‘รังสิต’ฮับลงทุน  ประเคนผัง‘สีแดง’  ปั้นมิกซ์ยูส

นอกจากรังสิต จังหวัดปทุมธานี จะเป็นศูนย์กลางการเดินทางเชื่อมโยงพื้นที่ทางตอนเหนือของกรุงเทพมหานคร กับพื้นที่ใกล้เคียงแล้ว ยังเป็นทำเลทอง การอยู่อาศัย ศูนย์รวมแหล่งช็อปปิ้งขนาดใหญ่ สถาบันการศึกษาชั้นนำ การพัฒนา ตึกสูง คอนโดมิเนียมเริ่มหนาตา เมื่อการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ก่อสร้างเส้นทางสายสีแดง ช่วงรังสิต-บางซื่อ แล้วเสร็จจะเริ่มเปิดทดลองเดินรถในเดือนตุลาคมนี้ และเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการต้นปี 2564 พร้อมกับสถานีกลางบางซื่อ

ประเมินว่า สามารถขนคนจากนอกเมืองสู่พื้นที่เป้าหมาย สถานีปลายทาง โดยใช้เวลาไม่เกิน 20 นาที ช่วยบรรเทาความคับคั่งปริมาณจราจรบนถนนพหลโยธินได้อย่างมาก ที่ว่ากันว่า จะมีคนใช้บริการรถไฟฟ้าสายนี้ มากถึง 1 แสนคนต่อวัน ทั้งนี้ นอกจากรถไฟฟ้าเส้นนี้ จะสร้างความคึกคักให้กับผู้โดยสาร ความร้อนแรงการปักหมุดขึ้นโครงการจะมีเพิ่มขึ้น จากทุนยักษ์ใหญ่มองการณ์ไกล ดักกำลังซื้อในย่านนี้

อาณาจักรมิกซ์ยูส “เซ็นทรัล”

เริ่มจากที่ดินผืนงาม 761 ไร่ ย่านรังสิต หรือคลองหลวง ของกลุ่มเซ็นทรัล ที่นี่อาจเป็นที่ดินทำเลทองติดถนนพหลโยธิน แปลงใหญ่เพียงแปลงเดียวที่หลงเหลืออยู่ ปัจจุบันมีการปรับหน้าดิน ล้อมรั้ว ไม่หลงเหลือไว้ซึ่งโครงสร้างเดิม ของโรงงานไทยเมล่อน โพลีเอสเตอร์ ที่ถูกเผาไหม้

อย่างไรก็ตาม หากขับรถจากกรุงเทพฯ วิ่งไปตามทางยกระดับดอนเมืองโทลล์เวย์ มองลงมาเมื่อถึงทางลง ปลายทางรังสิต ตรงข้ามโรงกษาปณ์ ของกรมธนารักษ์ จะเห็นที่ดินผืนงามทั้งเวิ้ง เชื่อมเข้าพื้นที่หน้ากว้างขนานไปตามเขตทางของถนน กว่า 1,000 ตารางเมตร ที่ผ่านมา กลุ่มเซ็นทรัล ชนะประมูลจากบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM ในมูลค่า 1,500 ล้านบาท เมื่อ 3 ปีก่อน

ได้แน่ ขอปรับผังเป็นพื้นที่สีแดง

เมื่อ ได้แปลงที่ดิน กลุ่มเซ็นทรัลวางแผนนำที่ดินออกพัฒนาโดยแบ่งเป็นเฟส เริ่มต้นจากห้างสรรพสินค้า และที่อยู่อาศัย ประเภท คอนโดมิเนียม พื้นที่พาณิชยกรรมต่างๆ ทั้งนี้ แหล่งข่าวจาก โยธาธิการ จังหวัดปทุมธานี ระบุว่า กลุ่มเซ็นทรัล ยื่นขอ เปลี่ยนสีผัง จากพื้นที่สีม่วง ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมตามการใช้ประโยชน์ของไทย
เมลอนเก่า เป็นพื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม พัฒนาเป็นเมืองมิกซ์ยูส ที่ผ่านมาได้เสนอแผนการขอใช้ประโยชน์ที่ดินมาแล้ว ซึ่งมั่นใจว่าน่าจะได้รับอนุญาตให้ปรับจากพื้นที่สีม่วงเป็นพื้นที่สีแดงบางส่วน โดยเฉพาะ โซนติดถนน มีความเจริญ อยู่ใกล้รถไฟฟ้าสายสีแดง สถานีรังสิต และตั้งอยู่ติดกับโครงการ จิณณ์ เวลบีอิ้ง เคาน์ตี้ โครงการที่อยู่อาศัยโรงพยาบาล สถานการบริการดูแลสุขภาพครบวงจรสำหรับผู้สูงวัย เนื้อที่ 140 ไร่ ขอ นพ.บุญ วนาสิน ประธานกรรมการ บริษัท ธนบุรี เฮลท์แคร์ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) หรือ THG ซึ่งหมอบุญ เล่าว่า หากเซ็นทรัลลงทุนที่ดินแปลงนี้ แน่นอนว่าคนในโครงการจิณณ์ ก็สามารถเข้าใช้บริการ สร้างผลดีต่อพื้นที่

เช่นเดียวกับ มหาวิทยาลัยกรุงเทพ มหาวิทยาลัยเอกชน ยื่นขอปรับเป็นพื้นที่สีแดงเช่นเดียวกัน โดยให้เหตุผลว่าจะนำที่ดินที่มีอยู่ พัฒนามิกซ์ยูส รองรับการเติบโตของโซนนี้ รองรับนักศึกษา และคนในละแวกดังกล่าว ทำเลที่ตั้งห่างจาก ที่ดินกลุ่มเซ็นทรัล 3 กิโลเมตร ประเมินว่า ทำเลย่านนี้จะได้รับอนุมัติทั้งหมด

แหล่งข่าวจากโยธาธิการ และผังเมืองจังหวัดปทุมธานี ยํ้าว่า เหตุผลที่ เอกชนต้องการพื้นที่สีแดงเพราะ พื้นที่สีม่วง พัฒนา เน้นโรงงานอุตสาหกรรม หากพัฒนาเป็นห้างสรรพสินค้า ที่อยู่อาศัยจะสร้างได้ 15% ของพื้นที่ เช่น 1,000 ไร่ พัฒนาได้ 150 ไร่ หากไม่แก้ไขสีผังช่วงนี้ เมื่อประกาศใช้แล้ว จะพัฒนายากขณะ ราคาที่ดินแพง

อย่างไรก็ตาม ยังมีความกังวลว่า หากมีห้างยักษ์โครงการมิกซ์ยูสเกิดขึ้น จะทำให้การใช้พื้นที่แออัดขึ้นแม้ว่าจะมีรถไฟฟ้าสายสีแดง แต่เชื่อว่าถนนพหลโยธินจะแน่นไปด้วย ปริมาณรถและผู้คน ที่เข้ามาสมทบใหม่ เพราะจะกลายเป็นเมืองขนาดย่อมในสำหรับพื้นที่ทางออก มีการเสนอแนะจากบริษัทที่ปรึกษาด้านผังเมืองว่า อาจต้องตัดถนนสายใหม่เพิ่ม ลากจากสถานีรังสิต รถไฟฟ้าสายสีแดง ลากผ่านไปถึงนิคมนวนคร

ที่จากวาละ 3 หมื่นเป็นแสน

ขณะราคาที่ดินขยับสูง โดย 2 ปีที่ผ่านมา ราคาสูงสุดอยู่ที่ 15 ล้านบาทต่อไร่ ตารางวาละ 3 หมื่นปลายๆ ทั้งนี้ นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) ระบุ ราคาที่ดินปัจจุบันย่านรังสิต ตารางวาละ 1 แสนอัพ เนื่องจากความเจริญกระจายเข้ามา ทั้งรถไฟสายสีแดง โครงการขนาดใหญ่ของกลุ่มเซ็นทรัล มีโครงการแนวสูงเกิดขึ้น เนื่องจากมองว่ารังสิต เป็นฮับการเดินทางกรุงเทพฯตอนเหนือ ที่กำลังเติบโตสูง

อนาคตรังสิต กำลังเป็นมากกว่าย่านอยู่อาศัย นับจากนี้จะอึกทึกขึ้น จากการเข้าพื้นที่ของทุนใหญ่นั่นเอง

เสริมแกร่ง

ต่อขยายสีแดง

โทลล์เวย์ 2     

ปัจจุบันไม่สามารถแยกออกได้ว่าพื้นที่ไหน เป็นย่านรังสิต เขตปกครองจังหวัดปทุมธานีกับ กรุงเทพมหานคร เนื่องจากมีการพัฒนาต่อเชื่อมกันเป็นเนื้อเดียว ทั้งที่อยู่อาศัย อาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม ศูนย์การค้า เนื่องจากมีจุดเด่นรองรับการเดินทางจาก ภาคเหนือ ภาคอีสาน และภาคกลาง โดยมีถนนพหลโยธินเป็นแกนหลัก มีสนามบินดอนเมือง มีทางยกระดับดอนเมืองโทลล์เวย์ วิ่งยาวจากดินแดง ไปลง รังสิต หากต้องการหนีปริมาณรถยนต์ จะต้องควักกระเป๋าจ่าย และในปีนี้กรมทางหลวง มีแผนก่อสร้างทางยกระดับดอนเมืองโทลล์เวย์ส่วนต่อขยายจากรังสิตออกไปยัง บางปะอิน พระนครศรีอยุธยา เช่นเดียวกับรถไฟชานเมืองสายสีแดง จะลากส่วนต่อขยายจากสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) ไปยังมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ศูนย์รังสิต สร้างความเชื่อมโยงให้ย่านนี้เป็นย่านธุรกิจใหม่ในอนาคต โดยไม่ต้องเข้าใจกลางกรุงเทพฯ

การขออนุญาตจัดสรรที่ดิน พบว่ามีเกิดขึ้นมากในย่านรังสิต เดือนละ 5-7 ราย เมื่อเทียบกับ นนทบุรีแล้วมีสูงกว่าเกือบเท่าตัว สะท้อนว่าเมืองขยายมาโซนเหนือของกรุงเทพฯ มากขึ้น เพราะเดินทางสะดวก ทั้งเข้าเมืองและออกเมือง อีกทั้งย่านพหลโยธิน ในเขตใจกลางกรุงเทพฯ มีรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ (หมอชิต-คูคต) พาดผ่าน

สำหรับการพัฒนาเมืองตามยุทธศาสตร์ จังหวัดปทุมธานี วันนี้โรงงานอุตสาหกรรมต่างๆ ต้องหมดไปจากพื้นที่ เน้นการผลิตที่อยู่อาศัยชั้นดีมากขึ้น

หน้า 18 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,545 วันที่ 2-5 กุมภาพันธ์ 2563