ช็อปอสังหาฯ ให้ได้ของดี-ถูก ต้องดูให้รอบด้าน

ท่ามกลางกระแสเชี่ยว “ไวรัสโคโรนา หรือโควิด-19” เล่นงานหนัก ผู้ประกอบการตั้งรับแทบไม่ทัน โดยเฉพาะค่ายใหญ่ ที่มีสต๊อกบ้านและคอนโดมิเนียมในมือมากที่สุด ส่งผลให้ไตรมาสแรกทุกค่ายพับแผนที่จะบุกโครงการใหม่ในต้นปี หันมาจุดชนวนระเบิดสงครามราคาตัดเนื้อร้ายเพื่อรักษาชีวิต ลดแลกแจกแถม ดัมพ์ราคาขายสูงสุด 50% บางค่าย 70% หรืออยู่ฟรีกันยาวๆ นาน 2-3 ปี แถมฟรีอีกทุกค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยผู้ประกอบการผ่อนให้ จนกระทั่งผ่านวิกฤติโควิด-19 ยาวๆ ไป สำหรับบ้านพร้อมอยู่ ซึ่งก็วิน-วินกันทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย คนซื้อลดค่าใช้จ่าย ผู้ขายได้ระบายสต๊อกไม่ต้องแบกภาระดอกเบี้ย

แม้ฐานลูกค้าใหญ่จะเป็นกลุ่มรายกลางที่ต้องการที่อยู่อาศัย ระดับราคาเฉลี่ยอยู่ที่กว่า 2 ล้านบาทต่อหน่วยลงมา แต่ผู้ซื้อกลุ่มนี้ ส่วนใหญ่เป็นมนุษย์เงินเดือนอาจเสี่ยง ไม่มั่นคงในอาชีพ สำหรับกลุ่มนักลงทุน กลุ่มมีเงินออม เศรษฐีเงินเย็น ไม่สะทกสะท้าน เพราะอสังหาฯ เป็นหลักทรัพย์ชั้นดี ถือไว้ราคามีแต่ขึ้นกับขึ้น ไม่เน่าไม่เปื่อย ไม่ต้องรดน้ำพรวนดิน ซื้อทิ้งไว้มีแต่จะงอกเงย ผลิดอกออกผลเก็บกินได้ในระยะยาว ปล่อยเช่าหรือขายต่อ ดีกว่านำเงินไปลงทุนในหุ้น-ทองคำมีแต่ความผันผวน อาจถึงขั้นเสียสติได้ในช่วงนี้

สำหรับ “บ้านและคอนโดมิเนียม”  ต้องสำรวจดูให้แน่ก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่เพียงแค่เห็นราคาถูก มีของแถมของสมนาคุณ เพราะนิสัยคนไทยซื้อเพราะอยากได้ของแถม แต่นั่นหมายถึง การเสียเงินเกือบทั้งชีวิตเพื่อให้ได้มา “ฐานเศรษฐกิจ” พาไปทัวร์ กันว่าต้องเฟ้นหาอะไรบ้างก่อนตัดสินใจ

“ทำเล”  ทำเล-ทำเล-ทำเล ท่องให้ขึ้นใจ เพราะใครได้ทำเลที่ดี ถือว่ามีชัยไปกว่าครึ่ง หากที่ตั้งโครงการติดถนนใหญ่มีรถสาธารณะเพียงพอ ติดใกล้สถานีรถไฟฟ้า ใกล้แหล่งงาน แวดล้อมไปด้วยชุมชนใหญ่ ใกล้ห้าง มีผู้คนคับคั่ง แม้จะอึกทึกบ้าง สินค้านั้นจะแพงมีมูลค่าสูงกว่าบ้านที่อยู่
ก้นซอย ห่างสถานีรถไฟฟ้าเป็นกิโลฯ สถาบันการเงินมักจะปล่อยสินเชื่อให้สูง หรือไม่ จะพิจารณาจากทำเลเป็นองค์ประกอบหลัก ที่สำคัญต้องเลือกทำเลที่มีสาธารณูปโภค-บริการสาธารณะที่ดี ที่รัฐจัดให้นั่นสะท้อนถึงความเจริญเข้าถึงพื้นที่

“แบรนด์” หลายคนบอกว่า แบรนด์ไม่จำเป็นเสมอไป แค่อยู่แล้วสบาย ราคาไม่แพงเป็นใช้ได้ บางครั้งแบรนด์ก็สำคัญยิ่งต่อการปล่อยกู้หรือขายต่อให้ได้ราคาสูง ยิ่งแบรนด์ที่สร้างความน่าเชื่อถือ คุณภาพมาตรฐานวัสดุก่อสร้างจัดเต็มให้ลูกค้าประหนึ่ง เป็นบ้านของตัวเอง นี่ก็ได้คะแนนแล้วเช่นกัน

“สภาพบ้าน” แม้แบรนด์ดี แต่ก่อนตัดสินใจซื้อต้องตรวจสอบอย่างละเอียดถึงความเรียบร้อย การเก็บงานของช่าง เพราะ หลายโครงการแม้แบรนด์ดี แต่งานชุ่ย หลังคารั่ว น้ำซึม ผนังมีรอยแตกร้าว หรือทรุดตัว ซึ่งแน่นอนนอกจากขายต่อลำบากแล้ว อยู่เองยิ่งช้ำใจ

“สภาพแวดล้อม” อย่างที่บอกบางครั้งโครงการไหนยิ่งขายถูกมากๆ อาจมีจุดด้อยที่คุณอาจคาดไม่ถึง ตัวอย่าง โครงการบ้านจัดสรร ย่านบางเขน แบรนด์ดัง ยอมขายบ้านเดี่ยว ราคา 3-4 ล้านเหลือ 2 ล้านบาท มีคนซื้อเพราะถูก แถมพื้นที่ใหญ่แต่อยู่ๆ ไปกลิ่นโชยลอยลมมา เพราะบ้านตั้งอยู่ใกล้กับแหล่งทิ้งขยะและจุดจอดล้างรถขยะกทม. อีกโครงการย่านสมุทรปราการ สร้างบนดินอ่อนน้ำท่วมถึง ตัวบ้านฉีก เพราะเป็นดินเลนปนทราย บริเวณที่เป็นทะเลเก่าในอดีต อีกโครงการบ้านใกล้บ่อขยะแม้ บ้านหลังใหญ่ ราคาถูก แต่ละวันต้องนั่งดมกลิ่นขยะโชยมา เสียสุขภาพกายและสุขภาพจิตอย่างมาก

นอกจากนี้หลายโครงการ มักซื้อที่ดินถูกเพื่อลดต้นทุนอย่างบ่อปลา บ่อขยะเก่า ราคาถูก เห็นมาแล้วหลายโครงการที่วันดีคืนดี บ้านเอียงทรุดตัว บางโครงการตั้งอยู่ทำเลน้ำท่วม ทางที่ดีคิดจะซื้อบ้านควรซื้อหน้าน้ำ เพราะดูได้ทั้งน้ำท่วมและหลังคารั่ว

“สาธารณูปโภคในโครงการ” นอกจากตัวบ้าน สาธารณูปโภค-บริการสาธารณะภายในโครงการเป็นสิ่งสำคัญ ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม ที่เน้น คือถนนภายในโครงการต้องกว้าง, มีที่จอดรถเพียงพอ ไม่ต้องให้ลูกบ้านไปจอดตามไหล่ทางหรือแย่งที่จอดรถ มีสวนสาธารณะปอดค่อนข้างใหญ่ น้ำประปาไหลอ่อนหากอยู่ท้ายหมู่บ้าน ที่สำคัญยิ่งระบบรักษาความปลอดภัยต้องดีเยี่ยม

“เพื่อนบ้าน” อีกปัจจัยสำคัญ หากได้เพื่อนบ้านดี นั่นหมายถึงคุณภาพชีวิตดีตามไปด้วยหากพบเพื่อนบ้านแย่โดยเฉพาะสังคมทาวน์เฮาส์ รับรองบ้านที่คุณอยู่จะร้อนเป็นไฟ

“ความพร้อม” เหนือสิ่งอื่นใด ความพร้อมต้องมาก่อน ไม่เช่นนั้นแล้วแม้ได้ของถูกสักปานใด เพื่อนบ้านดีสักปานไหน ถ้าไม่พร้อม สิ่งที่ตามมาคือ ทุกข์มหันต์

ที่อยู่อาศัยยังคงเป็นปัจจัย 4 ที่หลายคนใฝ่ฝัน ...หากจะซื้อทั้งทีต้องตรวจสอบให้ดี จะได้ไม่มานั่งเสียใจในภายหลัง

หน้า 18 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,570 วันที่ 30 เมษายน-2 พฤษภาคม 2563