่ม แต่หากเลย 5 ปี จะถูกบันทึกเป็นหนี้ ดังนั้นผู้ออกจึงมักจะไถ่ถอนคืนเมื่อครบ 5 ปี เพื่อจะไม่ส่งผลต่ออัตราหนี้สินต่อทุน (D/E ) อย่างไรก็ดี หากเกณฑ์มาตรฐานบัญชีใหม่ Perpetual Bond มีผลบังคับใช้ ( ได้เลื่อนออกไปอีก 3 ปี จากเดิมที่จะบังคับใช้ 1 ม.ค.63) จะถูกบันทึกเป็นหนี้  ผู้ออกหุ้นกู้ชนิดนี้จะเลือกจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยในระบบเศรษฐกิจอยู่ในระดับต่ำ  ผู้ลงทุนไม่มีทางเลือกมากนัก และต้องการแสวงหาอัตราผลตอบแทนที่สูงโดยยินดีแลกกับความเสี่ยงที่สูงขึ้นด้วย

"ตลาดหุ้นกู้ แม้จะกลับมาคึกคัก แต่ยังไม่เปิดให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่แนวโน้มธุรกิจยังชะลอตัว จากผลกระทบสถานการณ์โควิด กำลังซื้อหด ซ้ำเติมในเรื่องเกณฑ์ LTV ทำให้แสนสิริ เลือกที่จะออกหุ้นกู้ชั่วนิรันด์ โดยยอมจ่ายดอกเบี้ยสูง เพื่อดึงสภาพคล่อง  ซึ่งสะท้อนจากกลยุทธ์การปรับตัว แสนสิริ ยังเป็นเจ้าแรกๆ ประกาศลดกระหน่ำราคาขายบ้าน เมื่อช่วงกลางเดือนมีนาคมที่ผ่านมา  โดยจัดโปร "ลื่นปรื๊ด" นำบ้าน และคอนโด 55 โครงการมาลดราคาขายผ่านออนไลน์ ยอมหั่นกำไรลง จนส่งผลให้ยอดขายไตรมาสแรกสูง ถึง11,000 ล้านบาท โดยมียอดโอนมากกว่า 9,000 ล้านบาท " นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ ตั้งข้อสังเกตุ

สอดคล้องกับที่นายอภิชาติ จูตระกูล ประธานอำนวยการ บมจ. แสนสิริ  เคยให้สัมภาษณ์ว่า สถานการณ์โควิด เป็นตัวเร่งที่สร้างความเปลี่ยนแปลงในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และแสนสิริ ได้เร่งปรับตัวภายใต้กลยุทธ์ Speed to Market  เรายอมลดราคาแทบไม่มีกำไร เพื่อให้เกิดสภาพคล่องซึ่งเป็นหัวใจในขณะนี้  

ด้านบล.เคทีบี (ประเทศไทย ) นายมงคล พ่วงเภตรา ผู้ช่วยกรรมผู้จัดการ ฝ่ายกลยุทธ์การลงทุนหลักทรัพย์  ให้มุมมองกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า พิจารณาจากอัตราดอกเบี้ย เรทติ้งของหุ้นกู้ Perpetual Bond ของบมจ. แสนสิริ  ระดับ BBB - (Investment grade ) คาดว่าจะได้รับความสนใจจากนักลงทุนสูง  อย่างไรก็ดีการกำหนดดอกเบี้ยสูงถึง 8.5% เป็นไปตามความเสี่ยงและเป็น หุ้นกู้ในภาคอสังหาฯ ผู้ลงทุนจึงต้องพิจารณารอบคอบ  อีกทั้งหุ้นกู้ชนิดนี้ ผู้ออกมักจะกำหนดเงื่อนไขเช่นการซื้อคืนเมื่อถึอครบ 5 ปี เพื่อไม่ให้บริษัทต้องแบกต้นทุน ในภาวะที่ดอกเบี้ยตลาดอยู่ในช่วงขาลงและต่ำติดดิน.