4 มิถุนายน 2020
- WWW.SETTRADE.COM -  SET  1,411.01  +36.83  +2.68%         Value  122,562.18  Mil.Baht         SET50  946.71  +27.66  +3.01%         Value  83,417.18  Mil.Baht         SET100  2,084.30  +57.82  +2.85%         Value  100,718.41  Mil.Baht         sSET  604.13  +11.24  +1.90%         Value  3,817.45  Mil.Baht         SETCLMV  920.40  +8.64  +0.95%         Value  30,709.30  Mil.Baht         SETHD  966.83  +40.01  +4.32%         Value  46,476.60  Mil.Baht         SETTHSI  875.97  +27.09  +3.19%         Value  83,158.16  Mil.Baht         SETWB  938.81  +22.00  +2.40%         Value  23,238.45  Mil.Baht         mai  292.51  +3.30  +1.14%         Value  1,267.83  Mil.Baht             AGRO  424.37  +3.17  +0.75%       AGRI  214.99  -8.56  -3.83%       FOOD  12,077.34  +131.40  +1.10%           CONSUMP  85.86  +0.68  +0.80%       FASHION  544.58  +6.07  +1.13%       HOME  21.99  +0.27  +1.24%       PERSON  221.55  -0.89  -0.40%           FINCIAL  142.29  +11.58  +8.86%       BANK  344.35  +37.44  +12.20%       FIN  4,018.53  +83.50  +2.12%       INSUR  10,368.14  +185.08  +1.82%           INDUS  89.34  +1.43  +1.63%       AUTO  339.11  +5.80  +1.74%       IMM  44.78  +0.49  +1.11%       PAPER  2,925.66  0.00  0.00%       PETRO  831.48  +14.56  +1.78%       PKG  3,196.88  +51.17  +1.63%       STEEL  21.14  +0.19  +0.91%           PROPCON  107.06  +2.40  +2.29%       CONMAT  9,066.28  +118.20  +1.32%       PROP  208.88  +6.52  +3.22%       PF&REIT  210.57  +2.77  +1.33%       CONS  61.95  +2.36  +3.96%           RESOURC  195.52  +1.87  +0.97%       ENERG  22,300.11  +213.64  +0.97%       MINE  5.69  0.00  0.00%           SERVICE  459.81  +10.99  +2.45%       COMM  36,958.21  +452.17  +1.24%       HELTH  4,981.13  +113.59  +2.33%       MEDIA  43.59  -0.14  -0.32%       PROF  144.92  -1.20  -0.82%       TOURISM  404.07  +10.42  +2.65%       TRANS  365.75  +15.06  +4.29%           TECH  151.90  +2.01  +1.34%       ETRON  1,221.79  -0.08  -0.01%       ICT  147.70  +2.16  +1.48%       TFEX       SET50 Index Futures       S50M20  947.7  +29.2  167,614        S50N20  938.7  +27.7  4        S50Q20  -  -  -        S50U20  941.4  +29.3  16,206        S50Z20  939.4  +29.0  3,330        S50H21  935.6  +29.2  3,367      Sector Index Futures       BANKM20  -  -  -        COMMM20  -  -  -        ENERGM20  -  -  -        FOODM20  -  -  -        ICTM20  -  -  -      Single Stock Futures       AAVM20  2.15  +0.11  3,805        ADVANCM20  196.99  +3.39  325        AEONTSM20  143.93  +3.75  41        AMATAM20  15.76  +1.06  539        AOTM20  67.25  +3.30  599        APM20  5.75  +0.26  3        BAM20  6.40  +0.35  110        BANPUM20  6.89  +0.24  166        BAYM20  26.12  +3.07  69        BBLM20  128.00  +12.51  1,107        BCHM20  14.78  +0.06  808        BCPM20  22.60  +0.35  1        BCPGM20  16.50  -0.66  102        BDMSM20  23.07  +0.37  217        BEAUTYM20  1.75  +0.01  553        BECM20  4.40  +0.13  4        BEMM20  9.95  +0.05  1,015        BGRIMM20  54.50  -0.50  176        BHM20  123.95  +2.50  5        BJCM20  42.50  +0.30  11        BLAM20  15.90  +0.94  3        BLANDM20  1.17  +0.06  720        BTSM20X  11.88  -0.01  1,825        CBGM20  97.96  -0.04  445        CENTELM20  24.60  +0.35  433        CHGM20  -  -  -        CKM20  18.15  +1.04  643        CKPM20  4.56  -  30        COM7M20X  25.00  -0.20  2        CPALLM20  71.50  +0.90  817        CPFM20  31.70  -0.10  838        CPNM20  52.50  +1.25  147        DELTAM20  -  -  -        DTACM20  44.10  +0.80  206        EAM20  42.30  +0.55  16        EGCOM20  273.00  -2.61  5        EPGM20  -  -  -        ERWM20  3.80  +0.32  2,949        ESSOM20  6.75  +0.08  259        GFPTM20  -  -  -        GLOBALM20X  -  -  100        GPSCM20X  79.80  +0.90  112        GULFM20X  38.00  -0.71  122        GUNKULM20  2.86  -  55        HANAM20  -  -  -        HMPROM20  15.40  +0.35  341        ICHIM20  6.40  -0.33  4        INTUCHM20  54.13  +0.54  547        IRPCM20  2.94  +0.04  7,495        ITDM20  1.24  +0.07  239        IVLM20  30.85  +0.45  251        JASM20  3.82  +0.04  3,130        KBANKM20  114.77  +14.97  623        KCEM20  19.94  +0.94  2,839        KKPM20  49.71  +4.46  97        KTBM20  11.99  +1.19  1,596        KTCM20  37.75  +1.19  35        LHM20  7.90  +0.25  562        LPNM20  5.06  +0.11  91        MAJORM20  17.25  +0.25  1        MEGAM20  -  -  -        MINTM20  21.00  +1.63  1,617        MTCM20  56.25  +1.45  209        ORIM20  5.52  +0.37  523        PLANBM20  5.91  +0.15  4        PRMM20  -  -  -        PSHM20  13.05  +0.65  13        PSLM20  5.04  +0.48  1,448        PTGM20  16.99  +0.49  3,062        PTTM20  37.70  +0.76  866        PTTEPM20  92.75  +3.55  1,098        PTTGCM20  48.00  +2.29  267        QHM20  2.34  +0.10  1,018        RATCHM20  67.65  -0.81  212        ROBINSM20X  -  -  -        RSM20  -  -  200        SM20  1.86  +0.11  1,005        SAMARTM20  5.60  +0.01  5        SAWADM20  56.89  +1.46  287        SCBM20X  87.40  +11.10  378        SCCM20  359.75  +7.25  158        SGPM20  -  -  -        SIRIM20  0.93  +0.11  40,241        SPALIM20  16.10  +0.80  305        SPCGM20  -  -  -        SPRCM20  7.38  +0.06  1,015        STAM20  25.22  -1.91  2,717        STECM20  16.05  +0.70  1,048        STPIM20  5.05  +0.20  501        SUPERM20  0.87  -0.03  44,224        TASCOM20  23.90  -0.10  893        TCAPM20X  42.31  +3.31  125        THAIM20  4.07  +0.11  185        THANIM20  -  -  500        THCOMM20  3.80  +0.09  1        TISCOM20  82.50  +5.50  395        TKNM20  -  -  -        TMBM20X  1.32  +0.14  3,254        TOPM20  47.75  +1.25  543        TPIPLM20  1.23  +0.03  220        TRUEM20  3.85  +0.03  2,570        TTAM20  3.35  +0.36  662        TTCLM20  -  -  -        TTWM20  -  -  -        TUM20  13.43  -0.02  643        TVOM20  28.09  +0.94  1        UNIQM20  5.72  +0.07  109        VGIM20  -  -  2,000        VNGM20  3.37  -0.01  22        WHAM20  3.29  +0.10  7,154      GF10 Futures       GF10M20  25,630  -470  5,460        GF10Q20  25,690  -470  3,764        GF10V20  25,770  -460  1,500      GF50 Futures       GFM20  25,640  -460  158        GFQ20  25,710  -440  65        GFV20  25,700  -530  49      Gold Online Futures       GOM20  1,709.80  -31.70  24,118        GOU20  1,713.00  -32.00  2,479      GOLD-D       GDM20  -  -  -        GDU20  -  -  -      USD Futures       USDM20  31.62  +0.09  12,507        USDN20  -  -  -        USDQ20  31.67  +0.14  75        USDU20  31.62  +0.08  2,856      BB3 Futures       BB3M20  -  -  -        BB3U20  -  -  -      TGB5 Futures       TGB5M20  -  -  -        TGB5U20  -  -  -      RSS3 Futures       RSS3M20  -  -  -        RSS3N20  -  -  -        RSS3Q20  -  -  -        RSS3U20  -  -  -        RSS3V20  -  -  -        RSS3X20  -  -  -        RSS3Z20  -  -  -      RSS3D Futures       RSS3DM20  -  -  -        RSS3DN20  -  -  -        RSS3DQ20  -  -  -        RSS3DU20  -  -  -        RSS3DV20  -  -  -        RSS3DX20  -  -  -        RSS3DZ20  -  -  -      Index Options       Most Active Call Volume       S50M20C900  57.0  +19.2  1,338        S50M20C975  13.3  +6.9  950        S50M20C950  24.6  +10.6  900        S50M20C925  40.3  +17.4  709        S50M20C1000  6.5  +3.6  609      Most Active Put Volume       S50M20P850  5.5  -4.0  586        S50M20P900  12.5  -7.5  580        S50M20P875  8.5  -5.6  431        S50M20P925  18.7  -11.3  402        S50M20P825  3.5  -2.2  379          

ลดค่าโอนฯอาจยังไม่พอผลักดันตลาดอสังหาฯฟื้นตัว

25 Oct 2019 10:23 น.
อ่าน 4,002 ครั้ง

อีไอซีมองมาตรการลดค่าโอนฯ อาจยังไม่เพียงพอผลักดันการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ

 

ภาครัฐออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน และจดจำนองให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งที่อยู่อาศัยดังกล่าวกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มคอนโดฯและทาวน์เฮาส์ โดยเฉพาะพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ทั้งนี้ผู้ซื้อกลุ่มรายได้น้อย (Low-end) และผู้ประกอบการที่มีสัดส่วนบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทในสัดส่วนสูงจะได้รับประโยชน์จากภาระต้นทุนที่ลดลง โดยผู้ประกอบการอาจสามารถให้โปรโมชันเพิ่มเติมเพื่อกระตุ้นยอดขายของตัวเอง อย่างไรก็ตาม มาตรการดังกล่าวอาจยังไม่สามารถส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยกลับมาฟื้นตัวได้สูงเหมือนดังที่เคยเกิดขึ้นจากมาตรการแบบเดียวกันในอดีต เนื่องจากข้อจำกัด 3 ประการ (1) ข้อจำกัดของมาตรการที่ครอบคุลมที่อยู่อาศัยเฉพาะกลุ่ม ซึ่งแตกต่างจากมาตรการในอดีตที่ครอบคุลมทุกระดับราคา (2) ข้อจำกัดด้านเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มชะลอตัวไม่เอื้อต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และ (3) ข้อจำกัดด้านการกู้ยืมของผู้ซื้อบ้าน จากภาระหนี้สินของภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ท่ามกลางความเข้มงวดของสถาบันการเงินและเกณฑ์ LTV ที่เข้มงวดมากในอดีต

 

 

 

  • คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนและจดจำนองให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยภาครัฐจะปรับลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนจาก 2% เป็น 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองจาก 1% เป็น 0.01% สำหรับการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุดใหม่ที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งการโอนและจดจำนองต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน ระยะเวลาของมาตรการจะสิ้นสุดภายใน 24 ธันวาคม 2020 นอกจากนี้ คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบมาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งคิดอัตราดอกเบี้ยที่ 2.5% ในช่วง 3 ปีแรกสำหรับผู้กู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ด้วยวงเงินสินเชื่อรวม 50,000 ล้านบาท
    มดาประมาณ 1,350 ล้านบาท

 

 

  • กลุ่มที่อยู่อาศัยใหม่สร้างเสร็จพร้อมโอนระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทจะได้รับประโยชน์จากมาตราการ ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ของตลาดที่อยู่อาศัยและกระจุกตัวอยู่ในคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ โดยเฉพาะในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด จากเงื่อนไขของมาตรการจะส่งผลให้ที่อยู่อาศัยใหม่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทได้รับประโยชน์ ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่ของตลาด จากข้อมูลหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขาย (ทั้งที่สร้างเสร็จและกำลังก่อสร้าง) ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ณ กลางปี 2019 ที่จัดเก็บโดย AREA พบว่ามีหน่วยเหลือขายราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทอยู่ทั้งสิ้น 107,646 หน่วย หรือคิดเป็น 53% ของหน่วยเหลือขายทั้งหมด ซึ่งหน่วยเหลือขายราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมถึง 52% ของหน่วยเหลือขายราคาต่ำกว่า 3  ล้านบาททั้งหมด รองลงมาคือทาวน์เฮาส์มีสัดส่วน 43%  หากพิจารณาเป็นรายพื้นที่จะพบว่าที่อยู่อาศัยกลุ่มที่ได้ประโยชน์จะกระจุกตัวในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ เช่น รังสิตคลอง 1-16 บางบัวทอง บางนา กม.10-30 วงแหวนรอบนอก-เพชรเกษม และรัตนาธิเบศร์
  • มาตรการในครั้งนี้มีเงื่อนไขครอบคลุมเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยใหม่ที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แตกต่างจากมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองในปี 2015 ที่ครอบคลุมที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา แม้ว่ามาตรการในครั้งนี้จะครอบคลุมกลุ่มที่อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่และเป็นมาตรการที่ออกมาต่อเนื่องจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ในช่วงไตรมาสสองของปีนี้ แต่เงื่อนไขที่จำกัดเฉพาะที่อยู่อาศัยบางระดับราคาทำให้ผลบวกที่มีต่อตลาดโดยรวมจะมีไม่มากดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นในปี 2008 และ 2015 ที่มีการใช้มาตรการแบบเดียวกัน ต่างกันที่ครอบคลุมที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา โดยเฉพาะในปี 2015 ที่ครอบคลุมทั้งบ้านจัดสรรและไม่จัดสรร รวมถึงที่ดินจัดสรรด้วย
     

 

  • มาตรการไม่ได้ระบุชัดเจนถึงวันที่มีผลบังคับใช้ ทำให้ธุรกรรมการโอนและจดจำนองของที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทอาจหยุดชะงักในระยะสั้นจนกว่ามาตรการจะมีผลบังคับใช้ จากการที่ภาครัฐอนุมัติมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองโดยที่ยังไม่ได้ระบุวันที่มีผลบังคับใช้ ทำให้ผู้ซื้อบ้านที่เข้าข่ายได้ประโยชน์จากมาตรการชะลอ/เลื่อนการโอนและจดจำนองออกไปก่อน เพื่อให้ตนเองสามารถได้รับประโยชน์จากมาตรการ ซึ่งหากภาครัฐประกาศวันที่มีผลบังคับใช้ล่าช้า ก็อาจส่งผลระยะสั้นให้ธุรกรรมการซื้อขายบ้านบางส่วนหยุดชะงักลงและอาจกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4 ปีนี้ อย่างไรก็ตาม จากการสอบถามหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับมาตรการนี้ในเบื้องต้น หน่วยดังกล่าวแจ้งว่าอาจใช้เวลาประมาณ 1 เดือนในการเตรียมรายละเอียดของประกาศกระทรวงมหาดไทย โดยมีโอกาสที่มาตรการอาจเริ่มบังคับใช้ปลายเดือนพฤศจิกายน หรือ ต้นเดือนธันวาคม 2019

 

 

 

  • อีไอซีประเมินว่า มาตรการลดค่าโอนและจดจำนองในครั้งนี้จะแค่บรรเทาผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจและเกณฑ์ LTV ในระยะสั้น แต่ยังไม่สามารถผลักดันให้ตลาดที่อยู่อาศัยกลับมาขยายตัวได้สูงดังที่เคยเกิดขึ้นจากการใช้มาตรการในครั้งก่อน ๆ เนื่องจาก (1) มาตรการในปีนี้ส่งผลกระทบในวงแคบกว่าเมื่อเทียบกับปี 2008 และ 2015 ที่ได้ประโยชน์กับที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคาตามที่กล่าวมาแล้วข้างต้น (2) เศรษฐกิจโลกและไทยที่มีแนวโน้มชะลอตัวลงกดดันกำลังซื้อของชาวต่างชาติและชาวไทย โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางที่มีความเปราะบางต่อเศรษฐกิจที่ผันผวน (3) หนี้สินของภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ดังพิจารณาได้จากข้อมูลหนี้ครัวเรือนต่อ Disposable income ที่รายงานโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งอยู่ในระดับเกือบ 150% เทียบกับปี 2008 ที่อยู่ในระดับต่ำกว่า 100% ขณะที่อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ของผู้กู้ซื้อบ้านยังคงอยู่ในระดับสูง แม้ว่าจะลดลงมาบ้างหลังจากเกณฑ์ LTV มีผลบังคับใช้ ทำให้ความสามารถในการก่อหนี้ของครัวเรือนยังมีข้อจำกัดค่อนข้างมาก (4) สถาบันการเงินเข้มงวดในการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น สะท้อนจากอัตราการอนุมัติสินเชื่อบ้านที่ลดลงและมาตรฐานการให้สินเชื่อบ้านที่เข้มงวดขึ้นผ่านการสำรวจของ ธปท. ที่มีประจำทุกไตรมาส และ (5) เกณฑ์ LTV ที่เข้มงวดมากขึ้น ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดลง ทั้งการที่ไม่สามารถกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านในวงเงินที่สูงดังเช่นในอดีตและการหาผู้กู้ร่วมที่ยากมากขึ้นกว่าในอดีตก่อนมีมาตรการ LTV ใหม่ (แม้ว่า ธปท. จะผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ในกรณีกู้ร่วม แต่การผ่อนปรนเฉพาะกรณีกู้ร่วมไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจมีสัดส่วนไม่มาก) ขณะที่มาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษของ ธอส. อาจไม่มากพอที่จะช่วยผลักดันให้ตลาดบ้านกลับมาขยายตัวได้ เนื่องจากวงเงินในมาตรการที่ค่อนข้างน้อย คิดเป็นประมาณ 5-7% ของยอดสินเชื่อใหม่เพื่อซื้อบ้านในแต่ละปีเท่านั้น
     

 

  • แม้ว่าผลต่อการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมอาจมีไม่มาก แต่กลุ่มผู้ซื้อบ้าน Low-end และผู้ประกอบการที่เน้นบ้านกลุ่ม Low-end จะเป็นผู้ที่ได้รับผลประโยชน์จากมาตรการครั้งนี้ โดยผู้ซื้อบ้านใหม่ในราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทจะสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายในการโอนและจดจำนองสูงสุดเกือบ 9 หมื่นบาท ซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อบางส่วนเร่งเข้ามาโอนที่อยู่อาศัยเร็วขึ้นเพื่อให้ได้รับประโยชน์จากมาตรการ ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหรือมี Backlog ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทในสัดส่วนสูงจะได้รับประโยชน์ เนื่องจากผู้ประกอบการสามารถประหยัดต้นทุนการออกโปรโมชันลดค่าโอนและจดจำนอง ซึ่งเป็นหนึ่งในโปรโมชันที่ผู้ประกอบการนิยมทำ โดยผู้ประกอบการอาจจะใช้โอกาสนี้ในการออกโปรโมชันอื่น ๆ เพิ่มเติมเพื่อกระตุ้นยอดขายและเร่งระบายที่อยู่อาศัยเหลือขายได้มากขึ้น
     
  • ตลาดที่อยู่อาศัยยังต้องใช้เวลาปรับตัวกับเกณฑ์ LTV ใหม่ประมาณ 1-2 ปี ซึ่งต้องอาศัยการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอย่างชัดเจนร่วมด้วย นอกเหนือจากการสนับสนุนจากมาตรการทางภาษี แม้รัฐบาลทยอยออกมาตรการทางภาษีหลายอย่างเพื่อช่วยพยุงตลาดที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง แต่การปรับตัวของผู้บริโภคต่อเกณฑ์การให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือเกณฑ์ LTV ยังต้องใช้ระยะเวลา โดยอาศัยแรงขับเคลื่อนสำคัญจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอย่างชัดเจน เพื่อผลักดันกำลังซื้อให้มีได้มากขึ้นเพื่อทดแทนความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยที่ลดลงจากเกณฑ์ LTV

ที่มา : Economic Intelligence Center (EIC)

          ธนาคารไทยพาณิชย์

 





ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @thansettakij