คอนโดย่านรัชโยธินเหมาะอยู่อาศัยมากกว่าลงทุน

นายพชรพจน์ นันทรามาศ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคาร กรุงไทยเปิดเผยว่า ปีที่ผ่านมาถือเป็นปีแห่งการปรับฐานของตลาดที่อยู่อาศัย จากการใช้เกณฑ์ LTV ใหม่ และยังต้องเผชิญกับปัจจัยลบต่างๆ ทั้ง หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและการแข็งค่าของเงินบาทเมื่อเทียบกับเงินหยวน ส่งผลให้ผู้ซื้อชาวจีนมองว่าที่อยู่อาศัยในไทยมีราคาสูงขึ้น ทำให้มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล หดตัว 5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นมูลค่า 5.36 แสนล้านบาท แบ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม 2.42 แสนล้านบาท หดตัว 11% และการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบ 2.94 แสนล้านบาท ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา

สำหรับปีนี้  มองว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีแนวโน้มขยายตัว 5.5% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมขยายตัว 4.5% และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบ 6% เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หันมาให้ความสำคัญกับบ้านแนวราบ เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่อยู่อาศัยจริง และตลาดที่อยู่อาศัยปีนี้ยังมีปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการรัฐ โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือรายการละ 0.01% และการเปิดส่วนต่อขยายของเส้นทางรถไฟฟ้าเหมือนปีที่ผ่านมา ที่เปิดส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือ จากสถานีหมอชิตไปยังพื้นที่รัชโยธินอีก 5 สถานี ซึ่งส่งผลให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

นายกณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS กล่าวว่า ได้ทำการวิจัยเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมย่านรัชโยธิน พบว่า เป็นทำเลที่น่าสนใจ สำหรับคนที่มองหาคอนโดมิเนียม เพราะสะดวกสบายในการเดินทางและยังเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ มีศูนย์การค้าที่มีชื่อเสียง สถานศึกษาที่สำคัญ รวมทั้งสถานพยาบาล โดยมีตัวเลือกมากถึง 11,561 ยูนิต จาก 35 โครงการ ราคาขายต่อตารางเมตร 93,600 บาท สำหรับโครงการเก่า และ 138,000 บาท สำหรับโครงการใหม่ ซึ่งถูกกว่าคอนโดมิเนียมในตัวเมืองอย่าง เพลินจิต-ชิดลม สีลม-สาทร ประมาณ 51% และพื้นที่รอบตัวเมือง เช่น พระราม9-เพชรบุรี-อโศก ราชเทวี และพญาไท ประมาณ 29% และแม้มียูนิตเหลือขายมากถึง 2,910 ยูนิต แต่ยูนิตเหลือขายมีทิศทางปรับตัวลง แสดงให้เห็นว่าไม่ได้อยู่ในภาวะ Oversupply เมื่อเทียบกับสถานการณ์ของคอนโดมีเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง

“คอนโดมิเนียมย่านรัชโยธินเหมาะกับการอยู่อาศัยจริง แต่สำหรับการลงทุน เพื่อหวังผลตอบแทนจากส่วนต่างระหว่างต้นทุนซื้อกับราคาขายต่อ (Capital Gain) และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ยังไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีนัก เพราะการซื้อคอนโดมิเนียมย่านรัชโยธิน เพื่อปล่อยเช่า 10 ปี ก่อนขายในปีสุดท้าย จะให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ 3.2% ต่อปีใกล้เคียงกับคอนโดมีเนียมย่านรัชดา-พระราม 9-อโศก แต่ต่ำกว่าพื้นที่อื่นๆ ในตัวเมือง เช่น เพลินจิต-ชิดลม ให้ผลตอบแทน 6.6% ต่อปี สีลม-สาทร ให้ผลตอบแทน 5.4% ต่อปี และสุขุมวิทช่วงต้น-กลาง ผลตอบแทน 4.8% ต่อปี”