อสังหาริมทรัพย์อ่วม  คาดกำไรปีนี้หดกว่า 30%  

28 เม.ย. 2563 | 07:45 น.

อสังหาริมทรัพย์ยังอ่วม โบรกฯปรับประมาณการกำไร  เหตุผลกระทบจากโควิด-19  มาตรการ LTV กำลังซื้อหด  การเร่งระบายสต๊อกดัมพ์ราคา "บล.กสิกรไทย" คาดกำไรปี 63 หดกว่า 30% 

 

อสังหาริมทรัพย์ ยังเผชิญผลกระทบอย่างจังทั้งจากซัพพลายล้น ปัจจัยเศรษฐกิจที่ชะลอจากพิษของสงครามการค้า  ผลจากมาตรการบังคับใช้อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ตั้งแต่ปีที่แล้ว และต่อเนื่องในไตรมาสแรกปีนี้จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนา (โควิด-19) ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต๊อก โดยจัดแคมเปญดัมพ์ราคาหวังดึงสภาพคล่องและลดภาระหนี้

นายสรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.)กสิกรไทย กล่าวกับ "ฐานเศรษฐกิจ"ถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ว่า จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19  และการแข่งขันจัดโปรโมชั่นลดราคาเพื่อดึงสภาพคล่องกลับ และผลกระทบจากมาตรการบังคับใช้ LTV ที่เริ่มตั้งแต่เดือนเมษายนปีที่แล้ว  ทำให้ผลประกอบการกลุ่มอสังหาฯปีนี้คาดจะลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญ 

"เดิมบล.กสิกรไทย ประมาณการว่ากำไรกลุ่มอสังหาฯปีนี้จะปรับลดลง 13% จากฐานปีที่แล้ว (YoY) ล่าสุดได้มีการทบทวนใหม่ คาดว่ากำไรปีนี้อาจจะลดลงมากกว่า 30 %  บจ.ที่มีการทบทวนปรับไปก่อนหน้า ได้แก่บมจ.แลนด์แอนด์เฮาส์ (LH) คาดกำไรปีนี้ลดลง 46% เนื่องจาก LH ยังได้รับผลกระทบจากการถูกปิดห้างและโรงแรมชั่วคราว, บมจ.เอสซีแอสเซ็ท ( SC) คาดลดลง 44% ,บมจ.พฤษา โฮลดิ้ง (PSH )ลดลง 48%  และบมจ.ควอลิตี้เฮาส์ (QH) คาดลดลง 40%"

ทั้งนี้ประเมินยอดขายไตรมาส1/63 ของบริษัทอสังหาฯ 10 รายที่วิเคราะห์อยู่ ( ANAN, AP, LH, LPN, ORI, PSH, QH, SC, SIRI และ  SPALI) ประมาณ 4.56 หมื่นล้านบาท ลดลง 23%  YoY แต่เติบโตจากไตรมาส 4/62 หรือ (QoQ) 5% เป็นยอดขายแนวราบ 2.83 หมื่นล้านบาท ลดลง 15% YoY แต่เติบโต 41% QoQ และถือเป็นปัจจัยขับเคลื่อนยอดขายเพราะมีสัดส่วนถึง 62% ต่อยอดขายทั้งหมด 

ส่วนกลุ่มคอนโดมิเนียม แม้กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯจะจัดแคมเปญการตลาดกันจำนวนมากในไตรมาส 1/63 แต่พบว่ายอดขายในไตรมาสแรกอยู่ที่ 1.73 หมื่นล้านบาท หดตัวลง 33% YoYและ 25% QoQ ต่ำสุดตั้งแต่ไตรมาส1/59 ทำให้ยอดขายโดยรวมในไตรมาส 1/63 มีสัดส่วนเพียง 20% ต่อเป้าหมายยอดขายทั้งปี ของผู้ประกอบการอสังหาฯ 10 บริษัท โดยรวมที่ 2.34 แสนล้านบาท  เติบโตขึ้น 5% YoY 
ยอดคอนโดเปิดใหม่Q1เพียง7 พันลบ. ต่ำสุดรอบ12ปี

ขณะที่มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่โดยรวมของ 10 บริษัทในไตรมาส 1/63 มีอยู่เพียง 3.83 หมื่นล้านบาท นับเป็นตัวเลขรายได้ไตรมาสที่ต่ำสุดตั้งแต่ปี 2554 โดยมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มแนวราบอยู่ที่ 3.13 หมื่นล้านบาท ซึ่งยังคงอยู่ในระดับค่าเฉลี่ยในอดีต แต่สำหรับกลุ่มคอนโดฯ พบว่าปรับตัวลดลงอย่างมากมาอยู่ที่เพียง 7 พันล้านบาท หรือต่ำสุดตั้งแต่ปี 2551 

ทั้งนี้มูลค่าโครงการใหม่ในไตรมาส 1/63 มีสัดส่วนสำคัญมาจาก AP และ SPALI ในระดับ 26% และ 19% ตามลำดับ แต่สำหรับโครงการใหม่ของ LPN ในไตรมาส 1/63 คิดเป็นมูลค่าที่ 4.6 พันล้านบาท ถือว่าสูงกว่ามูลค่าโครงการใหม่ทั้งปี62 ของบริษัทที่ 2.9 พันล้านบาท นอกจากนี้ LPN ยังมียอดขายไตรมาส 1/63 เติบโตทั้ง YoY และ QoQ ส่วน AP , PSH ,QH และ SC ต่างรายงานยอดขายไตรมาส1/ 63 ที่ต่ำกว่าเป้าหมายทั้งปีของตนเองอย่างมาก การเปิดตัวโครงการใหม่ในระดับต่ำถือเป็นปัจจัยหนึ่งที่ฉุดยอดขายในไตรมาส 1/63 โดยกลุ่มตลาดล่างและระดับหรูที่กำลังเผชิญกับอุปสงค์ที่ซบเซาตามสภาวะตลาดในปัจจุบันก็ถือเป็นอีกปัจจัยลบ มีเพียงกลุ่มระดับกลางที่มีราคายูนิตสมเหตุสมผลโดยยังมีอุปสงค์แข็งแกร่ง

บล.กสิกรไทย คงมุมมองเชิง "ลบ" ต่อกลุ่มอสังหาฯ และมองว่าผลการดำเนินงานที่คาดว่าจะลดลงไปอีกในไตรมาส 2/63 ทั้งในแง่ของยอดขายและกำไร จะสร้างโอกาสในการขายทำกำไรให้กับนักลงทุนระยะสั้น หลังจากที่ราคาหุ้นได้ฟื้นตัวขึ้นมา 20-30% ในช่วง 3 สัปดาห์ที่ผ่านมา จึงยังคงคำแนะนำ "ซื้อ" หุ้นทุกตัว เพราะราคาหุ้นมีส่วนลดที่ลึกมากเมื่อเทียบกับมูลค่าพื้นฐานและคาดการณ์อัตราผลตอบแทนเงินปันผลระดับสูง เลือก LH (ให้ราคาเป้าหมาย 9.50 บาท )  , AP (ราคาเป้าหมาย 6.70 บาท) และ SPALI (ราคาเป้าหมาย 17.60 บาท  )เป็นหุ้นเด่น

ผู้ประกอบเน้นระบายสต๊อกลดภาระหนี้

นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์(บล.)เอเซีย พลัส กล่าวกับ"ฐานเศรษฐกิจ"ว่าภาพรวม อสังหาฯในช่วงนี้มีปัญหาในเรื่องโอเวอร์ซัพพลายจากสต๊อกเก่าค่อนข้างมาก เนื่องจากความต้องการซื้อหดตัวตั้งแต่ปีที่แล้ว จากผลกระทบของมาตรการ LTV สงครามการค้าที่ฉุดเศรษฐกิจ ตามด้วยสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด ดังนั้นบริษัทที่แบกสต๊อกด้วยหนี้เยอะก็ต้องเร่งระบายสต๊อกให้มากที่สุด ทุกค่ายจึงหั่นมาใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อดึงสภาพคล่องกลับมา

"แน่นอนว่าการใช้แคมเปญลดราคาในสถานการณ์ขณะนี้ มูลค่ายอดขายเองก็ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากมาย เพียงแต่ทำให้ระบายสต๊อกได้มากขึ้น ซึ่งจะส่งผลต่อมาร์จิ้นและกำไรบริษัทเริ่มให้เห็นตั้งแต่ไตรมาสแรก เพราะเดือนมีนาคมเริ่มได้รับผลกระทบจากโควิด-19 และจะส่งผลกระทบชัดเจนในไตรมาส 2/63   โดยบล.เอเซียพลัส อยู่ระหว่างทบทวนปรับประมาณการมากำไรของกลุ่มอสังหาฯ "

"ฟินันเซีย"คาดกำไรกลุ่มอสังหาปรับลง 20%

ด้านบล.ฟินันเซีย ฯ ระบุในบทวิเคราะห์ คาดผลประกอบการกลุ่มอสังหาฯไตรมาส1/63 อ่อนตัวทั้ง QoQ จากฐานที่สูงในไตรมาส 4/62 และ YoY เนืองจาก Q1/62  มีการเร่งโอนก่อนเริ่มใช้เกณฑ์ LTV ใหม่  อย่างไรก็ดีบล.ฟินันเซียฯ อยู่ระหว่างปรับประมาณการกำไรกลุ่มอสังหาฯลง สะท้อนผลกระทบจากโควิด-19 เบื้องต้นคาดกำไรปี 2563 จะลดลงราว 20% YoY ( สมมติฐานการแพร่ระบาดควบคุมได้ภายในไตรมาส2/63 และอุปสงค์ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปในครึ่งปีหลัง ) 

ภาพรวมไตรมาส1/63 ผู้ประกอบการยังเน้นระบายสต็อก พร้อมรุกตลาดแนวราบเป็นหลักกว่า 81% ทำให้มูลค่าการเปิดโครงการใหม่ของ 9 บริษัทอสังหาฯที่ดูแล ( AP, LH, LPN, ORI, PSH, QH, SC, SIRI และ SPALI ) หดตัว 25% QoQ และ 2% YoY อยู่ที่ 3.9 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 18% ของเป้าทั้งปีที่ 2.2 แสนล้านบาท (-7% Y-Y)  

ขณะที่ยอด Presales ไตรมาส1/ 63  ของกลุ่มฯ อยู่ที่ระดับ 4.1 หมื่นล้านบาท (+36% QoQ, -24% YoY) คิดเป็น 19% ของเป้าทั้งปีที่ 2.1 แสนล้านบาท (+10% YoY) แบ่งเป็นแนวราบ 68% และคอนโด 32% โดยบริษัทที่ทำยอดขายเติบโตได้ทั้ง QoQ และ YoY คือ LPN รวมถึง SIRI ที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากการจัดแคมเปญโปรลื่นปรื้ด ซึ่งขายคอนโดพร้อมอยู่ผ่านออนไลน์ อย่างไรก็ตาม SC ลดลงทั้ง QoQ และ YoYจากยอดขายคอนโดที่พลิกเป็น -80 ล้านบาท หลังมีการคืนห้องในบางโครงการ
 

 

"โควิด" ฉุดยอดขายQ2ชะลอต่ำสุด

บล.ฟินันเซีย ระบุอีกว่า ผลกระทบจาก COVID-19 เริ่มชัดเจนขึ้นในช่วงเดือนมี.ค.ที่มีมาตรการควบคุมการเดินทางและกิจกรรมสังคม ทำให้อัตราการขายใหม่ชะลอลงราว 40% เมื่อเทียบกับเดือนม.ค.-ก.พ. ขณะที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับตัวขายสินค้าผ่านช่องทางออนไลน์มากขึ้น สำหรับในไตรมาส2/63จะถูกกระทบเต็มที่ และหลายบริษัทอาจเลื่อนเปิดโครงการออกไป ทำให้ยอดขายคาดชะลอลงเป็นระดับต่ำสุดของปี โดยประเมินว่าคอนโดจะได้รับผลกระทบมากกว่าแนวราบ ซึ่งเป็น Real Demand 

ส่วนด้านฐานะการเงิน และสภาพคล่อง ยังไม่น่ากังวล โดยอัตราหนี้สินที่มีดอกเบี้ยต่อทุน (IBD/E) ณ สิ้นปี2019 เฉลี่ยอยู่ที่ 1.0x เทียบกับ Covenant ที่ 2.5x ส่วนใหญ่เป็นหุ้นกู้ ซึ่งครบกำหนดในปีนี้รวม 4.9 หมื่นล้านบาท ขณะที่มีเงินสดและวงเงินกู้พร้อมเบิกสูง 6.2 หมื่นล้านบาท เพียงพอต่อการไถ่ถอนแม้กรณีไม่สามารถ Rollover ได้ บวกกับมีกระแสเงินสดเข้ามาเติมจากผลประกอบการแต่ละไตรมาส ทำให้ประเมินว่าผู้ประกอบการสามารถจัดการ และชำะหนี้ได้ โดยหากพิจารณาจาก IBD/E และ Credit Rating พบว่า SPALI และ LPN แข็งแกร่งสุด ส่วน SIRI อ่อนแอสุด 

บริษัทฯ ยังคงน้ำหนักกลุ่มอสังหา "เท่ากับตลาด"  แนะลงทุนในหุ้นที่พอร์ตมีความยืดหยุ่น การกระจายที่ดี รวมถึงมีแบ็กล็อกและฐานะการเงินแข็งแกร่ง อย่าง AP และ LH ที่าคาตั้งแต่ต้นปีมาปรับลงมาก รวมถึง SPALI

 

KKP คาดยอดขายปีนี้หด 38%

ธนาคารเกียรตินาคิน  (KKP)ประเมินภาพรวมยอดขายอสังหาริมทรัพย์ปีนี้คาดว่าจะอยู่ที่ 62,297 ยูนิต  ลดลง 37,565 ยูนิต (-37.6%) จากปี 2562 ซึ่งเป็นยอดขายได้ที่ต่ำที่สุดนับจากวิกฤติทางเศรษฐกิจ ปี 2540  และประมาณการจำนวนยูนิตเปิดใหม่ในปีนี้เท่ากับ 56,662 ยูนิตลดลง 54,592 ยูนิต (-49.1%) จากปี 2562 

โดยมองว่าคอนโดฯมีโอกาสชะลอตัวต่อเนื่องคาดว่าจำนวนยูนิตที่ขายได้ในปีนี้อยู่ที่ 31,403  ยูนิต ลดลง 22,900 หน่วย (-42.2%) จากปี 2562  ซึ่งเป็นยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบ 5  ปีของคอนโดมิเนียม  เป็นผลจากการชะลอการเปิดโครงการคอนโดขนาดใหญ่ของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดระดับราคาสูง โครงการขนาดใหญที่ต้องใช้ระยะเวลาในการพัฒนามากกว่า 5 ปี  กลุ่มคอนโดมิเนียมที่เน้นขายนักลงทุนและกลุ่มที่ขายลูกค้าต่างชาติ

ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ยังเป็นตลาดที่น่าสนใจ พื้นที่ไม่เกินแนววงแหวนรอบนอก ในบริเวณที่อยู่ในรัศมีของการเข้าถึงรถไฟฟ้าใหม่ส่วนต่อขยายได้ยังมีความต้องการของผู้ซื้อสูง ทดแทนการซื้อบ้านเดี่ยวและคอนโดที่ขยับราคาสูงขึ้นมาก  คาดว่ายอดขายทาวเฮ้าสปีนี้จะอยู่ที่ 20,026 ยูนิต ลดลง 8,673 ยูนิต  (-30.2%) จากปี 2562 ในขณะที่จำนวนยูนิตสะสมน่าจะปรับลดลงมาที่  65,649  ยูนิต ลดลง 7.4%