วิกฤติโควิด บีบอสังหาฯ หาจุดสมดุลใหม่

09 เม.ย. 2563 | 01:20 น.

ผ่ามุมคิด

นายสมนึก ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) วิเคราะห์ปัจจัยท้าทายอสังหาริมทรัพย์ กรณีไวรัสโควิด-19 กระทบกำลังซื้อ ลากยาวอย่างน้อยช่วงไตรมาส 3 หรือ แม้ไทยมีแนวโน้มดีขึ้น แต่สถานการณ์โลกไม่จบ ก็ดิ่งยาวปี 2564 ระบุมหกรรมใหญ่ “บ้านและคอนโดฯ” ถูกเลื่อนไม่มีกำหนด กระทบยอดขายทั้งตลาด ประเมินตัวเลขไม่ได้ อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ตลาดบ้านกระทบไม่มาก แม้ลูกค้าวอล์กอินเข้าโครงการน้อยลง แต่พบเป็น

กลุ่มลูกค้ามีคุณภาพ รอจังหวะราคาดี ดอกเบี้ยตํ่า ก่อเกิดภาพการตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น ส่วนภาพรวม ประเมินระยะสั้น ยังน่าห่วงแต่ไม่มาก หลังวิกฤติครั้งนี้ ยังห่างไกลจากวิกฤติปี 2540 พบทุกบริษัทปรับตัวได้ดี ตลาดเองหาจุดสมดุลใหม่ ทั้งจะกลายเป็นโอกาสของคนที่แก้เกมได้เร็วกว่า ดีกว่า ท่ามกลางดีมานด์ที่มีรอพร้อมชี้อนาคตไม่แน่นอน ฉะนั้นแผนธุรกิจที่ยืดหยุ่น คือ คำตอบ

ย้อนรอยวิกฤติ

หากเปรียบเทียบวิกฤติโควิด-19 กับวิกฤติทางการเงินในอดีต เช่น วิกฤติต้มยำกุ้ง และ วิกฤติแฮมเบอร์เกอร์นั้น มีความแตกต่างกันอยู่มาก ตั้งแต่ภาพของผลกระทบ และการเตรียมพร้อมปรับตัวของภาคธุรกิจ ส่วนตัวมองว่าวิกฤติครั้งนี้ แม้จะลุกลามกระทบหนักกันทั้งโลก โดยเฉพาะกับประเทศขนาดใหญ่หลายชาติ แต่หลายธุรกิจก็ปรับตัว พลิกเป็นโอกาสได้ดี ต่างจากวิกฤติต้มยำกุ้งของไทย เมื่อปี 2540 ที่มีจุดเริ่มต้นจากภาคธนาคารล้ม ก่อนกระทบเป็นลูกโซ่ ผู้ประกอบการขาดสภาพคล่องทางการเงินเฉพาะภายใน แต่หลายอุตสาหกรรมก็ไม่กระทบมาก ครั้งนี้ภาคการเงินยังคงแข็งแกร่ง สามารถปล่อยกู้ให้ลูกค้าได้ แต่มีข้อจำกัด เพราะคนระมัดระวังการออกนอกบ้าน การรวมกลุ่ม การไม่กล้าจับจ่ายใช้สอย จึงกระทบทุกอุตสาหกรรม หนักสุด การท่องเที่ยว และธุรกิจร้านอาหาร อย่างไรก็ตาม ในความท้าทาย ก็เริ่มเห็นหลายธุรกิจมีมาตรการรับมือ ปรับเปลี่ยนเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ช่วยประคองในระยะสั้น ทั้งนี้ยังคงต้องติดตามว่าสถานการณ์จะลากยาวนานแค่ไหน และจะแก้เกมกันต่ออย่างไร

 

สมนึก ตันฑเทอดธรรม

จุดสมดุลอสังหาฯเปลี่ยน

 นายสมนึก ยังกล่าวว่า สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์นั้น ปัจจัยไวรัสโควิด-19 เปรียบเป็นตัวทุบซ้ำการเติบโตที่ช้าลงของอุตสาหกรรม เพราะเดิมอยู่ระหว่างการหาจุดสมดุลระหว่างผู้ซื้อ, ผู้ขาย แต่ขณะนี้ดีมานด์ระยะสั้น และดีมานด์ระยะกลาง เปลี่ยนแปลงลดลง แต่ซัพพลายในตลาดไม่ได้เปลี่ยนด้วย ฉะนั้นตัวแปรสำคัญ คือ จำนวนซัพพลายใหม่ที่จะเข้ามาเติม ต้องปรับทั้งในแง่ราคา และปริมาณ อย่างไรก็ตาม เห็นแนวโน้มที่ดี หลังหลายบริษัทออกมาระบุว่าจะเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ในช่วงไตรมาส 2 ออกไปก่อน ซึ่งช่วยได้มากในการปรับสมดุลให้ตลาด ขณะเดียวกัน ระยะสั้น การแก้เกมที่ดีกว่า เร็วกว่า จะเป็นข้อได้เปรียบในการแข่งขัน เพราะดีมานด์ยังมีเพียงแต่ไม่มั่นใจ เช่น กลุ่มคนมีรายได้ประจำ, มีเงินเก็บ เพียงแต่ลูกค้าต้องการการสนับสนุน อำนวยความสะดวกที่มากขึ้น ตัวอย่างที่ชัดเจน คือ การที่แทบทุกบริษัท หันมาเพิ่มช่องทางการขายผ่านออนไลน์ เพื่อลดความเสี่ยงให้กับลูกค้า ขณะเดียวกัน กลุ่มลูกค้าคุณภาพ ที่รอจังหวะราคาลง แคมเปญครบ ดอกเบี้ยตํ่า ก็ยังมีการซื้อเกิดขึ้นในโครงการบ้านต่างๆ

“เป็นภาวะบีบทั้งการปรับตัวของตลาดและค่ายต่างๆ ว่าจะแก้เกมได้เร็วกว่า ดีกว่าอย่างไร ค่ายไหนที่ปรับตัวได้เร็ว ก็อาจจะออกสินค้าที่เหมาะสมกับตลาดมากขึ้น โครงการไหนไปได้ดี ก็เป็นโอกาสในการระบายของ”

เช่นเดียวกับ การกระตุ้นลูกค้าผ่านกลไกทางการเงิน เพื่อช่วยเหลือลูกค้าที่มีความต้องการมีบ้าน โดยเบื้องต้นบริษัทเพิ่งออกแคมเปญ “NC SAFE” เช่น ไม่ต้องวางเงินดาวน์ หรือไม่ต้องผ่อนนาน 6-12 เดือน ร่วมกับภาคธนาคาร คาดจะเป็นส่วนช่วยกระตุ้นยอดขายและการซื้อ-ขายในตลาด

จุดเปลี่ยนโมเดลธุรกิจ

 ทั้งนี้ จากบทเรียนที่ตลาดอสังหาฯ เผชิญกับปัจจัยท้าทาย นอกเหนือการคาดการณ์ จากไวรัสโควิด-19 นั้น หลังผ่านพ้นวิกฤติ คงเกิดการเปลี่ยนแปลงหลายด้าน อีกทั้งจะมีผลต่อแผนการดำเนินธุรกิจของแต่ละค่ายอย่างมาก เล็งเห็นสำคัญสุด คือ โมเดลการทำธุรกิจ ที่ต้องมีความยืดหยุ่นมากขึ้น พร้อมจะปรับได้ตลอดเวลาตามสถานการณ์ เช่น การกระจายของพอร์ตสินค้า ทำเล และเซ็กเมนต์ ที่เหมาะกับตลาดและต้องปรับเปลี่ยนได้ ไม่ยึดติด เช่นเดียวกับ โมเดลการขาย และการบริหารจัดการ เพื่อป้องกันความเสี่ยงต่างๆ ขณะที่บริษัทเองก็อยู่ระหว่างเฝ้ามองสถานการณ์ ซึ่งยังคงแผนตามเดิม เปิดแนวราบใหม่ทั้งหมด 5 มูลค่า 3.5 พันล้านบาท เป้ายอดขายปี 2563 ที่ 2.7 พันล้านบาท หลังยอดขายในช่วง 3 เดือนแรกใกล้เคียงตามเป้า

“ผู้ประกอบการต้องไวต่อการเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์ ทั้งปัจจัยภายนอก และภายในที่อาจจะเกิดขึ้นอีก อีกทั้ง โมเดลของธุรกิจ หรือ โมเดลของโปรเจ็กต์ เป็นสิ่งสำคัญ มีความชัดเจนแต่ต้องยืดหยุ่นได้ โดยเอาลูกค้าเป็นที่ตั้ง”

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,564 วันที่ 9-11 เมษายน 2563