ศก.ชะลอ LTV พ่นพิษ ฉุดยอดโอน ปี62ติดลบ14%
มาตรการ LTV เศรษฐกิจชะลอ กดดีมานด์ตลาดอสังหาฯ ในประเทศ-ต่างประเทศซึมยาว ธปท.รับสัญญาที่ 2 ปรับลงชัดเจน ลั่นเกาะติดอุปทานคงค้างใกล้ชิด “อีไอซี” ชี้ มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์หดตัวยาวถึงปี 63 จับตา ยอดขายซบ เพิ่มความเสี่ยงอุปทานส่วนเกิน ส่วน “กรุงศรี” รับยอดสินเชื่อหนืด ต่ำเป้า เน้นประคองตัว
ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)บังคับใช้เกณฑ์อัตราส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน(LTV) เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 เพื่อกำกับดูแลสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ หลังจากพบว่ามีอัตราการเติบโตสูง มีการใช้แคมเปญสินเชื่อเงินทอนจูงใจ ซึ่งธปท.มองว่าเป็นความเสี่ยงต่อระบบการเงิน นายทิตนันทิ์ มัลลิกะมาส ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายการเงิน ธปท.กล่าวในการประชุม Analyst Meeting ครั้งล่าสุดว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังออกมาตรการ LTV พบว่าดีมานด์ในประเทศชะลอตัวลงเช่นเดียวกับต่างชาติที่เข้ามาลดลง โดยเฉพาะผู้กู้สัญญาที่ 2 ลดลงชัดเจน โดยตัวเลขไตรมาส 2 ลงมาอยู่ที่ 83.1% จากไตรมาส 1 อยู่ทีี่ 87.8% เมื่อเทียบกับสัญญาแรกที่ได้รับผลกระทบจำกัด โดยตัวเลขไตรมาส 2 อยู่ที่ 88.5% จากไตรมาส 1 อยู่ที่ 88.9%
ขณะที่หากดูจำนวนบัญชีสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่พบว่า ช่วงครึ่งปีแรกตั้งแต่เดือนมกราคม-มิถุนายน 2562 จำนวนบัญชีขยายตัว 14.2% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งสัญญาแรกขยายตัว 14% แบ่งเป็นแนวราบขยายตัว 17.9% แนวสูง 5.8% และหากเป็นสัญญาที่ 2 ขึ้นไป มีอัตราการเติบโตติดลบ 13% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็น แนวราบ 3.7% และแนวสูงติดลบ 25%
ทั้งนี้ หากดูตัวเลขไตรมาส 1 ตั้งแต่เดือนมกราคม-มีนาคม 2562 ก่อนมีมาตรการ LTV จะเห็นการเร่งตัวขึ้นของสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยมีอัตราเติบโตสูงถึง 27.9% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนและไตรมาส 2 ตั้งแต่เดือนเมษายน-มิถุนายน 2562 หลังมาตรการ LTV ประกาศใช้ จะเห็นอัตราเติบโตลดลงเหลือเพียง 2.4% โดยสัญญาแรกติดลบ 2.9% และสัญญาที่ 2 ติดลบ 39%
“แม้ความเสี่ยงในภาคอสังหาริมทรัพย์ลดลง แต่ยังต้องติดตามภาวะอุปทานคงค้าง แต่มาตรการ LTV ที่ออกมา จะเห็นว่าช่วยให้ราคาคอนโดมิเนียมทรงตัวและชะลอตัวลง ซึ่งมีประโยชน์ต่อผู้ที่ต้องการซื้อบ้านอย่างแท้จริง ได้ซื้อบ้านได้ราคาลดลง และที่ผ่านมาธปท.ได้รับฟังความคิดเห็นและมีการผ่อนคลายเกณฑ์บางส่วน เช่น ผู้กู้ร่วม”
นายยรรยง ไทยเจริญ รองผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสูงสุด ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ(EIC)ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด(มหาชน)กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงชัดเจนเป็นผลมาจากเศรษฐกิจที่ชะลอและมาตรการ LTV โดยสินเชื่อปล่อยใหม่ปีนี้ลดลงในกลุ่มคอนโดมิเนียมเป็นสำคัญ ทั้งสัญญากู้ที่ 1 และ 2 โดยอีไอซีประเมินมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์จะลดลง 14% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้จะอยู่ที่ 4.85 แสนล้านบาทลดลงจากปีก่อนที่ 5.65 แสนล้านบาทและคาดว่าแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องในปี 2563 โดยหดตัว 2% มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ลงมาอยู่ที่ 4.75 แสนล้านบาท
ขณะที่ยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่ประเมินว่าจะหดตัวเช่นเดียวกัน โดยปีนี้จะหดตัว 20% และ 2% ในปี 2563 ซึ่งจะเป็นปัจจัยฉุดรั้งยอดโอนกรรมสิทธิ์ในระยะข้างหน้า ขณะที่ยอดขายที่ยังซบเซาจะเพิ่มความเสี่ยงภาวะอุปทานส่วนเกิน โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งปัจจุบันมีอุปทานส่วนเกิน 9 หมื่นหน่วยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
นอกจากนั้น เงินโอนเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมของต่างชาติปรับลดลงเช่นเดียวกัน จากเดิมที่ขยายตัวสูงช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา โดยพบว่า ช่วง 5 เดือนแรกปีนี้ ตลาดจีนและฮ่องกง ติดลบ 21% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีมูลค่าเงินโอน 2.7 หมื่นล้านบาท ลดลงจากปีก่อนอยู่ที่ 3.5 หมื่นล้านบาท
“ยอดขายบ้านลดลงต่อเนื่องตั้งแต่ธปท.ประกาศจะใช้เกณฑ์ LTV ช่วงไตรมาส 4 ปี 2561 โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม ส่วนหนึ่งมาจากความเชื่อมั่นผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มซื้อเพื่อการลงทุนทั้งในและต่างประเทศ”
นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุง ศรีอยุธยา จำกัด(มหาชน)กล่าวกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารกรุงศรี ช่วง 8-9 เดือนแรกค่อนข้างเหนื่อย โดยตัวเลขไตรมาส 2 และ 3 ตกเป้าแต่ละเดือน ซึ่งคาดว่าไตรมาส 4 น่าจะดีขึ้นเล็กน้อย เพราะเป็นช่วงไฮซีซันจะเห็นว่า ตลาดแนวราบไม่กระทบมากนัก เพราะส่วนใหญ่เป็นบ้านหลังที่ 1 แต่คอนโดมิเนียมจะได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ของธปท.ส่วนหนึ่งและมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงส่วนหนึ่ง ทำให้ภาพรวมตลาดไม่ขยายตัว
“ปีนี้ถือเป็นปีที่เหนื่อยมากๆ สำหรับตลาดที่อยู่อาศัย ทุกคนจะต้องประคองตัวเอง เพื่อรักษาตลาดของตัวเองไว้ ทำให้ภาพตลาดไม่แตกต่างจากเดิมมากนัก เพราะเค้กมีขนาดเท่าเดิม ซึ่งตอนนี้เศรษฐกิจไม่ดีคนก็ชะลอ และคาดหวังว่าภาครัฐจะมีนโยบายมาช่วยหรือไม่ ทำให้มีผลต่อการตัดสินใจซื้อด้วย”
หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ | ฉบับ 3514 ระหว่างวันที่ 17-19 ตุลาคม 2562