มาตรการรัฐดูดซับสต๊อกเหลือขาย  ต่อลมหายใจอสังหาฯ

ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยของปี 2562 ที่ชะลอตัวติดต่อกันถึง 3 ไตรมาส  สะท้อนจากจำนวนหน่วยโครงการเปิดใหม่ของทั้งประเทศที่หดตัวและติดลบรุนแรงโดยเฉพาะช่วงเดือนก.ค.-ก.ย. พบบ้านจัดสรรในตลาดหลัก กทม. มีการเปิดตัวเพียง 8.87 พันหน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว มากกว่า 57.3% ขณะที่ตลาดคอนโดฯผู้ประกอบการปรับตัวหนัก เหลือเปิดไม่ถึง 1.2 หมื่นหน่วยเท่านั้น ลบ 56.5% จากปีที่แล้วเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. คาดไตรมาสสุดท้ายของปีสถาน การณ์จะดีขึ้น หลังจากตลาดได้รับผลบวกจากมาตรการกระตุ้นโดยรัฐ ส่งผลให้ภาพรวมช่วงครึ่งหลังของปีกระเตื้องขึ้นมาได้ จากซัพพลายที่ถูกดูดซับออกไปบางส่วน คาดตลาดติดลบน้อยลงเหลือ 2.2%

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไทยในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ว่าคาดการณ์ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ ตลาดหลัก กทม.-ปริมณฑล จะมีความคึกคักขึ้น จากการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งกลุ่มบ้านจัดสรรและคอนโดฯ ที่เพิ่มมากขึ้นกว่าช่วง 3 ไตรมาสที่ผ่านมาอย่างเห็นได้ชัด โดยบ้านจัดสรรคาดเปิดใหม่เกือบ 1.5 หมื่นหน่วย ส่วนคอนโดฯ คงไม่ตํ่ากว่า 2.9 หมื่นหน่วย เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังต้องดำเนินธุรกิจตามแผนที่ประกาศไว้เพื่อสร้างการเติบโต และรักษาเสถียรภาพในตลาดหุ้น หลังจากมีการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ไปเป็นจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมาแล้ว จากความเสี่ยงในแง่ต่างๆ แต่เมื่อรัฐบาลมีการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต่อเนื่อง บวกกับปัจจัยอัตราดอกเบี้ยถูกลง ตํ่าสุดเหลือ 1.25% และมาตรการพยุงอสังหาฯโดยตรงช่วยลดหย่อนภาระผู้ซื้อ ก็ก่อให้เกิดความมั่นใจมากขึ้น และหันกลับมาบุกทำการตลาดในช่วงที่เปรียบเป็นไฮซีซันของปีด้วย ขณะเดียวกันแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดีขึ้น จะช่วยทำให้ซัพพลายคงเหลือถูกดูดซับลดลงไปได้มาก เหลือตัวเลขสำหรับฐานปีหน้าที่ 2.57 แสนหน่วยทั้งประเทศ ลดลงจากช่วงครึ่งปีแรกที่ 2.7 แสนหน่วย ซึ่งจะช่วยลดภาวะความเสี่ยงของตลาดในช่วงปีหน้าได้ระดับหนึ่ง

“มาตรการรัฐมีผลทำให้ภาวะการซื้อ-ขายดีขึ้น ตลาดดูดซับได้เพิ่มขึ้น สะท้อนจากหน่วยเหลือขายในตลาด ที่ลดลงประมาณ 9-10% หมดปีนี้ น่าจะหายไปประมาณกว่า 1 หมื่นหน่วย หรืออาจหายไปถึงประมาณ 3 หมื่นหน่วย กรณีคลุมยาวไปจนหมดมาตรการช่วงครึ่งปีหน้า”

ทั้งนี้ ในช่วงปี 2563 ผู้ประกอบการยังคงต้องให้ความสำคัญกับการบริหารสต๊อกเหลือขายและจำนวนหน่วยเปิดใหม่ เพื่อไม่ให้มีซัพพลายในตลาดมากเกินกว่ากำลังซื้อ เพราะยังต้องระมัดระวังปัจจัยเสี่ยงต่างๆ โดยเฉพาะเรื่องเศรษฐกิจภายในประเทศ

ขณะมุมของผู้ประกอบการสะท้อนว่าการที่รัฐออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ทั้งลดค่าโอน-จดจำนอง การอัดฉีดวงเงินกู้ดอกเบี้ยตํ่าของสถาบันการเงิน สามารถดูดซัพสต๊อกลงได้ แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความเข้มงวดของสถาบันการเงิน หากมีการลดทอนการคัดกรองลง เชื่อว่าตลาดน่าจะเดินได้ไกลกว่านี้

นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ยืนยันว่าต้องการให้สถาบันการเงินผ่อนปรนเกณฑ์ เครดิตบูโร และการขยับ การใช้มาตรการเกณฑ์สินเชื่อใหม่ ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกไป เช่นเดียวกับ นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) มองว่า ตลาดในภาพรวมติดลบ แต่ทั้งนี้ได้มาตรการรัฐช่วยสำหรับการโอนและจดจำนอง อีกทั้งแบงก์รัฐ เสนอวงเงินสินเชื่อดอกเบี้ยตํ่า ซึ่งช่วยให้ตลาดผ่อนคลายได้บ้าง แต่ทั้งนี้ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค ไม่ใช่ดอกเบี้ยถูกหรือแพง แต่การไม่ถูกปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารเป็นสิ่งที่ดีที่สุด

หน้า 27 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,525 วันที่ 24-27พฤศจิกายน 2562