จุดเปลี่ยนอสังหาฯ "ทำเล ราคา สต๊อก" ไม่เหมือนเดิม

09 พ.ค. 2563 | 10:32 น.

ธุรกิจอสังหาฯ เปลี่ยนทิศ หลังโควิด - 19 สงบ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เผยจุดเปลี่ยนอสังหาฯ หลังโควิด-19 ป่วนตลาด เปลี่ยนพฤติกรรมคนซื้อและคนขายบ้าน ด้านสลิงชอท ชี้ ทำเลติดรถไฟฟ้า อาจไม่ใช่ปัจจัยต้นๆ การตัดสินใจ

นายอภิวุฒิ พิมลแสงสุริยา ผู้ก่อตั้ง สลิงชอท กรุ๊ป เปิดเผยว่า จากการสำรวจ  10 อันดับ ปรากฏการณ์ที่จะเกิดขึ้นในประเทศไทยหลังวิกฤตโควิด (World after COVID-19) โดยร่วมมือกับสถาบัน The Futures Platform ประเทศฟินแลนด์ ผู้เชี่ยวชาญด้านอนาคตศาสตร์ (Futurists) หนึ่งในแนวโน้มปรากฎการณ์ที่จะเกิดขึ้นคือ Telepresence การ WFH การประชุมออนไลน์ จะเป็นเรื่องปกติ 

 

พฤติกรรมที่เกิดขึ้นต่อเนื่องจาก Telepresence จะทำให้ทุกอย่างไม่จำเป็นต้องไปเจอตัวแม้จะต้องพบกัน เช่น การหาหมอ อีหน่อยอาจจะพบผ่าน Telepresence ได้ เมื่อคนไม่จำเป็นต้องเดินทางไปพบกัน คนทำงานฟรีแลนซ์จะเยอะขึ้น และสามารถทำงานที่ไหนก็ได้ ความจำเป็นในการเลือกทำเลที่พักบนเส้นทางรถไฟฟ้าในราคาที่สูงกว่าทำเลอื่น อาจจะไม่จำเป็นอีกต่อไป เพราะฉะนั้น ราคาที่พักในทำเลที่ติดรถไฟฟ้า จึงไม่ควรสูงกว่าที่อื่นๆ

 

ด้านนางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 จะเป็นปีของการระบายสินค้าคงค้าง ซึ่งการแพร่ระบาดของโควิด-19 นอกจากจะส่งผลให้ราคาและจำนวนของอสังหาฯ ลดลงแล้ว ยังจะสร้างจุดเปลี่ยนของทั้งพฤติกรรมการขายของผู้ประกอบการ และพฤติกรรมการซื้อของผู้บริโภค รวมไปถึงอุปสงค์และอุปทานของตลาดอีกด้วย


 เนื่องจากผลกระทบทั้งโควิด-19 ผนวกกับสภาวะเศรษฐกิจทำให้ผู้บริโภคหันไปมองตัวเลือกที่ตรงกับความต้องการและความเป็นจริงมากที่สุด โดยเมื่อประเมินสถานการณ์อสังหาฯ หากวิกฤติโควิด-19 ยังดำเนินต่อไป  จะเป็นงานหนักสำหรับดีเวลลอปเปอร์ โดยเฉพาะรายเล็ก และเมื่อภาคธุรกิจขาดสภาพคล่อง จะเริ่มเห็นแนวโน้มการปิดตัวลงของ ดีเวลลอปเปอร์รายเล็ก รวมถึงการเทคโอเวอร์จากดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ด้วย นอกจากนี้ในส่วนของผู้บริโภค  จากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ทำให้เม็ดเงินในกระเป๋าของผู้บริโภคลดลง ซึ่งส่งผลให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่ชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ  และจะกระทบต่อตลาด อสังหาฯ มากขึ้นตามไปด้วย

อย่างไรก็ตาม หากสามารถควบคุมจำนวนผู้ติดเชื้อได้และจำนวนผู้ติดเชื้อลดลงจนอยู่ในระดับที่น่าพอใจ ประเมินว่าจะเห็นแนวโน้มที่แม้ว่าจะไม่สดใสนักแต่ก็จะค่อย ๆ ดีขึ้นตั้งแต่ในไตรมาส 2 เป็นต้นไป 


เนื่องจากผู้บริโภคปรับตัวให้รับกับสถานการณ์ แต่จะเห็นว่าทุกอย่างจะกลับมาดีขึ้นอย่างชัดเจนในไตรมาส 3 โดยผู้ประกอบการหลายรายจะดำเนินกิจกรรมทางการตลาดเพื่อกระตุ้นตลาดและธุรกิจ และคาดว่าจะดีที่สุดในไตรมาส 4 เพราะภาครัฐน่าจะหันกลับมาพิจารณาให้ความสำคัญกับภาคอสังหาฯ โดยมีมาตรการช่วยเหลือเพิ่มเติมและผ่อนปรนต่าง ๆ ออกมาเพื่อสนับสนุนให้อสังหาฯ ยังคงเดินต่อไปได้

 

จุดเปลี่ยนอสังหาฯ "ทำเล ราคา สต๊อก" ไม่เหมือนเดิม
 
จากการระบายสต๊อกคงค้างที่ต่อเนื่องมาตั้งแต่ปลายปีที่แล้วผนวกกับสถานการณ์โควิดช็อคทำให้ซัพพลายใหม่ที่จะออกสู่ตลาดลดลงจากเฉลี่ยปีละกว่า 50,000 ยูนิต เหลือเพียงไม่เกิน 30,000 ยูนิต ส่งผลให้ยอดสะสมของคอนโดมิเนียมลดลง ถือเป็นการปรับฐานใหม่อีกครั้งสำหรับอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ นอกจากนี้ยังทำให้ราคาอสังหาฯ ปรับตัวลดลงอย่างมากด้วยสอดคล้องกับรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด ที่พบว่า ในไตรมาสแรกของปี 2563 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยชะลอตัวลงทั้งด้านราคาและอุปทาน โดยดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลง 9% ในขณะที่ดัชนีอุปทานลดลง 3% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน
 

“คาดว่า ในช่วง Q2 2563 ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะยังคงชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ลง โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก เพื่อเร่งระบายสินค้าที่มีอยู่ในตลาดก่อน โดยเฉพาะสินค้าระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีอยู่ในตลาดถึง 75% ของอุปทานทั้งหมด” นางกมลภัทร กล่าว


นอกจากจำนวนซัพพลายที่ลดลงแล้ว ยังจะทำให้เกิด New Normal หรือสภาวะปกติรูปแบบใหม่ ในภาคอสังหาฯ ด้วย คือการใช้ชีวิตของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปใช้เวลาอยู่บ้านมากขึ้น มีการทำงานที่บ้านหรือ Work From Home ทำให้เห็นโอกาสในการปรับเปลี่ยนฟังก์ชันการใช้งานของที่อยู่อาศัย ไปจนถึงการออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ใหม่ไปด้วย 


 “ภาพที่จะเห็นในอนาคตคือ การพัฒนาและปรับเปลี่ยนเรื่องฟังก์ชันภายในที่พักอาศัย เช่น ให้ความสำคัญกับห้องทำงานมากพอกับห้องนอน หรือพื้นที่ส่วนกลางของคอนโดที่ก่อนหน้านี้ให้ความสำคัญกับ Co-working space หรือ Co-kitchen แต่โควิด-19 ทำให้ผู้บริโภครักษาระยะห่างมากขึ้นและใส่ใจเรื่องความสะอาดมากกว่าเดิม” ผู้จัดการใหญ่ ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวเพิ่มเติม 
 

สินค้าใหม่ของดีเวลอปเปอร์ที่จะผลิตออกมา จะชูจุดขายเกี่ยวกับความเป็นส่วนตัว เช่น ห้องครัว หรือห้องทำงาน แบบรองรับคนเพียงคนเดียวจะเป็นรูปแบบที่ถูกได้รับความสำคัญมากอย่างยิ่ง รวมถึงการให้น้ำหนักไปกับ Living Room หรือห้องทำงานมากกว่าห้องนอน เพราะเมื่อคนทำงานอยู่ที่บ้าน มักใช้เวลาในห้องเหล่านี้มากกว่าห้องนอน 

 

จุดเปลี่ยนอสังหาฯ "ทำเล ราคา สต๊อก" ไม่เหมือนเดิม
 
หลังจากโควิด-19 แพร่ระบาดมากขึ้นในประเทศไทย ทำให้รัฐบาลประกาศใช้ พ.ร.ก.การบริหารราชการในสถานการณ์ฉุกเฉิน หรือเคอร์ฟิว ส่งผลให้พฤติกรรมของผู้บริโภคหันมาใช้งานสื่อออนไลน์มากขึ้น ซึ่งรวมถึงการซื้อ-ขาย-เช่าอสังหาฯ จากข้อมูลของดีดีพร็อพเพอร์ตี้พบว่าพฤติกรรมการเข้าชมจากเว็บไซต์ DDproperty.com การเข้าชมและค้นหาต่อบนเว็บไซต์ เพิ่มสูงขึ้นถึง 8% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเคอร์ฟิวโดยมีตัวเลขที่น่าสนใจดังนี้


1. ยอดเข้าชมประกาศขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นถึง 12% จากช่วงก่อนหน้าเคอร์ฟิว โดยแบ่งป็น 
- แนวราบเพิ่มขึ้นชัดเจน การเข้าชมข้อมูลขายบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 31% และขายทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 15% สอดคล้องกับแนวโน้มตลาดในปัจจุบันที่มีเรียลดีมานด์เป็นตัวขับเคลื่อน 
- ขายคอนโดมิเนียม แม้ในภาพรวมยอดเข้าชมจะลดลง 3% แต่กลุ่มผู้เข้าชมที่เป็นผู้ใช้ใหม่ (New User) เพิ่มขึ้น 3%


2.  ยอดเข้าชมอสังหาฯ ปล่อยเช่าประเภทแนวราบเพิ่มขึ้น
-  การเข้าชมข้อมูลเช่าบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 14% และเช่าทาวน์เฮ้าส์ยอดเข้าชมเพิ่มขึ้น 24% 
-  ส่วนการเข้าชมข้อมูลเช่าคอนโดมิเนียม มียอดเข้าชมลดลง 6% จากช่วงก่อนหน้าเคอร์ฟิว


3. เมื่อแยกการเข้าชมข้อมูลตามระดับราคาพบว่า มียอดเข้าชมเพิ่มขึ้นในช่วงระดับราคา ดังนี้ 
- ประเภทบ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ยอดเข้าชมเพิ่มขึ้น 51% 
- บ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 141% 
- ประเภททาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ยอดเข้าชมเพิ่มขึ้น 30%
- ทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 36%
- ประเภทคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ยอดเข้าชมเพิ่มขึ้น 50%
- คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 49%
 
“แม้โควิด-19 และการประกาศเคอร์ฟิวจะทำให้ภาคธุรกิจต่าง ๆ ชะลอตัวลง แต่ความสนใจของผู้บริโภคในการซื้อ ขาย เช่าอสังหาฯ ในภาพรวมยังไม่ลดลงและส่วนใหญ่เริ่มให้ความสำคัญกับการใช้สื่อออนไลน์ในการค้นหาบ้านมากขึ้นและจะเป็น New Normal หรือสภาวะปกติในรูปแบบใหม่ที่เราจะเห็นต่อไปในอนาคต” 

 

อย่างไรก็ตามจากสถานการณ์ที่เกิดขึ้นมีผู้คนจำนวนไม่น้อยที่ต้องอยู่ไกลบ้าน อาทิ บุคลากรทางการแพทย์ที่จำเป็นต้องแยกตัวออกจากที่พัก หรือ กลุ่มชาวต่างชาติ/นักท่องเที่ยวที่ไม่สามารถเดินทางกลับประเทศได้เนื่องจากข้อจำกัดด้านการเดินทางเลยมีความจำเป็นต้องหาที่พักพิงชั่วคราว ซึ่งในช่วงที่ผ่านมาเราได้รับการติดต่อจากผู้ที่ได้รับผลกระทบหลายรายที่ต้องการความช่วยเหลือ เราทุกคนที่ดีดีพร็อพเพอร์ตี้และบริษัทในเครือพร็อพเพอร์ตี้กูรูกรุ๊ปเลยอยากเชิญชวนทุกคนและองค์กรต่าง ๆ

 

หากมีพื้นที่ บ้านหรือห้องว่างและมีความประสงค์ที่จะร่วมแบ่งปันที่พักพิง หรือ #LendASpace กรุณาติดต่อเราได้ที่นี่ เพื่อร่วมเป็นอีกหนึ่งพลังในการขับเคลื่อนและส่งต่อความช่วยเหลือไปยังผู้ที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤติในครั้งนี้ หรือหากคุณต้องการที่อยู่สามารถแจ้งเราได้ที่ #NeedASpace และเราจะเป็นตัวกลางเชื่อมทุกคนเข้าถึงกัน