หุ้นอสังหาฯ ‘เฉื่อย’ มาตรการรัฐ ปลุกไม่ฟื้น
หุ้นอสังหาฯเฉื่อย ตอบรับ “บ้านดีมีดาวน์” แค่ระยะสั้น ผู้ประกอบการบ้านตํ่ากว่า 5 ล้านบาทได้อานิสงส์ ดันรายได้ Q1/63 พุ่ง โบรกฯมองยังไม่ฟื้น เหตุข้อจำกัด LTV กระทบแรงกว่า ด้านบล.เอเซีย พลัสฯ แนะเป็นจังหวะสะสม “หุ้นถูก-ปันผลงาม”
รัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อภาคอสังหาริมทรัพย์ (26 พ.ย. 62) ภายใต้โครงการ “บ้านดีมีดาวน์” โดยรัฐได้สนับสนุนเงินเพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ (Cash Back) จำนวน 50,000 บาทต่อราย ทั้งนี้ผู้ที่อยู่ในเกณฑ์ของมาตรการ ต้องเป็นผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อเดือน หรือไม่เกิน 1.2 ล้านบาทต่อปี จำกัดผู้ที่ได้รับสิทธิ 100,000 ราย ระยะเวลาโครงการตั้งแต่วันที่ 27 พฤศจิกายน 2562-31 มีนาคม 2563 เปิดลงทะเบียนรับสิทธิได้ตั้งแต่วันที่ 11 ธันวาคม 2562 เป็นต้นไป
นายลวรณ แสงสนิทผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กล่าวถึงวัตถุประสงค์ “มาตรการบ้านดีมีดาวน์” ว่าให้สิทธิเฉพาะการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่เท่านั้น ทั้งนี้นอกเหนือจากเพื่อช่วยลดภาระให้กับผู้ซื้อบ้าน ส่วนหนึ่งก็เพื่อช่วยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ระบายสต๊อกที่ปัจจุบันมีอยู่ 270,000 ยูนิต เพราะหากสามารถระบายสินค้าได้ จะทำให้ผู้ประกอบการเริ่มลงทุนใหม่ในปี 2563 ซึ่งจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจโดยรวม
อย่างไรก็ดี หลังมาตรการประกาศ ราคาหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในวันรุ่งขึ้น (27 พ.ย. 62) ปรับตัวเพิ่มขึ้น อาทิ บริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (บมจ.) หรือ SPALI ราคาปิดเมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน อยู่ที่ 17.60 บาท เพิ่มขึ้น 4.76% จากวันที่ 20 พฤศจิกายน ราคาปิดอยู่ที่ 16.80 บาท, บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ราคาปิดวันที่ 27 พฤศจิกายนอยู่ที่ 6.75 บาท เพิ่มขึ้น 4.65% จากราคาปิดวันที่ 20 พฤศจิกายน อยู่ที่ 6.45 บาท, บมจ.แอล.พี.เอ็น. (LPN) ราคาปิดเมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายนอยู่ที่ 4.74 บาทเพิ่มขึ้น 3.95% จากราคาปิดวันที่ 20 พฤศจิกายน ซึ่งอยู่ที่ 4.56 บาท ฯลฯ ก่อนที่จะปรับตัวลงในวันที่ 28 พฤศจิกายน (ตารางประกอบ)
นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการสายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัสฯ กล่าวว่ามาตรการรอบนี้ถือว่าเซอร์ไพรส์กว่าทุกครั้ง เพราะทุกครั้งจะใช้มาตรการภาษีและการลดจดจำนอง แต่รอบนี้รัฐแจกเงินดาวน์ 50,000 บาทต่อราย และเป็นผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 1 แสนบาทต่อเดือน และหากคำนวณเกณฑ์ที่ธนาคารปล่อยกู้ที่ 1 ใน 3 ของรายได้ หรือ 50% ของรายได้ ดังนั้นความสามารถในการผ่อน 33,000 - 50,000 บาทต่อเดือน ระดับราคาบ้านที่ซื้อสูงสุด 5.5 ล้านบาทต่อยูนิต มาตรการรอบนี้จึงส่งผลบวกต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ ซึ่งจับลูกค้าในกลุ่มนี้อยู่แล้วอย่างถ้วนหน้า เพราะเป้าหมายหลักของรัฐก็คือต้องการระบายสต๊อกที่อยู่ในมือผู้ประกอบการ
“ผู้ประกอบการอสังหาฯที่มีสต๊อกบ้านระดับตํ่ากว่า 5.5 ล้านบาทต่อยูนิต เป็นผู้ที่ได้ประโยชน์จากมาตรการนี้ โดยในแต่ละไตรมาสกลุ่มอสังหาฯ จะรับรู้รายได้อยู่ที่ 60,000-70,000 ล้านบาท มาตรการดังกล่าวจะหนุนรายได้จากแรงซื้อที่เข้ามาโดยเฉพาะในไตรมาส 1/2563 หุ้นที่ได้ประโยชน์และยังคงแนะนำถือคือ บมจ. แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ราคาเป้าหมาย 12.00 บาท, บมจ.ศุภาลัย (SPALI) ราคาเป้าหมาย 19.50 บาท และ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ราคาเป้าหมาย 8.90 บาท และหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ยังเป็นกลุ่มที่แนะนำจากการจ่ายปันผลที่ให้ผลตอบแทนสูงถึง 7% และค่าพี/อี บางตัวลงมาตํ่าเกินเหตุอยู่ที่ 5-6 เท่า ตํ่ากว่ามูลค่าหุ้นทางบัญชี ถือว่าค่อนข้างถูก”
บล.หยวนต้า (ประเทศไทย) จก. ระบุในบทวิเคราะห์ว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาฯดังกล่าว ส่งผลจิตวิทยาเชิงบวกต่อกลุ่มอสังหาฯ ในด้านการระบายสต๊อกคงค้างและยอดขายสำหรับโครงการที่จะแล้วเสร็จภายในไตรมาส 1/2563 โดยรัฐได้สนับสนุนเงินดาวน์ภายใต้โครงการนี้ คิดเป็นวงเงินทั้งสิ้น 5,000 ล้านบาท น้อยกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับมาตรการ “ชิม ช้อป ใช้ เฟส 1” ที่ใช้วงเงินถึง 10,000 ล้านบาท คาดว่ารัฐมีโอกาสจัดสรรวงเงินเพิ่มเติม หากมาตรการมีผลตอบรับที่ดี อย่างไรก็ดี ผลบวกยังถูกจำกัดด้วยมาตรการ LTV รวมถึงสถาบันการเงินที่มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ
ยังคงแนะสะสม SPALI และ บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ( SENA) บนราคาเหมาะสมที่ 20.10 บาท และ 5.25 บาท ตามลำดับ จากโอกาสเติบโตในปี 2563 ที่โดดเด่นกว่าอุตสาหกรรม
บล.ไทยพาณิชย์ (SCBS) ระบุว่า มาตรการดังกล่าวไม่น่าจะช่วยกระตุ้นความต้องการได้มากนัก เพราะเงินที่รัฐช่วยลดภาระเงินดาวน์ 50,000 บาท เป็นสัดส่วนเพียง 0.5-5.0% ของราคาบ้าน ไม่ได้ดึงดูดมากพอ ดังนั้นจึงไม่น่าจะช่วยให้แนวโน้มอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยฟื้นตัว แต่จะช่วยแค่ทำให้การโอนยอดขายรอรับรู้รายได้และช่วยระบายสต๊อกสร้างเสร็จบางส่วน ซึ่งคล้ายกับมาตรการก่อนหน้านี้
ผู้ซื้อที่ได้รับประโยชน์ส่วนใหญ่คือกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางหรือผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทต่อยูนิต โดยอิงกับสัดส่วนภาระหนี้สินต่อรายได้สูงสุด (DSR) ที่ 70% และผู้ประกอบการที่มีพอร์ตที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทต่อยูนิตจำนวนมากคือ บมจ.ศุภาลัย (SPALI), บมจ. พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH), บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH), บมจ.แสนสิริ (SIRI), บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) (AP) และ บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH)
ทั้งนี้เมื่ออิงกับผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในการวิเคราะห์ของบล.ไทยพาณิชย์ฯ ณ เดือนกันยายน 2562 มียอดขายรอรับรู้รายได้ 53,000 ล้านบาทที่จะโอนในไตรมาส 4/2562 (ซึ่งอาจจะเลื่อนออกไปเป็นไตรมาส 1/2563 เพราะกระบวนการขออนุมัติเงินช่วยดาวน์ต้องใช้เวลา) และอีก 66,000 ล้านบาทในปี 2563
อย่างไรก็ดีมองว่ามาตรการรอบนี้ ไม่ได้ช่วยแก้ปัญหาในเรื่องการขอสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงินในขณะนี้ โดยมีสาเหตุมาจากเกณฑ์ LTV (Loan-To-Value)และมาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้สูงสุด (DSR)ที่เข้มงวดมากขึ้น และฐานรายได้ที่ลดลง บล.ไทยพาณิชย์ฯ จึงยังคงมุมมองเชิงลบต่อหุ้นกลุ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และไม่แนะนำให้ไล่ซื้อหุ้นอสังหาฯ จากข่าวนี้มองว่าจะช่วยได้แค่สร้าง sentiment เชิงบวกในระยะสั้นและคาดว่าจะเกิดการขายออก (sell on fact) หลังจากราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯปรับขึ้นมาถึง 5.3% จากเมื่อวันที่ 26 พฤศจิกายน 2562
หน้า 17-18 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,527 วันที่ 1-4 ธันวาคม 2562
