มีการประเมินกันว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ค่อนข้างน่าเป็นห่วง คือการพัฒนาโครงการจำนวนมากกว่ากำลังซื้อที่เกิดขึ้น ผนวกกับภาวะเศรษฐกิจรอบโลกที่อยู่ในภาวะชะลอตัว รวมถึงการเกิดโรคระบาดไวรัสโคโรนาจนเป็นเหตุให้กลุ่มลูกค้าชาวจีนที่เป็นกลุ่มเป้าหมายต้องหยุดชะงักการเดินทางมาไทย และอีกหลายปัจจัย สุ่มเสี่ยงการเกิดฟองสบู่ โดยเฉพาะกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ที่มีการพัฒนาโครงการจำนวนมาก บางเส้นทางอย่างสายสีเขียว ปริมาณความต้องการยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องทั้งกลุ่มที่อยู่อาศัยเองและกลุ่มเก็งกำไรเพื่อปล่อยเช่า หรืออย่างสายสีม่วง ที่ปริมาณหน่วยคอนโดมิเนียมมีจำนวนมากกว่าความต้องการ จึงมีจำนวนหน่วยเหลือขายมากกว่าทำเลอื่น อย่างไรก็ตาม ประเมินว่าตลาดแนวราบอย่าง ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว ยังเติบโตได้ดี
ทั้งนี้จากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหา ริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ยังได้สำรวจถึงอสังหาริมทรัพย์กลุ่มอื่นที่คาดว่ายังคงมีอัตราการเติบโตอยู่ โดยสถานการณ์การเปิดตัวที่อยู่อาศัย ประเภทต่างๆพบว่าบ้านเดี่ยว จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ ช่วงครึ่งหลังของปี 2562 มีจำนวน 5,724 หน่วย เพิ่ม 1,220 หน่วย (27.1%) จากครึ่งแรกของปี 2562 มีซัพพลายเหลือขาย 34,537 หน่วย ลดลง 895 หน่วย (-2.5%) เป็นต้น ขณะห้องชุด จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ ครึ่งหลังของปีที่ผ่านมา จำนวน 33,650 หน่วย เพิ่มขึ้น 7,324 หน่วย (27.8%) จากครึ่งแรกของปี 2562 ซัพพลายเหลือขาย 88,788 หน่วย เพิ่ม 6,970 หน่วย (8.5%)เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม ปีนี้ยังคาดว่าอสังหาริมทรัพย์ยังคงเติบโตต่อเนื่องแต่จะไม่หวือหวา เพราะการเปิดโครงการเพิ่มเหล่านี้เกิดจากมาตรการกระตุ้นของทางราชการ ไม่ใช่เป็นเพราะภาวะเศรษฐกิจดี จึงมีคนซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่ม นอกจากนี้การที่ภาวะดอกเบี้ยเงินฝากต่ำมาก ทำให้นักลงทุนพยายามซื้อกลุ่มที่อยู่อาศัยไว้เก็งกำไรเป็นจำนวนมาก จึงกลายเป็นอุปทาน “เทียม” จำนวนหนึ่ง ซึ่งคาดว่าทั้งตลาดมีผู้ซื้อเพื่อ อยู่อาศัยจริงประมาณ 60% นอกนั้นเป็นนักลงทุน นักเก็งกำไรทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศ
อีกทั้งการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ๆมักเป็นกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ที่มีส่วนแบ่งการตลาดประมาณ 70% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม ส่วนผู้ประกอบการที่อยู่นอกตลาดจะพัฒนาโครงการไม่ใหญ่ เพราะรายเล็กไม่สามารถแข่งขันด้านต้นทุนทางการเงินโดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า ซึ่งบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ สามารถออกหุ้นกู้มาเป็นแหล่งเงินทุนจึงมีต้นทุนที่ตํ่ากว่า
ส่วนราคาขายที่อยู่อาศัย ประเมินว่าปีนี้เฉลี่ยไม่เกิน 4 ล้านบาท ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท จะหาไม่ได้ในตลาด ขณะที่ปี 2562 เฉลี่ยที่ 4.0 ล้านบาท ปี 2561 อยู่ที่ 4.5 ล้านบาท ส่วนโครงการลักชัวรีราคาหน่วยละกว่า 100 ล้านบาท จะเริ่มพัฒนาน้อยลง ส่วนราคาคอนโดมิเนียมอาจมีการปรับลดราคาลงเพราะส่วนใหญ่เป็นราคาตั้งไว้สูงเกินจริง
หากพิจารณาถึงแชมป์การเปิดขายโครงการสูงที่สุด ในส่วนของบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือรวมกัน บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เป็นแชมป์เปิดตัวโครงการสูงสุด 34 โครงการ รวม 10,150 หน่วย รวมมูลค่า 38,174 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ย 3.761 ล้านบาทต่อหน่วย ครองส่วนแบ่ง 8.5% ของทั้งตลาด รองลงมาคือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เปิดตัว 9,276 หน่วย เฉลี่ยหน่วยละ 5.233 ล้านบาท แต่หากพิจารณาจากด้านมูลค่าเป็นหลัก จะพบว่า บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) มีมูลค่าการเปิดตัวสูงสุดถึง 48,542 ล้ านบาท อันดับที่ 3 บมจ.ศุภาลัย 5,235 หน่วย เฉลี่ยหน่วยละ 5.408 ล้านบาท และอันดับที่ 4 คือ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ 4,643 หน่วย เฉลี่ยหน่วยละ 3.891 ล้านบาท
สำหรับบริษัทนอกตลาดที่น่าสนใจก็คือ บจก.รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ที่เปิดขาย 3 โครงการในปี 2562 มี 5,249 หน่วย รวมมูลค่า 5,902 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละเพียง 1.124 ล้านบาท ครองส่วนแบ่งตลาด 4.4% ในแง่จำนวนหน่วย พอๆ กับ บมจ. ศุภาลัย แต่มีมูลค่าการพัฒนาน้อยกว่า บมจ.ศุภาลัย รองลงมาเป็น บจก.ริสแลนด์ (ประเทศไทย)และ บจก.ไฮไชน์ ดีเวลลอปเม้นท์ กรุ๊ป ซึ่งจะเห็นได้ว่ามีบริษัทพัฒนา ที่ดินของจีนเข้ามาในตลาดไทยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,544 วันที่ 30 มกราคม -1 กุมภาพันธ์ 2563