วิธีลงทุน REIT แบบ DIY
สวัสดีครับท่านผู้อ่าน SCBS เราได้เริ่มเขียนคอลัมน์ Money D.I.Y กับหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจเป็นครั้งแรก หวังเป็นอย่างยิ่งว่า ท่านผู้อ่านจะได้ความรู้และประโยชน์เพื่อนำไปปรับพอร์ตการลงทุนของท่านได้ด้วยตนเอง แบบ Do it yourself (D.I.Y.) ฉบับนี้ผมอยากจะนำเสนอเรื่อง การลงทุนในหน่วยลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT ซึ่งต้องบอกว่า เป็นหนึ่งสินทรัพย์ที่ร้อนแรง เพราะในปี 2019 หน่วยลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย (Thai Prop Fund & REIT Index) ปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงสุด +30% (Total Return) แล้วประมาณปลายเดือนกันยายนก็อ่อนตัวลงมาปิดที่ +22%
แต่คำถามมีอยู่ว่า ณ ตอนนี้ต้นปี 2020 การลงทุนใน REIT ไทยนั้นมีความน่าสนใจหรือไม่? ดูอย่างไร? และอะไรเป็นสิ่งที่ควรจะต้องระวัง วันนี้เราลองมาดูกันครับ
หากจะพูดถึงหน่วยลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น เขาจะมีส่วนผสมระหว่างหุ้นและตราสารหนี้คือ มีโอกาสการเติบโตและมีความสามารถสร้างรายได้อย่างสมํ่าเสมอ การที่เราจะมองว่า น่าสนใจหรือไม่ก็คงจะต้องดูว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถสร้างรายได้ให้เราเท่าไหร่หรือเราต้องดูที่ระดับอัตราเงินปันผลว่า มีความน่าสนใจหรือไม่ ส่วนการวิเคราะห์ว่าอัตราเงินปันผลมีความน่าสนใจเราจะดูกันที่ Yield Spread หรือส่วนต่างระหว่างเงินปันผลและอัตราผลตอบแทนจากพันธบัตรรัฐบาล
ทำไมเราถึงต้องดูส่วนต่างของ 2 ตัวนี้? เพราะลองคิดง่ายๆ ว่า ถ้าหากวันนี้เรามีเงินสักก้อนหนึ่งแล้วมีทางเลือกให้ลงทุนระหว่างสินทรัพย์ที่ปลอดภัยและได้ดอกเบี้ยแน่ๆ อย่างพันธบัตรรัฐบาลที่ให้ได้ผลตอบแทนอยู่ 1.35% ต่อปีกับทางเลือกที่ 2 ลงทุนในหน่วยอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยงมากขึ้น แต่ก็มีโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนเป็นเงินปันผลสูงขึ้นประมาณ 5.15% ดังนั้น หากเราจะต้องรับความเสี่ยงเพิ่มขึ้นรางวัลที่เราได้เพิ่มขึ้นคือ 5.15%-1.35% = 3.8%
ส่วนวิธีการอ่านค่า Yield Spread แน่นอนว่า ยิ่งมีส่วนต่างมากก็ยิ่งดีเพราะได้รางวัลชดเชยความเสี่ยงเยอะ ในทางกลับกันถ้าได้น้อยๆ ก็คงไม่ดี แต่การจะบอกว่ามากหรือน้อยเราก็ควรมาดูค่าเฉลี่ยย้อนหลังของตัวเขาเอง 5 ปี เช่น Yield Spread อยู่เท่ากับค่าเฉลี่ย, อยู่สูงกว่าค่าเฉลี่ย, หรืออยู่ตํ่ากว่าค่าเฉลี่ย หากดูจากรูปประกอบที่ 1 ในช่วงเดือนกันยายนปี 2019 (เลข 1) ที่ราคา REIT ปรับตัวสูงขึ้นมากระดับ 264 จุด จน Yield Spread ลดลงจนตํ่ากว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีแสดงถึงมูลค่าพื้นฐานของ REIT แพงจนตึงตัว ประกอบกับราคา REIT ปรับขึ้นมาสูงจนคนที่ซื้อไว้ก่อนหน้านั้นมีกำไรมากถึงระดับ 30% จึงไม่แปลกที่จะถูกขายทำกำไรออกมาบ้าง
แต่สำหรับในตอนนี้ Yield Spread = 3.8% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ย 5 ปีแล้วที่อยู่ 3.2% นั่นหมายความว่า ตอนนี้ REIT มี Yield Spread ที่น่าสนใจ เพราะสูงกว่าค่าเฉลี่ยในอดีต(ข้อมูลเชิงสถิติ: ปัจจุบัน Yield Spread อยู่ระดับระหว่าง 1-2 S.D.) ประกอบกับมุมมองในอนาคตข้างหน้าเศรษฐกิจที่ยังคงเปราะบาง รวมถึงในเร็วๆ นี้โอกาสที่ธนาคารกลางประเทศต่างๆปรับขึ้นดอกเบี้ยก็คงยาก มีแต่โอกาสที่จะปรับลดดอกเบี้ยลง หากลองมองเม็ดเงินในตลาดตราสารหนี้ต่างก็ได้ผลตอบแทนที่น้อย ต้องบอกว่าตอนนี้เป็นช่วงที่น่าทยอยซื้อหน่วยลงทุนอสังหาฯ ผู้อ่านลองเร่งศึกษาทำความเข้าใจเพื่อเลือกซื้อหน่วยลงทุนที่น่าสนใจ สำหรับการลงทุนอยากให้ผู้อ่านมุ่งหวังถึงประโยชน์จากการลงทุน เพื่อกระจายความเสี่ยงและรับเงินปันผลที่สมํ่าเสมอจากค่าเช่าเพื่อให้ได้เงินปันผลสมํ่าเสมอสัก 3%-5% ก็ถือว่ามีความน่าสนใจไม่ใช่น้อยแต่การคาดหวังราคาที่ปรับขึ้นสูงๆ จาก REIT ในอนาคตอาจจะไม่ได้สูงมากเท่ากับปีที่แล้ว
ในวันนี้หวังว่า ผู้อ่านคงจะได้ประโยชน์จากข้อมูลในการพิจารณาสินทรัพย์ทางเลือกอย่างหน่วยลงทุนอสังหาฯ เพื่อประกอบไว้ใน portfolio การลงทุนของท่านบ้าง หากสนใจซื้อกองทุนรวมลงทุนในหน่วยลงทุนอสังหาฯ ก็สามารถติดต่อขอข้อมูลเพิ่ม เติมได้จากเจ้าหน้าที่ SCBS หรือศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเองได้ใน application SCBSEasyInvest
คอลัมน์ มันนี่ ดีไอวาย
โดย: ธัญญา โลหะนันทชัย
ผู้ช่วยผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยการลงทุน สายงานวิจัย
บริษัทหลักทรัพย์ ไทยพาณิชย์ จำกัด
หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,539 วันที่ 12-15 มกราคม 2563