แอลทีวี  ไม่ร้ายเท่า หนี้ครัวเรือน

คอลัมน์ผ่ามุมคิด

นายชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ฉายภาพอสังหาฯปี 2562 พบปัจจัยใหญ่ฉุดกำลังซื้อมากที่สุด คือ ผลกระทบเศรษฐกิจโลก และระดับหนี้ครัวเรือนไทยมองแอลทีวี (อัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเทียบกับมูลค่าบ้าน) เป็นแค่เพื่อนตัวร้าย มีข้อดีช่วยตลาดเติบโตอย่างยั่งยืน ระบุ แม้ปีหน้าคาดสถานการณ์ใดๆ ดีขึ้น แต่ยังลดเสี่ยงถอยเปิดคอนโดฯ เกาะแน่นแนวราบ “กรุงเทพกรีฑาใหม่” หลังเชื่ออนาคต โซนกรุงเทพฯ ตะวันออกบูมสุดขีด

ตลาดโค้งสุดท้าย

มองว่า การแข่งขันในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีคงมีความคึกคักสูง เพราะตลอด 3 ไตรมาสที่ผ่านมาทุกบริษัทถูกแรงกดดันภายนอกท้าทายในการทำเป้ายอดขายต้องออกแรงกันมาก โดยเฉพาะเรื่องเศรษฐกิจภาพรวมที่ไม่ได้เอื้อมาตรการแอลทีวีควบคุมเข้มข้น กระทบต่อตลาดคอนโดฯหนัก เพราะเดิมกลุ่มลูกค้าต่างชาติ (จีน) หายไปจากกรณีสงครามการค้าโลกและค่าเงินหยวนที่อ่อนค่าไปก่อนหน้าแล้ว ทำให้คงเหลือซัพพลายส่วนเกินในตลาดจำนวนมาก คาดต้องใช้เวลาดูดซับไม่ตํ่ากว่า 1 ปี ถึงจะอยู่ในระดับที่เหมาะสม โดยตัวเร่งที่ดีคงเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ที่รัฐควรเร่งรัดให้เกิดขึ้นเร็วที่สุด หลังจากบางเส้นทางยังไม่เป็นรูปเป็นร่าง เช่น สายสีแดง หากเปิดได้เร็วขึ้น จะช่วยการเดินทางของคนทิศเหนือโซนรังสิต ที่มีคนอาศัยอยู่หนาแน่น ซึ่งอาจเพิ่มดีมานด์ในตลาดได้อย่างมาก อย่างไรก็ตาม มาตรการแอลทีวีไม่ได้มีแต่ข้อเสียแต่เป็นผลดีต่อตลาดในระยะยาว ให้ตลาดเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไปไม่ใช่ถูกกระตุ้นโดยกลุ่มนักเก็งกำไร

ชายนิด  อรรถญาณสกุล

แนะคุมหนี้ครัวเรือน

โดยปัจจัยที่น่ากังวลที่สุดในแง่กำลังซื้อ คือ ภาวะหนี้ครัวเรือนของคนไทยที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มรถยนต์ที่ยังไม่ถูกควบคุม เพราะแม้หากภาพใหญ่ จีนและสหรัฐฯ อาจได้ข้อยุติสงครามการค้า และทำให้เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยกลับมามีทิศทางดีขึ้นในช่วงปีหน้า แต่ภาระค่าโดยสารของคนเมือง ที่มาจากระบบขนส่งมวลชนไม่ครอบคลุม คนยังจำเป็นต้องก่อหนี้ซื้อรถส่วนตัวในการทำงาน ก็ยังคงทำให้ปัญหาหนี้ครัวเรือนไม่คลี่คลาย และส่งผลกระทบต่อการยื่นกู้สินเชื่ออื่นๆ ตามมา เช่น กลุ่มที่อยู่อาศัยซึ่งมีมูลค่าสูงและถูกคุมเข้มอยู่ในขณะนื้

“ขณะนี้เป็นห่วงแค่เรื่องหนี้ครัวเรือน ถ้าคู่ขัดแย้งภาพใหญ่มีข้อยุติ เชื่อว่าเศรษฐกิจไทยคงดีขึ้น หนี้ครัวเรือนปีหน้าน่าจะลดลง รวมถึงจากกรณีแบงก์ชาติออกแอลทีวี ช่วยดูแลฝั่งดีมานด์ของนักลงทุนไปแล้ว การควบคุมดังกล่าวน่าจะทำให้อสังหาฯ เติบโตอย่างยั่งยืนได้”

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยบวกในช่วงปีหน้าสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยไทยยังมี คือ กฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ที่จะประกาศใช้ รวมถึงเส้นทางรถไฟฟ้าบางเส้นทางที่จะแล้วเสร็จเพิ่มเติม เช่น ส่วนต่อขยายสายสีนํ้าเงิน และสายสีเขียว คาดจะก่อให้เกิดการลงทุนใหม่ๆ ตามมา

ส่องแผนปีหน้า

จากสถานการณ์ดังกล่าว บริษัทคงชะลอเปิดโครงการใหม่ในกลุ่มคอนโดฯ เหลือ 1-2 โครงการเท่านั้น หรือ ประมาณ 10-20% เท่านั้น และหันไปเพิ่มสัดส่วนในกลุ่มแนวราบ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์มากขึ้น ในระดับ 60-70% จากพอร์ตทั้งหมด โดยใช้รูปแบบการร่วมพัฒนากับพันธมิตรต่างชาติ เช่น ฮ่องกงแลนด์ เซกิซุย และซูมิโตโม จากญี่ปุ่นมากขึ้น 10-20% เป็นแนวรุก ขณะเดียวกัน จะลดเสี่ยงด้านภาระหนี้ ด้วยการทยอยขายที่ดินที่ไม่ได้พัฒนาออกไปก่อนอีกประมาณ 5 พันล้านบาท เพื่อเพิ่มสัดส่วนด้านกำไรให้ไต่ระดับขึ้นมา จากอันดับ 8 สู่ 1 ใน 4 ของผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ โดยยังคงที่ดินไว้ในส่วนที่คาดว่าจะเป็นทำเลหลักในการสร้างรายได้ให้กับบริษัทระยะยาว เช่น โซนกรุงเทพกรีฑา, สุขุมวิท 77, รามคำแหง และแจ้งวัฒนะ ทั้งนี้ คาดทั้งปี 2562 บริษัทตั้งยอดขายรวมที่ 2.5 หมื่นพันล้านบาท (รวมกลุ่มโรงแรม คิโรโระ ญี่ปุ่น และ แกรนด์แอสเสท) โต 30% หลังจากครึ่งปีแรกสามารถทำได้แล้ว 1 หมื่นล้านบาท

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,511 วันที่ 6-9 ตุลาคม 2562