เทหุ้นอสังหา  คลายกฎLTV ไร้ผล  ปี63ยังไม่ฟื้น

23 ม.ค. 2563 | 02:00 น.

นักลงทุนผิดหวังมาตรการผ่อนคลาย LTV เทขายทำกำไรหุ้นอสังหาฯ เชื่อหนุนกำลังซื้อเฉพาะไตรมาส 1 เท่านั้น ขณะที่แบงก์ยังเข้มปล่อยกู้ 

จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ผ่อนคลายมาตรการทางการเงินลง ทำให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท (สัญญา 1) สามารถกู้เงินได้มากถึง 100% ของราคาบ้าน และกู้เพิ่มได้อีก 10% (จากเดิมที่ 90-95% ไม่รวมค่าตกแต่ง) ส่วนบ้านหลังที่ 2 (สัญญาที่ 2) ได้ผ่อนคลายลงเป็นวางเงินดาวน์ 10% หลังจากสัญญากู้เดิม (สัญญาที่ 1) ผ่านไปแล้ว 2 ปี จากเดิมที่ 3 ปี และการวางเงินดาวน์สัญญาที่ 2 ยังคงเดิมที่ 20% และสำหรับสัญญาที่ 3 วางเงินดาวน์ที่ 30% เกณฑ์ดังกล่าวให้มีผลตั้งแต่วันที่ 20 มกราคม 2563

ทั้งนี้สาเหตุที่ธปท.ยังไม่ยกเลิกเพดาน LTV สำหรับสัญญากู้ที่ 2 เพราะพบว่ามากกว่าครึ่งของผู้กู้ที่ซื้ออาคารชุด 2 หลังพร้อมกัน มีระยะห่างระหว่างการกู้สัญญาที่ 1 และสัญญาที่ 2 ไม่ถึง 1 ปี สะท้อนว่าเป็นการกู้เพื่อเก็งกำไรมากกว่าเพื่ออยู่อาศัยจริง

โดยทันทีที่มาตรการผ่อนคลายประกาศออกมาในช่วงบ่ายวันที่ 20 มกราคม 2563 ได้เกิดแรงเทขายในหุ้นกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย จากที่ปรับขึ้นในช่วงเช้าเพราะเข้าใจว่า ธปท.จะปลดล็อก LTV โดยเฉพาะในสัญญาที่ 2

นอกจากนี้เมื่อวันที่ 21 มกราคม 2563 เวลา 14.55 น. ดัชนีหุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ปรับลดลง 0.73% เทียบกับดัชนีตลาดหุ้นไทยที่ปรับลดลง 0.36% หุ้นบมจ.เอพี (ประเทศไทย) หรือ AP ลบ 0.25 บาท หรือเปลี่ยนแปลงลบ 3.31% ยืนระดับ 7.30 บาท, หุ้นบมจ.ศุภาลัย (SPALI) ปรับลด 0.50 บาท เปลี่ยนแปลงลบ 2.78% ยืนระดับ 17.50 บาท, หุ้น บมจ.แลนด์แอนด์เฮาส์ (LH) ปรับลดลง 0.25 บาท เปลี่ยนแปลงลบ 2.45% ยืนระดับ 9.95 บาท, หุ้นบมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ปรับลดลง 0.30 บาท เปลี่ยนแปลงลบ 1.96% ยืนระดับ 15.00 บาท และหุ้นบมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ปรับลดลง 0.05 บาท เปลี่ยนแปลงลบ 0.69% ยืนที่ 7.15 บาท

เทหุ้นอสังหา  คลายกฎLTV ไร้ผล  ปี63ยังไม่ฟื้น

 

นายสรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่ามาตรการ LTV ที่ออกมาใหม่ ช่วยปลดล็อกให้ในบางส่วน แต่ผู้ประกอบการอาจผิดหวัง เพราะเป็นการช่วยให้ผู้กู้สัญญาที่ 1 กู้เพิ่มได้อีก 10% เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งปกติสถาบันการเงินก็ปล่อยกู้ให้อยู่แล้วในรูปสินเชื่อบุคคล (personal loan) แต่อาจเป็นการช่วยให้ผู้กู้ซื้อเฟอร์นิเจอร์ ภายใต้อัตราเงินกู้บ้าน ที่มีอัตราดอกเบี้ยถูกกว่าสินเชื่อบุคคล

“ก่อนหน้านี้มีข่าวว่าธปท.จะปลดล็อกสัญญาณที่ 2 ซึ่งกลุ่มนี้มีประมาณ10% ของจำนวนลูกค้า และเป็นกลุ่มที่มีปัญหา แต่ธปท.ผ่อนคลายเพียงลดจาก 3 ปี เป็น 2 ปี (ผ่อนคลายเป็นวางเงินดาวน์ 10% หลังจากสัญญากู้เดิมผ่านไปแล้ว 2 ปี จากเดิม 3 ปี) ซึ่งไม่ได้มีผลมาก และการผ่อนคลาย LTV ในครั้งนี้ ยังทำให้ตลาดมีความเชื่อว่า โอกาสที่ธปท.จะผ่อนคลายเพิ่มหรือปลดล็อก LTV จะไม่เกิดขึ้นในระยะสั้น ทำให้ตลาดเกิดแรงเทขายทำกำไรออกมา”

บล.กสิกรไทยฯ ยังคงประมาณกำไรปี 2563 ของกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย 9 แห่งรวม ภายใต้การศึกษาของบริษัท (AP ,LH,LPN,ORI,PSH,QH,SC,SIRI และ SPALI) คาดจะติดลบ 1-2% จากสิ้นปี 2562 จากรายได้รวมต่ำกว่าปีที่แล้ว เนื่องจากมีการลดราคาขาย และโปรดักต์ “มิกซ์” ที่มาเน้นแนวราบกันมากขึ้น ซึ่งมีมาร์จินต่ำกว่าคอนโดมิเนียม หลังได้ปรับลดประมาณการกำไรโดยรวมปี 2562 ลง 16% และลดราคาเป้าหมายลง 30% นับตั้งแต่มีข่าวด้านมาตรการดังกล่าวเกิดขึ้นในตลาดช่วงปลายปี 2561

 

นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บล.เอเซีย พลัส จำกัด กล่าวว่าการผ่อนคลาย LTV จะหนุนกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะหลังจากธปท.ออกมาตรการ LTV ดีมานด์การซื้อเก็งกำไรถูกกดดันอย่างแรง จะเห็นว่าปี 2561 ยอดพรีเซลต่อปีเคยสูงถึง 3.5 แสนล้านบาท แต่ 9 เดือนแรกปี 2562 ยอดพรีเซลลดลง 24% ซึ่งเป็นเปอร์เซ็นต์ที่สอดคล้องกับตลาดที่ประมาณการว่า อัตราการเก็งกำไรทั้งตลาดน่าจะสูงถึง 25-30% อย่างไรก็ดีมองว่ามาตรการผ่อนคลายที่จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อเข้ามาในไตรมาสแรกเท่านั้น ผนวกกับมาตรการคลังเรื่องการลดค่าธรรมเนียม จดจำนองที่อยู่อาศัย เหลือ 0.01% และการคืนเงินให้ผู้ซื้อในโครงการบ้านดีมีดาวน์ 5 หมื่นบาทต่อราย แต่เชื่อว่าไตรมาส 2 และ 3 จะชะลอต่อ

บล.เอเซีย พลัสฯ ให้นํ้าหนักกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ปี 2563 น้อยกว่าตลาด เนื่องจากเห็นว่าภาพรวมของกลุ่มโดดเด่นเฉพาะไตรมาส 1 เท่านั้น

หน้า 17-18 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,542 วันที่ 23-25 มกราคม 2563