ติดหล่มกำลังซื้อ จีน-LTV คอนโดรอระบาย5 หมื่นหน่วย
กูรูคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ควรจะชะลอตัวมาตั้งแต่ 3 ปีก่อนจากกำลังซื้อภายในประเทศถดถอย แต่ช่วงนั้นเป็นจังหวะลูกค้าจีนทะลักเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมจากอานิสงส์การท่องเที่ยว ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเติบโตต่อเนื่อง ขณะผู้ประกอบการต่างชะล่าใจ ว่ามีกลุ่มลูกค้าใหม่ซึ่งเป็นต่างชาติเข้ามา การเปิดโครงการจึงมีอย่างต่อเนื่องเพื่อชิงกำลังจีน แต่ปรากฏว่าเกิดปัจจัยลบแบบไม่ทันตั้งตัว
ทั้งสงครามการค้า ระหว่าง จีนกับสหรัฐฯ , นโยบายลดค่าเงินนหยวน, อนุญาตคนจีนนำเงินออกนอกประเทศรายละไม่เกิน 1. 5 ล้านบาท, การปะทุรุนแรงยาวนานของม็อบฮ่องกง, เศรษฐกิจโลกชะลอตัว ค่าเงินบาทของไทยแข็งค่า ล้วนเป็นปัจจัยเสี่ยงทำให้ลูกค้าเป้าหมายใหม่ ลดลง ขณะปริมาณสินค้าที่ก่อสร้างช่วง 2-3 ปีก่อนใกล้เสร็จ และสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์มีอันต้องสะท้านไหวส่งผลให้ปัจจุบันยังคงมีคอนโดมิเนียมรอระบายในตลาดประมาณ 5 หมื่นหน่วย
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย)ฯ ระบุการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ นับจากนี้ ไม่ใช่วิถีของตลาด มุมกลับต้องเป็นภาพแห่งการระบายสต๊อกที่มีอยู่ให้หมดแต่ทั้งนี้หากจะเปิดใหม่ต้องเป็นโครงการที่มีจุดขายเฉพาะ ผู้ซื้อต้องการจริง จึงประเมินว่านับจากนี้ซัพพลายจะลดลง 20%
ขณะฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยประเมินว่าซัพพลายปี 2562 จะลดลง 30-35% และปี 2563 ตัวเลขน่าจะไม่ต่างกันกับปี 2562 เช่นดียว กับฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ ระบุยอดเปิดคอนโดมิเนียมทั้งปี 2562 มีจำนวน 45,000 หน่วย ลดลง เมื่อเทียบจากปี 2561 มีคอนโดมิเนียมเปิดตัวมากถึง 66,000 หน่วย
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ระบุว่าต้นทุนคอนโดมิเนียมไม่ใช่เพียงแค่ภาระดอกเบี้ยแต่ยังมีภาระต้นทุนอื่น เช่น ภาระค่าส่วนกลาง ที่ผู้ประกอบการต้องจ่ายให้กับนิติบุคคล ยิ่งเหลือขายมาก ย่อมแบกค่าใช้จ่ายมากตามลำดับอย่างไรก็ตามผู้ประกอบการต่างยอมรับว่าไม่สามารถแตะเบรกได้ทัน สำหรับการเปิดโครงการใหม่ แต่ทางออกสามารถปรับแผนในช่วงเวลาที่เหลืออยู่ ทั้งชะลอโครงการ แตะเบรกโครงการหรือปรับจากแนวสูงเป็นแนวราบ เพื่อลดปัจจัยเสี่ยงทั้ง ต่างชาติลด เศรษฐกิจชะลอ และ มาตรการควบคุมสินเชื่อ LTV หรือสัดส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันที่อยู่อาศัย
ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ วิเคราะห์ว่า
ผลกระทบจากกำลังซื้อชาวต่างชาติโดยเฉพาะจากประเทศจีนลดลงต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงต้นปีที่ผ่านมาเพราะเรื่องของค่าเงินหยวนที่ลดลงประมาณ 10% จากช่วงต้นปีและลดลงมากกว่า 14% จากช่วงต้นปี 2561 ผู้ซื้อคนจีนส่วนหนึ่งที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในช่วงหลายเดือนนี้จึงแสดงท่าทีว่าไม่อยากโอนกรรมสิทธิ์ เพราะพวกเขาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยเพื่อการลงทุนเป็นสำคัญ เมื่อค่าเงินเปลี่ยนแปลงไปแบบนี้พวกเขาจึงต้องพิจารณานานขึ้นประมานการณ์ว่ากำลังซื้อคนจีนจะลดลงไปไม่น้อยกว่า 50%
ขณะที่การลดผลกระทบ LTV ผู้ประกอบการต้องการเปิดขายโครงการให้ตรงกับกลุ่มผู้ซื้อที่ไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ซึ่งพวกเขาเลือกกลุ่มผู้ซื้อใหม่ที่ไม่เคยซื้ออสังหาริมทรัพย์มาก่อน ดังนั้นคอนโดมิเนียมราคาตํ่ากว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตรหรือประมาณ 3 ล้านบาทต่อหน่วยจึงมีสัดส่วนมากขึ้น
ฉะนั้น หากต้องการระบายสต๊อกคอนโดมิเนียมให้เบาบางลง ทางออกต้องชะลอ-หยุดเปิดขายโครงการใหม่ เว้นแต่มีสินค้าที่ตอบโจทย์ลูกค้ากลุ่มนั้น จริงๆ
หน้า 27 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,512 วันที่ 10-12 ตุลาคม 2562
