‘มิกซ์ยูส’ แก้ที่ดินแพง ทําซัพพลายซีบีดีทะลัก

โครงการมิกซ์ยูส เป็นหนึ่งในทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ ในภาวะที่เศรษฐกิจมีความผันผวนสูง เนื่องจากเป็นการเพิ่มช่องทางในการสร้างรายได้ที่สมํ่าเสมอและยังช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาอสังหาฯ รูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง รวมถึงช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้ที่ดินหรือพื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลที่ที่ดินมีราคาแพง

โครงการมิกซ์ยูสในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเปิดตัวโครงการมากขึ้นกว่าในอดีต ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดภาวะอุปทานส่วนเกินในตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในส่วนของธุรกิจพาณิชย์ให้เช่า โดยในอีก 3 ปีข้างหน้า ที่คาดว่าจะมีพื้นที่โครงการมิกซ์ยูสในส่วนที่เป็นพื้นที่พาณิชย์ให้เช่ารวมกัน 9 แสนตารางเมตร หรือประมาณ 40% ของอุปทานใหม่ในช่วงเดียวกัน โดยเฉพาะพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ซึ่งมีอุปทานอสังหาฯ เดิมที่มีรูปแบบคล้ายคลึงและกระจุกตัวอยู่มาก นำไปสู่แนวโน้มการแข่งขันในตลาดอสังหาฯ ที่จะรุนแรงมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม การพัฒนามิกซ์ยูสจำนวนมาก ไม่เพียงแต่จะต้องแข่งขันกันเองเท่านั้น แต่ยังเป็นความท้าทายสำคัญต่อโครงการที่มีรูปแบบการใช้งานเพียงแบบเดียว (single use) เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และโรงแรม ที่อยู่รอบข้างโครงการมิกซ์ยูสที่อาจได้รับผลกระทบ ทั้งนี้ผู้พัฒนาโครงการ single use จึงอาจต้องปรับลดราคา/ค่าเช่าลง ชะลอการเปิดตัวโครงการ หรือปรับปรุงพื้นที่โครงการเพื่อดึงดูดผู้เช่าหรือผู้ใช้บริการเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันไว้ภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนและชะลอตัวอาจกดดันอุปสงค์เช่าพื้นที่ธุรกิจพาณิชย์ให้เช่า ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่สำนักงานให้เช่าและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า รวมถึงต้นทุนที่ดินที่อยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะที่ดินในพื้นที่ศักยภาพ เป็นสาเหตุส่วนหนึ่งที่ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายหันมาสนใจการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส จากจุดเด่นสำคัญ 2 ประการ ได้แก่ 1. ช่วยลดความเสี่ยงจากการ
พึ่งพาอสังหาฯ รูปแบบใดรูปแบบหนึ่งและเป็นการเพิ่มความหลากหลายของช่องทางในการสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ เมื่อเกิดการชะลอตัวของเศรษฐกิจหรือธุรกิจจะช่วยบรรเทาผลกระทบไม่ให้รุนแรงมากนัก เนื่องจากมีช่องทางสร้างรายได้อื่น เช่น ในภาวะที่นักท่องเที่ยวชะลอตัวส่งผลให้รายได้จากผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกและโรงแรมลดลง โครงการมิกซ์ยูสยังคงมีพื้นที่สำนักงานให้เช่าเป็นแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะชะลอตัวของนักท่องเที่ยวอยู่ ต่างกับโครงการค้าปลีกเพียงอย่างเดียวที่อาจได้รับผลกระทบมากกว่า

ภัทรพล ยุทธศักดิ์นุกูล

2. ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้ที่ดินและการใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เนื่องจากที่ดินที่อยู่ในทำเลที่ดีโดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพซึ่งปัจจุบันเหลืออยู่ไม่มากนัก อีกทั้งยังมีราคาสูง ดังนั้นการผสมผสานแต่ละการใช้งานของอสังหาฯ ให้มีความเข้ากันได้ดีจึงเป็นสิ่งสำคัญ โดยอาจมีพื้นที่บางส่วนของโครงการที่การใช้งานหลายส่วนสามารถใช้งานร่วมกันได้

อย่างไรก็ตาม นายภัทรพล ยุทธศักดิ์นุกูล นักวิเคราะห์ ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของอุปทานจากโครงการมิกซ์ยูส ในช่วงปี 2020-2023 อาจเป็นหนึ่งในปัจจัยหลักที่กดดันให้การแข่งขันมีความรุนแรงมากขึ้นและนำมาสู่ความเสี่ยงอุปทานส่วนเกินในธุรกิจอสังหาฯ พาณิชย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ โดยจะมีพื้นที่มิกซ์ยูสเปิดดำเนินการเพิ่มขึ้น 9 แสนตารางเมตร หรือ ประมาณ 40% ของอุปทานใหม่ของธุรกิจพาณิชย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ราว 2 ล้านตารางเมตรในช่วงปี 2020-2023 ขณะที่อีไอซีคาดว่าอุปสงค์ใหม่ต่อธุรกิจพาณิชย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ในช่วงเวลาเดียวกันจะอยู่ที่ราว 1 ล้านตารางเมตรเท่านั้น ซึ่งอาจนำไปสู่ความเสี่ยงจากภาวะอุปทานส่วนเกินจากการขยายตัวดังกล่าว โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีโครงการมิกซ์ยูสที่จะเข้าสู่ตลาด ทั้งนี้จากข้อมูล 14 โครงการที่ถูกเลือกเพื่อทำการศึกษาเบื้องต้น พบว่าอุปทานใหม่จากโครงการมิกซ์ยูสส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพฯ คิดเป็นสัดส่วนราว 64% เช่น สีลม-สาทร สุขุมวิทตอนต้น (ซอย 1-41) เพชรบุรี ส่วนพื้นที่ Non CBD คิดเป็นสัดส่วนราว 36% เช่น พื้นที่บางซื่อ บางนา-ตราด ศรีนครินทร์ แจ้งวัฒนะ

นอกจากนี้ หากพิจารณาตามรูปแบบอสังหาฯ จะพบว่า จากพื้นที่โครงการมิกซ์ยูสทั้งหมด จะมีพื้นที่ค้าปลีกเป็นสัดส่วนถึง 22% รองลงมาคือ พื้นที่สำนักงานซึ่งเป็นสัดส่วนราว 19% ดังนั้นไม่เพียงผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสเท่านั้นที่ต้องระมัดระวังความเสี่ยงอุปทานส่วนเกินแต่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ฯ พาณิชย์ให้เช่าที่อยู่รอบข้างโครงการมิกซ์ยูสก็อาจเผชิญกับผลกระทบจากความเสี่ยงดังกล่าวด้วยเช่นกัน

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,538 วันที่ 9-11 มกราคม 2563