ธปท. เคลียร์ชัดๆ  ไม่ถอยคุมLTV แค่ผ่อนปรน

แม้ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) จะยอมผ่อนปรนเกณฑ์การควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยเรื่อง สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV โดยในการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาตํ่ากว่า 10 ล้านบาท มี LTV ที่ 100% และผู้กู้สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น ตกแต่ง ซ่อมแซมหรือต่อเติม ส่วนบ้านหลังที่ 2 ที่ราคาตํ่ากว่า 10 ล้านบาท ยังต้องมีเงินดาวน์ 10% แต่ลดระยะเวลาการผ่อนบ้านหลังแรกมาแล้วอย่างน้อยจาก 3 ปีเป็น 2 ปี

แต่เสียงตอบรับจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หรือธนาคารพาณิชย์กลับมองว่า เกณฑ์ที่ผ่อนคลายลงไม่ได้ช่วยเหลืออะไรกับผู้ประกอบการและสถาบันการเงินมากนัก เพราะการปล่อยกู้บ้านหลังแรก นอกจากไม่ต้องวางเงินดาวน์แล้ว ธนาคารพาณิชย์ยังปล่อยกู้ในรูปแบบสินเชื่ออเนกประสงค์อยู่แล้ว เพื่อให้ผู้กู้ได้มีเงินไปซื้ออุปกรณ์ตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์

นางรุ่ง มัลลิกะมาส  ผู้ช่วยผู้ว่าการสายเสถียรภาพระบบการเงินและยุทธศาสตร์องค์กร ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ชี้แจงในประเด็น
ดังกล่าวว่า แม้ผู้กู้จะได้สินเชื่ออเนกประสงค์ แต่เป็นสินเชื่อไม่มีหลักประกัน ต้องจ่ายดอกเบี้ยประมาณ 18% แต่ถ้าเป็นการปล่อยกู้บนหลักประกันเดียวกัน จะเสียดอกเบี้ยประมาณ 6% ลดภาระได้ถึง 12% หรือเฉลี่ยแล้วคนละ 2,000 บาทต่อเดือน ซึ่งถือว่าไม่น้อยเลยในยามที่เศรษฐกิจเป็นแบบนี้

“ธปท.พร้อมจะรับฟังทุกความเห็น แต่จะทบทวนมาตรการทุกๆ 6 เดือน เพราะหลังออกมาตรการเดือนเมษายน ได้ทบทวนและผ่อนคลายการกู้ร่วมในเดือนสิงหาคมมาครั้งหนึ่ง และครั้งนี้ก็ครบ 6 เดือน มีข้อมูลอ้างอิงและข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้น จึงไม่อยากให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ คาดหวังว่า ธปท.จะผ่อนปรนอะไรอีก และอย่าคาดหวังว่าจะยกเลิกมาตรการทั้งหมด เพราะถ้าเป็นเช่นนั้นก็คงไม่ใช้มาตรการ LTV มาตั้งแต่แรก”

รุ่ง มัลลิกะมาส 

ทั้งนี้ยืนยันว่ามาตรการ LTV ไม่ได้ทำให้การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลง โดย 11 เดือนปี 2562 สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ยังขยายตัว 10.8% แม้จะชะลอลงจากปี 2561 ที่ขยายตัว 13.2% แต่ไม่ได้ทำให้การกู้บ้านหลังแรกลดลง โดยจากยอดการปล่อยสินเชื่อประมาณ 180,000 บัญชี ในช่วง 11 เดือน ปี 2562 พบว่าเป็นบ้านหลังแรก 82.1% บ้านหลังที่สอง 11.5% และหลังที่ 3 ขึ้นไป 6.4% เมื่อเทียบกับปี 2561 ที่การปล่อยกู้บ้านหลังที่ 2 สูงถึง 13.8% ขณะที่สัดส่วนบ้านหลังแรกอยู่ที่ 77.3% และยังพบว่าการกู้หลังแรกกับหลังที่ 2 ห่างกันไม่ถึง 1 ปีสูงถึง 50% หรือมีการเริ่มผ่อนในปีปฏิทินเดียวกัน สะท้อนการเก็งกำไรชัดเจน

 “เราไม่ได้ห้ามให้คนมีบ้านหลังที่ 2 แต่ก็ควรต้องมีเงินออมก่อนหรือไม่ อย่างบางประเทศเช่น สิงคโปร์ บ้านหลังแรกต้องวางเงินดาวน์ถึง 25% และ 55% ในหลังที่ 2 และ 65% ในหลังที่ 3  ในทุกระดับราคา เกาหลีใต้เองต้องวางเงินดาวน์ 30-60% สำหรับหลังแรก และ 30-70% ตั้งแต่หลังที่ 2 แต่ไทยให้วาง
เงินดาวน์แค่ 10-20% ถือว่าไม่มากเมื่อเทียบกับประเทศเหล่านี้ ส่วนคนที่คิดจะทำธุรกิจ ลงทุนในอสังหาฯ ก็ไม่ได้ห้ามอะไร แต่ก็ไม่ควรใช้วิธี ‘จับเสือมือเปล่า’ ”

ดังนั้น หากจะประเมินมาตรการ LTV ธปท.มองว่า เป็นเรื่องจำเป็น และที่จริงออกช้าไป เพราะจากตัวเลขภาคอสังหา ริมทรัพย์ไทยเข้าสู่จุดสูงสุดมาตั้งแต่ปี 2561 แล้ว ซึ่งหากธปท.ไม่ทำอะไรเลยจะเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายพอกพูนขึ้นเรื่อยๆ ขณะที่พฤติกรรมเก็งกำไรมีอยู่มาก ทำให้คนที่อยากมีบ้าน ต้องซื้อบ้านแพงขึ้น ธปท.จึงจำเป็นต้องเข้าไป “เบรก” เพราะไม่เช่นนั้นจะเป็นการหล่อเลี้ยงการเก็งกำไรไปเรื่อยๆ แล้วสุดท้ายมันแตกโพละ ซึ่งจะไม่ดีกับคนตัวเล็ก เพราะบ้านที่เขามี มูลค่าจะหายไปทันที

ส่วนข้อเสนอของผู้ประกอบการอสังหาฯ ให้ยกเลิกการวางเงินดาวน์ที่อยู่อาศัยแนวราบหลังที่ 2 นางรุ่งกล่าวว่า ขอไปติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลก่อน เพราะจากข้อมูลของการกู้ยืมพบว่าผู้ที่ซื้อบ้านแนวราบหลังที่ 1 และหลังที่ 2 ภายในเวลาไม่เกิน 1 ปี ยังมีสัดส่วนสูง ซึ่งยังไม่แน่ใจว่าเกิดจากสาเหตุใด จากการเก็งกำไร หรือกำลังซื้อที่แท้จริง

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,544 วันที่ 30 มกราคม -1 กุมภาพันธ์ 2563