สายสีนํ้าเงินพลิกเยาวราช วาละ1ล้านอัพ   

สายสีนํ้าเงินดึงทุน ยักษ์เข้าเยาวราช พลิกชุมชนเก่ากลายเป็นทำเลทอง ทุนจัดสรรบุกขึ้นโครงการแนวราบ สไตล์ ไชน่าทาวน์ ร่วมสมัย ดันราคาที่ดินตร.ว.ละ 1 ล้าน ตึกแถวสูงสุด 100 ล้าน

ชุมชนเก่า เยาวราช เริ่มเปลี่ยนแปลง เมื่อรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงินเชื่อมเข้าพื้นที่ ตึกแถวเก่าร้านค้า มีการปรับปรุงดึงดูดความสนใจนักท่องเที่ยวและผู้มาเยือน ให้มีสไตล์ร่วมสมัยมากขึ้น

แต่ที่เห็นเด่นชัด ยังคงเอกลักษณสถาปัตยกรรมดั้งเดิม ของความเป็นไชน่าทาวน์ ผสมผสานศิลปวัฒนธรรมโบราณของไทย

แม้แต่ตัวสถานีรถไฟฟ้า ส่งผลให้ถนนเยาวราช ที่ถูกขนานนามว่าถนนมังกรวันนี้กลายเป็นสตรีตฟู้ดมากกว่าร้านค้าปลีกค้าส่งในอดีต

ขณะแบรนด์ดังอย่าง เดอะ มอลล์ ดุสิตธานี เข้าพื้นที่ของโครงการมิกซ์ยูส ไอแอมไชน่าทาวน์ สร้างความคึกคักไม่น้อยให้กับพื้นที่

อย่างไรก็ตาม การขายที่ดิน ตึกแถว ยังเป็นไปได้ยาก ที่ดินส่วนใหญ่อยู่ในมือของ ราชสกุลเก่าแก่ โดยเฉพาะเยาวราชทั้งเวิ้งเป็นของราชสกุลบริพัตร อาทิ บ้านเก่าเล่าเรื่อง ชุมชนเจริญไชย ที่ชาวบ้านวิตกว่าจะเกิดการเปลี่ยนมือหรือไม่

หลังจาก ราชสกุลบริพัตรขายที่ดินแปลงงามเวิ้งนาครเขษม เนื้อที่กว่า 16 ไร่ ขุมทองกรุงเก่า ที่มีมูลค่ามหาศาลให้กับ เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนะภักดี ซึ่งปัจจุบันมีแผนพัฒนาเป็นย่านการค้า โดยมีแนวคิดให้คงเอกลักษณ์ความเป็นตัวตนของชุมชน เพื่อให้ผู้ที่อยู่อาศัยดั้งเดิมได้ใช้เป็นพื้นที่ค้าขาย

นอกจากเวิ้งนาครเขษมแล้วยังมีชุมชนเก่าที่เชื่อมต่อจากเยาวราช ทำเลใกล้โบ๊เบ๊ สำเพ็ง นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) หรือ RICHY ซื้อที่ดิน แปลงงาม ของราชสกุลดิศสกุล มูลค่ากว่า 100 ล้านบาท พัฒนาอาคารพาณิชย์รองรับกลุ่มผู้ค้า พื้นที่เก็บของ และสำหรับอยู่อาศัย เช่นเดียวกับค่ายแสนสิริ ที่ซื้อที่ดิน ทำเลเสือป่าซึ่งไม่ห่างจากโครงการมากนัก ทั้งนี้ประเมินว่าชุมชนเก่าทั้งเวิ้ง ยากที่เจ้าของที่ดินจะประกาศขาย เนื่องจากส่วนใหญ่เจ้าของมักเน้นค้าขาย

ขณะราคาขายต่อตารางวา ทั้งเวิ้งกรุงเก่า อยู่ที่ตารางวาละ 1 ล้านบาทขึ้นไป ตึกแถว ห้องละตั้งแต่ 1 - 80 ล้านบาท ทั้ง เยาวราช สำเพ็ง โบ๊เบ๊

นางอาภาอธิบายต่อว่าในอดีตราคาที่ดินเยาวราชแพงที่สุด แต่ต่อมากลายเป็นสีลมและปัจจุบันคือเพลินจิต เนื่องจากเยาวราชไม่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือนั่นเอง

ในมุมมองของ นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ระบุว่า  เยาวราช ย่านกรุงเก่าที่มีอำนาจซื้อสูง เนื่องจากมีตั้งแต่ ของกิน การท่องเที่ยว ยันโครงการมิกซ์ยูส ส่งผลให้นักลงทุนให้ความสนใจแต่หาที่ดินค่อนข้างยาก สำหรับราคาตึกแถวในย่านเยาวราชตํ่าสุดในซอย 10 ล้านบาท สูงสุดราคา 100 ล้านบาท ส่วนใหญ่อยู่ติดถนนเยาวราช และรถไฟฟ้า

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ยอมรับว่า ถนนเจริญกรุงและเยาวราช มีการเปลี่ยนแปลงมากขึ้นหลังจากที่การก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงินช่วงหัวลำโพง-หลักสอง เปิดให้บริการ และมี 4 สถานีที่เป็นแลนด์มาร์ก

สำหรับความเคลื่อนไหว มีเจ้าของที่ดินที่เป็นเอกชนบางรายประกาศขายที่ดินของตัวเองออกมา หรือมีกลุ่มทุนเข้าไปซื้ออาคารเพื่อพัฒนาเป็นโครงการรูปแบบอื่นๆ เช่น โรงพยาบาลสมิติเวชของกลุ่ม BDMS ที่ปรับปรุงอาคารสำนักงานเดิมของสหธนาคารเป็นโรงพยาบาลกรุงเทพไชน่าทาวน์ก่อนที่จะเปลี่ยนเป็นโรงพยาบาลสมิติเวชไชน่าทาวน์ โรงพยาบาลขนาด 59 เตียง ที่สามารถรองรับนักท่อง

เที่ยวต่างชาติโดยเฉพาะคนจีนและคนไทยในพื้นที่โดยรอบ ร้านค้าหรือพื้นที่ค้าปลีกใน
เยาวราชก็เริ่มมีการเปลี่ยนแปลง ร้านค้ารูปแบบเดิมๆ เริ่มลดลงมีการเปลี่ยนไปสู่รูปแบบที่สอดคล้องกับยุคสมัยมากขึ้น ร้านอาหารริมทางในตอนกลางคืนก็เปลี่ยนไป มีการทำการตลาดทางสังคมออนไลน์มากขึ้น ชาวต่างชาติที่มีเวลาในกรุงเทพมหานครมากกว่า 1 คืนส่วนใหญ่นิยมมาหาอาหารเย็นทานที่เยาวราชตามการประชาสัมพันธ์ที่พบเห็นได้ทั่วไปในโลกออนไลน์ รวมไปถึงมีโรงแรมขนาดเล็กเปิดให้บริการมากขึ้นทั้งในเยาวราชและพื้นที่ใกล้เคียงเพื่อรองรับกลุ่มที่เดินทางท่องเที่ยวด้วยตนเองซึ่งมีมากขึ้น พื้นที่นี้คงมีโครงการเกิดใหม่อีกแน่นอนในอนาคตเพียงแต่ตอนนี้ยังไม่มีความคืบหน้าใดๆ

โครงการพัฒนาต่างๆ ที่กล่าวมาแล้วนั้นเป็นการแสดงให้เห็นว่าเส้นทางรถไฟฟ้ามีผลต่อการเปลี่ยนแปลงศักยภาพของพื้นที่ตลอดแนวเส้นทาง แม้แต่พื้นที่ที่แทบหาที่ดินในการพัฒนาไม่ได้แล้วอย่างในย่านเยาวราชก็ยังคงมีการเปลี่ยนแปลงให้เห็น แต่รูปแบบโครงการที่อาจจะแทบไม่มีเลยคือ โครงการคอนโดมิเนียมเพราะคนในพื้นที่มีความต้องการบ้านและที่จอดรถมากกว่าคอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ที่เปิดขายใหม่ในพื้นที่โดยรอบเยาวราชได้รับความนิยมมากเพราะเจ้าของกิจการในเยาวราชซื้อเพื่อไว้เก็บของและจอดรถ แม้ว่าจะมีราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทต่อ 1 ยูนิตก็ตาม และปิดการขายได้เร็วมากๆ แต่ถ้าในอนาคตเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าเชื่อมต่อกับระบบเส้นทางปัจจุบันแล้วพื้นที่โดยรอบเยาวราชทั้งในฝั่งธนบุรี และพื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 ซึ่งไม่ไกลจากเยาวราชอาจจะเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่ได้รับความสนใจมากขึ้นในอนาคต เพราะหาไม่ได้ในเยาวราช อีกทั้งร้านค้าในอนาคตอาจจะปิดตัวไปบางส่วนเพราะรูปแบบการซื้อสินค้าของคนเปลี่ยนแปลงไป และเจ้าของที่ดินต้องการปรับปรุงหรือเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้ประโยชน์บนที่ดินตามศักยภาพที่ควรจะเป็นเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้บริการ การรื้ออาคารพาณิชย์เดิมเพื่อสร้างเป็นโครงการสมัยใหม่ก็อาจจะเกิดขึ้นได้ในอนาคต

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,525 วันที่ 24-27 พฤศจิกายน 2562